編者按：三孝口，城隍廟，四牌樓……曾經承載了多少老合肥人的繁華夢。時代的變遷，城市的發展，衍生出天鵝湖、濱湖、馬鞍山路……這些新潮商業集散地。然而，改變的是城市格局，不變的是合肥人對于這座城市的初心。本次策劃“生活·商圈”将從城建、文化以及地産等角度，解析合肥新老商圈的發展現狀與未來。

“做住宅地産是小學生；做商務地産、寫字樓、度假村等是中學生；做商業地産是大學生；做城市綜合體是研究生。”從萬達董事長王健林的這句話可以見得，城市綜合體的運營并非易事，因為一座城市商業綜合體的落成，将對城市格局的形成，以及消費結構的改變都有着不小的影響。

政務新區價值凸顯 商業入駐如“雨後春筍”

合肥作為安徽省會城市，近年來的發展，吸引了衆多開發企業的入駐，一時間住宅小區如“雨後春筍”般拔地而起。與此同時，城市人口的不斷增加推動了城市商業綜合體的遍地開花。

2006年，國購廣場的開業拉開了合肥購物中心發展的帷幕，2010年萬達廣場的強勢入駐更是預示着合肥商業業态正式由傳統百貨向購物中心轉變，同時也揭起了合肥商業地産的開發熱潮，這一現象在政務區的天鵝湖商圈得到了充分體現。

2002年，政務區正式成立。2006年，合肥市人民政府駐地遷移的批複正式獲批，合肥市人民政府駐地由合肥市廬陽區淮河路遷至合肥市蜀山區東流路。

有着12.67平方公裡規劃的政務區目前是合肥市現代化水平最高的新城區，憑借着得天獨厚的地理優勢，迎來了大批的商家入駐。

就拿潛山路來舉例，2006年潛山路從一條平凡低調的道路變身成一條讓商家青睐的道路。一條潛山路上雲集大唐、銀泰、新地、萬達、萬象城、天珑廣場等數家城市綜合體，政務新區的優勢在不斷提升，也不斷被重多商業青睐。

同質化成商業綜合體發展瓶頸？

從2012年以來，政務區商圈逐漸增多，銀泰城的開業迎來了政務區“三足鼎立”的狀況。

2012年的7月，天鵝湖萬達開業，這是萬達廣場在合肥的第二家店，緊鄰天鵝湖，憑借着周邊高端小區以及衆多寫字樓等優勢，居住人口充足，白領階層偏多。主要業态有百貨、萬達影城、KTV、大玩家娛樂城、高端餐飲、電器商場以及國際品牌等超市。就目前來看萬達廣場人氣十足，周邊消費能力強。

2012年，同樣以購物中心定位的新地中心正式開業，物業類别有百盛百貨、金逸影城、卡通迪士尼樂園、美食廣場以及精品服飾。在位置上并不輸給萬達廣場，但是在運營上可謂是“一敗塗地”，一直以來人氣不高，僅靠永輝超市的正常運營聚集周邊人氣。

其主要原因還是因為受到萬達廣場的影響，新地中心内的品牌組合遠不如萬達廣場，就在2016年年底，百盛百貨業遭遇撤櫃。再加之華潤萬象城的開業，讓新地中心的運營更是雪上加霜。新地中心所遭遇的運營困難，也從側面反映出政務新區商業競争激烈。

在接下來2014年4月份開業的銀泰城；2015年正式開業的華潤萬象城；以及位于合肥政務區潛山路與習友路交口東北側的天珑廣場，徹底打破了“三足鼎立”的局面，這也意味着政務區商圈競争不斷進入“白熱化”。

對居住在政務區的市民而言，在家門口就能買到喜歡的時尚品牌，滿足生活需求，更是讓生活變得豐富多彩。衆多大型商業綜合體的落戶政務區讓市民感受到購物的便捷，卻也給商家帶來競争。

細看政務區各商圈運營模式，衆多一線品牌的入駐，主要功能集中在餐飲、購物、休閑等元素上。這讓所有的商業綜合體趨向同質化，市民去哪購物已經沒有什麼不同。這也是商業綜合體競争激烈的主要原因之一。

競争白熱化 差異化運營才是出路？

對于政務區商業綜合體良性競争的解決方式，就有業内相關人士提出過這樣的觀點：“商業需要紮堆，市場大了蛋糕才會越做越大，這麼多的項目集中進入既要有競争又要有互補，營銷上也存在差異互補，這叫做同業差異、異業互補，通過市場調劑會形成良性的競争”。

安徽社科院經濟所副所長孔令剛也曾說過，天鵝湖商業競争非常的激烈，作為城市綜合體，必須要有一個主力店。其實也就是說，每一座綜合體必須要有自己的特色。

例如還沒開業的天珑廣場，在前期規劃上就做足了功夫，不僅在外形設計上有着較為明顯的特色，而且在業态上有着較為特色的規劃。

不僅如此，天珑廣場抓住先機，引進全球第二座環球魔幻世界，天珑廣場魔幻世界将作為一個旗艦項目投入重金進行打造，将“天珑廣場”變成“魔幻天珑廣場”。

衆所周知，魔幻世界的靈感起源于美國迪士尼樂園，魔幻世界内彙集了全球最頂尖、最先進、最刺激的遊樂科技，是目前世界上超一流的主題樂園。

如今魔幻世界入駐天珑廣場，是否能成為天珑廣場在後期運營中的“王牌”？我們拭目以待。

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