澎湃新聞記者 龐靜濤

浙江省杭州市之後，又一個城市拟禁止房地産開發商利用住宅集中配置的商業建造“商墅”。澎湃新聞獲取的文件顯示，7月23日，甯波市自然資源和規劃局向甯波市各區縣(市)自然資源規劃分局(局)、機關各處(室、局)和局屬各事業單位，發布《關于征求<關于進一步加強居住項目審批提高住宅建築品質的通知>意見的通知》（以下簡稱“《通知》”）。甯波市要求，《通知》發布之日起，土地尚未摘牌的居住項目，規劃審批管理須嚴格按該《通知》要求執行。關于居住項目、商業和辦公項目的其他規劃管控要求，下一步将另行發文。《通知》要求，相關單位提出修改意見，于7月26日下班前以書面形式蓋章反饋至甯波市自然資源和規劃局建築與風貌管理處，并通過浙政釘反饋電子版，逾期不反饋的視作無意見。此前的7月13日，杭州市自然資源與規劃局發布“關于住宅集中配置商業的相關管控措施”的内部通知要求，對已經出讓的住宅地塊，除公益性配套公建可獨立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。商業全部按照沿街住宅底商形式布置上述《通知》附件《關于進一步加強居住項目審批提高住宅建築品質的通知(征求意見稿)》 （以下簡稱“《意見稿》”）要求，新建居住項目的配套商業總建築面積一般不超過地塊住宅計容總建築面積的5%。《意見稿》要求，進一步規範居住項目功能布局，除了降低商業配建面積，甯波市還要求，居住項目中，除社區配套、物業管理、居家養老、體育設施等必要的住宅配套服務用房可獨立布置外，其他商業配套用房等全部按照沿街住宅底商形式布置。住宅底商指配套設施利用住宅三層以下空間設置，或依附于住宅建築主體設置的三層以下附屬建築空間。商墅，顧名思義在商業性質的地塊上建造的别墅；本文提及的商墅則是，前期設計審批合規，但在設計階段即考慮後期改造為别墅的商鋪。同時，甯波市要求，合理利用居住項目地下空間，主要安排地下停車、人防、消防等配套設施，嚴禁設置地下儲藏室等住宅輔助用房和地下商業。禁止擦邊球，土地交易将更規範有房企人士向澎湃新聞表示，這意味着大家的商業聯排将不被允許，依靠“商墅”将項目利潤率提高的渠道被封堵，未來大家都回到合規的範疇進行競拍，想在土拍時多出幾手，隻能依靠企業自身的降成本。上述房企人士表示，政府的這一行為将影響房企的競拍秩序，“我們就甯波的一宗宅地做過測算，規劃商墅利潤約3%，不做商墅項目要虧2%，相差5個點利潤。”“我們預測，将會有更多的城市進行規範配建商業。”以5月26日成交的鄞州區20-01-x#（東錢湖）地塊為例。該地塊以24.17億元的總價外加自持11100平方米住房的代價競得，成交樓面價約19100元/平方米，考慮自持等因素，該地塊的樓闆價約為21000元/平方米。根據出讓文件，該地塊限地價的同時，限制建成後的房子銷售價格，毛坯銷售均價不超過25800元/平方米。根據甯波市自然資源和規劃局東錢湖分局公布的該地塊批前公示，地塊内規劃有19棟住宅及一部分商業。商業獨立于住宅樓，位于項目的一側，類似于合院。

有業内人士向澎湃新聞表示，這類項目按照目前的規範，審批是沒問題的，但根據規劃圖，這類項目銷售之後，便于改造，兩層可變三層，外立面的設計，正好也能夠滿足兩層變三層的需求。大家很清楚，就是按商墅賣，新的規範執行，未來這樣的商鋪将不會存在。

住宅地塊應避免“高低配”《意見稿》要求，甯波需要進一步提升居住項目品質。具體而言，居住項目應深化細化前期研究，在提高地塊開發強度的同時，進一步優化居住項目建築與環境品質塑造，切實提高城市空間精細化管控水平。甯波市自然資源和規劃局要求， 加強規劃設計方案的總平面布局研究，根據項目城市設計要求，進行高度合理分區，同一地塊内應避免“高低配”和“一刀平齊”現象。為保障購房者的權益、提高居住環境，甯波市要求，居住小區配套設施單項規模盡可能高限設置；鼓勵高層住宅底層架空，提供更多的公共活動交流空間；為保障居住區内綠地和戶外活動空間的公共屬性，不應設置圍欄、綠籬等将住宅建築首層住戶外的綠地和戶外活動空間劃作首層住戶的專有使用部分。同時，甯波市将進一步加強住宅建築風貌管控。沿城市繞城高速、高架道路（含高架輕軌)、快速路、主幹道等重要道路兩側布置的住宅建築、濱江第一界面的住宅建築，立面應公建化處理。沿線住宅陽台應封閉，封閉陽台外不得設置晾曬設施。建築空調機位、附屬設施、電梯機房、設備用房、樓梯間等立面和屋頂建構築物應進行一體化隐蔽設計。加強建築第五立面統籌設計，住宅及裙房突出屋面的設施設備應集中布置，隐蔽設計，并考慮屋面的景觀美化。

責任編輯：劉秀浩

校對：栾夢

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