是指國家對我國境内的企業，除外商投資企業和外國企業外，就其生産、經營所得和其他所得依法征收的一種稅 ，個人獨資企業、合夥企業不适用。

企業所得稅的特點

備注：不同于增值稅、土增稅，所得稅在計算上存在“五年虧損彌補期”，即一個項目公司在上一年度發生了一定金額的虧損，在本年度的所得稅為正數的情況下，會考慮上一年度虧損值對本年度所得稅的抵消效果，使得實際繳納稅基數降低，但是有效虧損彌補期為五年；

企業所得稅=（銷售收入-準予扣除的金額）×所得稅稅率

需要剔除不征收收入和免稅收入。涉及到回遷物業時，在銷售收入時需加入回遷物業視同銷售收入的處理；

企業所得稅不征稅收入有财政撥款（針對事業單位和社團）；依法收取并納入财政管理的行政事業性收費、政府性基金（實施公共管理過程中向特定對象收取并納入财政管理）；國務院規定的其他不征稅收入（針對企業）；專項用途财政性資金。

2、準予扣除的金額

計稅口徑上是不含增值稅。準予扣除金額=已銷開發産品計稅成本 期間費用 稅金附加

其中：

2.1 計稅成本指的是土地成本（包括土地出讓金、拆遷補償款、契稅、市政配套費）以及工程成本，也就是常說的常規七項；

2.2 期間費用指的是：管理費用、營銷費用和财務費用；

2.3 稅金附加包括：土增稅、增值稅附加、印花稅；在标準的所得稅計算體系中，收入端與抵扣端均在不含稅的口徑下進行，因此隻能扣減增值稅附加；

企業所得稅交稅主體是公司，對于财務費用來說，必須核對其開票主體是否為同一主體公司；

3、所得稅稅率

除特殊政策優惠外，所得稅稅率一般是25%。國家規定的部分享受所得稅稅率存在政策優惠的地區，也常常被作為企業所得稅籌劃的一個突破點；

三、企業所得稅的計算階段1、預繳階段

企業銷售未完工開發産品取得的收入，應先預計按計稅毛利率分季度（月度）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發産品完工後，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時将其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

計稅毛利率，是指計征所得稅額的企業預計毛利率水平。國稅【2019】31号文，規定了各類開發項目的計稅毛利率範圍，通常在不明确地區收費标準的情況下，默認按照15%進行計算；

法律依據

第八條 企業銷售未完工開發産品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行确定：

1.1 開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15％。

1.2 開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。

1.3 開發項目位于其他地區的，不得低于5％。

1.4 屬于經濟适用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

損益口徑：所得稅預繳金額=（當期銷售收入×計稅毛利率-當期發生期間費用-預繳增值稅附加-預繳土增稅）×25%；

現金流口徑：（預售房款×計稅毛利率-預繳增值稅-預繳增值稅附加-預繳土增稅-當期發生含稅期間費用）×25%；

2、清繳階段

企業所得稅的清繳實行的是按年彙算清繳，即每年彙算一次；項目公司層面年度發生的所有業務統一進行彙算清繳。根據預繳值，對交付後産生的實際值進行多退少補。

企業所得稅清繳額=（銷售收入總額-準予扣除的金額）×所得稅稅率；

如果收入端采用的是含稅口徑，則扣除的成本項也應該調整為含增值稅的口徑；

如果各公司在項目公司層面收取的特定管理費、自有資金占用費等不能開具增值稅專用發票，則不能計入準予扣除的金額中，那麼無票成本費用越高，應繳納所得稅就越高；

對于财務費用，需要确認是在項目公司層面支付還是在股東層面支付。因此開具的發票必須是項目公司方可進行扣除。

所得稅抵扣成本項總結		企業所得稅
土 地 成 本	土地出讓金	✔
	拆遷補償款	✔
	市政配套費	✔
	契稅、印花稅	✔
	溢價	✖
工程成本		✔
期間費用		✔

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