戶口沒有按期遷出違約金怎麼認定?房屋買賣對于家庭來說，無疑是一件大事，買房人不僅希望能夠順利實現産權過戶，還希望購買到的房屋不存在他人的戶口登記，尤其對于學區房等戶口性質較為特殊的房屋，戶籍情況對于買房人有較大的影響，且時常關系着買房人的切身利益近日，南京鼓樓法院審理了一起賣房人未及時履行遷移戶口義務，對買房人造成相應損失，買房人提出高額違約賠償的案件原本買房人按合同約定索賠33萬元，最終法院判決賣房人賠償4萬餘元，下面我們就來說一說關于戶口沒有按期遷出違約金怎麼認定?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

戶口沒有按期遷出違約金怎麼認定

房屋買賣對于家庭來說，無疑是一件大事，買房人不僅希望能夠順利實現産權過戶，還希望購買到的房屋不存在他人的戶口登記，尤其對于學區房等戶口性質較為特殊的房屋，戶籍情況對于買房人有較大的影響，且時常關系着買房人的切身利益。近日，南京鼓樓法院審理了一起賣房人未及時履行遷移戶口義務，對買房人造成相應損失，買房人提出高額違約賠償的案件。原本買房人按合同約定索賠33萬元，最終法院判決賣房人賠償4萬餘元。

■有此一案

學區房售出戶口未遷，購買人訴至法院

2020年12月，南京市民王某與徐某簽訂了一份房屋買賣合同，約定将其名下某處學區房出售給徐某，并同意在交房前将落戶于該房屋内全部戶籍關系遷出，同時規定了違約金。後徐某按照約定支付了全部購房款，王某也将房屋過戶至徐某名下，并交付了房屋。

不過，王某及其女兒的戶口均已遷出，但房屋内挂着的王某妹妹的戶口，因離異無房産落戶，對方便以諸多理由推遲辦理遷出手續，直至2021年8月才将戶口從原房屋遷出。

徐某認為，王某交房時未遷出房屋内全部戶口，違反了雙方合同約定，應按合同所規定的“房屋總價款為基準每日萬分之五”支付違約金，遭王某拒絕。因協商不成，徐某于是訴請法院判王某向其支付逾期遷戶口違約金33萬餘元。而這筆違約金的計算方式為以房屋總價款為基準，按照每日萬分之五标準計算，從交房日開始計算，支付至起訴之日，共計218天。

被告王某辯稱，案涉房屋已經過戶并交付徐某，妹妹的戶籍問題沒有實際影響對方使用房屋，不影響其戶籍遷入，不構成根本違約，沒有造成實際損失，徐某主張的違約金明顯過高，對自己明顯不公。

■法院判決

違約金約定過高，酌定賠償4萬元

法院經審理後認為，原被告就案涉房屋簽訂的買賣合同系雙方真實意思表示，合法有效，雙方應按約履行合同義務。根據合同約定，被告應在交房前将房屋内落戶的所有戶籍關系遷出，但該房屋内所有戶籍直至次年8月才全部遷出，超出了合同約定的期限，被告存在違約行為，應承擔違約責任。

按照合同約定，逾期遷出戶口的，每逾期一天，按總房價款的萬分之五支付違約金。原告并無證據證明戶籍逾期遷出給其造成的損失金額，被告已按約履行了房屋交付及協助産權轉移登記等主要義務，故雙方約定的違約金标準過分高于原告的損失。綜合考慮被告的過錯程度及合同履行情況，結合同期貸款市場報價利率，法院酌定違約金4萬元，判被告支付原告違約金4萬元。

■法官說法

雙方要講誠信還要提前規避風險

商品住宅不僅具有居住、使用功能，還銜接教育資源、關聯戶籍戶口等隐性功能。在房屋買賣交易過程中，房屋交付及協助産權轉移登記是合同履行的主要義務，配合遷出房屋内戶口是合同約定的随附義務，當事一方具有房屋内戶口遷出義務而不履行的，構成違約，應該承擔違約責任。同時對該違約責任的承擔方式，當事人約定的違約金過分高于損失的，應結合合同主要義務的履行情況以及原告損失，綜合予以調整，以保證雙方合法權益。

承辦法官李彭提醒，二手房買賣合同交易中，雙方應提前約定賣方戶口遷出問題；購買人應注意到該房屋除出賣人以外，是否存在其他近親屬或親屬的戶口；在遷出存在障礙的情況下，違約責任應對此約定明确，提前規避風險；而出賣人應及時履行戶口遷出義務，遵守誠實信用原則，否則将因違約擔責。

揚子晚報\/紫牛新聞記者 任國勇 通訊員 鼓法宣

來源： 紫牛新聞

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