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合夥指南 | 作者：李立律師

這是李立律師博客和合夥指南公衆号第424篇文字

聊民法典27：不動産登記的“變更登記”，不是動賓短語，是偏正短語

第二百二十條　權利人、利害關系人認為不動産登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動産登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記确有錯誤的，登記機構應當予以更正。

更正登記，按中文語法，不要理解為是“動賓短語”，而應當理解為是一個“偏正短語”，是“更正的登記”

更正登記，不是一個動作的描述，而是一個登種類的描述。更正的内容以及表明經過更正的信息，被記載于不動産登記簿上，這種登記事項被稱為更正登記。

不動産登記的種類主要有：不動産首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。

不動産登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日内不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

異議登記。

異議登記是一種臨時性的登記，它會臨時性地給不動産物權帶來一種不穩定的狀态，因此法律同時規定了申請人提起訴訟的時限。

異議登記失效，僅僅是異議登記失效，并不産生其他法律效果。當事人仍然可以通過民事訴訟方式去解決物權歸屬等争議。最高人民法院關于适用《中華人民共和國物權法》若幹問題的解釋(一)在其中第三條規定，異議登記因物權法第十九條第二款規定的事由失效後，當事人提起民事訴訟，請求确認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。

雖然明年1月1日起民法典開始實施後，包括物權法在内的多部法律會失效，但是這些法律的司法解釋，隻要是和新的《民法典》内容不沖突的，應當是在繼續在司法實踐中使用的。另外，最高人民法院也在重新整理所有的司法解釋，到明年年中左右會完成整理工作，相信原先這些司法解釋在實質上仍然是繼續保留的。

第二百二十一條　當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動産物權的協議，為保障将來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動産登記之日起九十日内未申請登記的，預告登記失效。

預告登記具有物權效力。進行了預告登記的請求權，對後來發生的與該項請求權内容相同的不動産物權的處分行為，具有對抗的效力。

預告登記用得最多的場景就是城市房産買賣的活動中。預告登記，最大程度地限制了開發商一房二賣的可能性。

假如在城市房産買賣中沒有預告登記這個不動産登記的話，意味着買賣人在簽訂了房屋購買合同後，僅僅具有合同上的請求權，而沒有物權上的保障，那麼，在房價不斷上升的情況下，開發商就有利益沖動去搞一房二賣，因為開發商隻需要承擔合同違約賠償責任，而這方面的違約賠償的損失很可能是小于一房二賣所增長的利潤的。

另一個相對常見的預告登記，是抵押預告登記，通常發生在銀行抵押借貸業務過程中。

關于預告登記失效的規定，對照物權法的條文，《民法典》此處将物權法上的“三個月”改成了“九十日”。《民法典》這種将幾個月改成多少日的立法變化，到本條文為止已經發現了兩處，估計整部法律都是按這個基調進行變化的。月有長有短，同樣都是2個月，很可能天數是不同的，改成多少日這樣的表述，合理。

預告登記失效的情形有2個，一是債權消滅，二是自能夠進行不動産登記之日起九十日内未申請登記的。

債權消滅，根據最高人民法院關于适用《中華人民共和國物權法》若幹問題的解釋(一)的規定，買賣不動産物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為“債權消滅”。

什麼是“能夠進行不動産登記之日起”，這個問題目前沒有明确的司法解釋，未來還是要看司法實踐到一定量之後的總結。從我看到的個别案件來看，法院認為一方當事人惡意阻礙辦理不動産登記的，不屬于預告登記失效的情形。另外，在最高人民法院的一些裁判文書中，還提到了需要考察相關預告登記權利人知道或者應當知道能夠進行不動産登記的時間點。

在（2018）最高法民申5670号《蘭州中海宏洋房地産開發有限公司、中國建設銀行股份有限公司甘肅省分行營業部執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》中，法院認為，《中華人民共和國物權法》第二十條規定的“能夠進行不動産登記之日”應自預告登記權利人知道或者應當知道能夠進行登記時起算。本案《房屋初始登記核準通知書》雖系2015年8月7日作出，但該通知書系由中海公司領取，中海公司并沒有證據證明其何時通知了石明山，故不能認定石明山在2015年8月7日即知曉案涉房産能夠進行登記，也就不能認定至2015年11月25日案涉房産被查封時預告登記已經失效。

第二百二十二條　當事人提供虛假材料申請登記，造成他人損害的，應當承擔賠償責任。

因登記錯誤，造成他人損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。

本條有兩款，兩款内容需要整合理解，并不是有兩種情形。

前一款内容，是規定虛假材料申請登記人的損害賠償責任。後一款内容，是規定無論何種登記錯誤造成他人損害，登記機構都應當承擔賠償責任，但有權向造成錯誤登記的人追償。

後一款内容中的“造成登記錯誤的人”，可能是提供虛假材料申請登記的人，也可能是登記機構工作人員過失或故意等原因造成的錯誤。

根據本條文的規定，在當事人提供虛假材料申請登記造成他人損害時，受損害人在選擇追償對象方面似乎有選擇權，即可以直接向提供虛假材料申請登記人的要求損害賠償，也可以直接向登記機構要求損害賠償。但這一點隻是我個人的理解，未來還是要看法律實踐。

第二百二十三條　不動産登記費按件收取，不得按照不動産的面積、體積或者價款的比例收取。

嚴格來說，不動産登記費的收費方式，似乎不是傳統民法調整的内容。但規定于此，沒有什麼壞處。

第二節　動産交付

第二百二十四條　動産物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但是法律另有規定的除外。

動産物權以占有和交付為公示手段。

動産物權意義上的交付，與合同履行中常說的交付，意思是不同的。這裡的交付，表明的是動産占有的移轉到其他民事主體。

動産物權意義的交付，原則上是現實交付，而不是觀念交付。

“法律另有規定的”，主要就是指随後的第二百二十五條至第二百二十八條。

第二百二十五條　船舶、航空器和機動車等的物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

船舶、航空器和機動車，這三種動産，有登記，但是不是強制性的，不登記的不影響動産物權的設立和變動，但是未經登記的不得對抗善意第三人。

《中華人民共和國海商法》第九條規定，船舶所有權的取得、轉讓和消滅，應當向船舶登記機關登記；未經登記的，不得對抗第三人。

第二百二十六條　動産物權設立和轉讓前，權利人已經占有該動産的，物權自民事法律行為生效時發生效力。

動産物權受讓人先行占有。物權的變動就在當事人之間的關于物權變動的協議生效時生效。

第一百三十三條　民事法律行為是民事主體通過意思表示設立、變更、終止民事法律關系的行為。

與《物權法》對照條文發現，《物權法》的表述是“權利人已經依法占有該動産”，而《民法典》将“依法”二字删除了。這個修改雖然小，但是還是有技術含量的，減少了不必要的現實繁複。在下一個條文關于指示交付的内容，也同樣作了這個小小的修改。

第二百二十七條　動産物權設立和轉讓前，第三人占有該動産的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。

動産物權指示交付。

轉讓請求第三人返還原物的權利，同時包含了相應的物權和債權。根據債權轉讓的法律規定，負有交付義務的人，應當要事先通知占有該動産的第三人。

第二百二十八條　動産物權轉讓時，當事人又約定由出讓人繼續占有該動産的，物權自該約定生效時發生效力。

占有改定，也稱繼續占有。沒有發生實際占有的移轉。

占有改定，必須有當事人對動産物權的繼續占有的有明确約定。

僅适用于動産。

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