2022年，受各地疫情反複、需求端緊縮、房企債務違約等不利因素影響，房地産行業面臨嚴峻考驗。9月15日，在“2022中國房地産品牌價值研究成果發布會暨第十九屆中國房地産品牌發展高峰論壇”上，業内人士認為，房地産行業進入調整期，部分民營房企品牌價值受損。而當前房地産市場仍在底部運行，保持競争力尤為重要，部分房企已在代建、商業運營、住房租賃等領域進行品牌輸出，構建新的發展模式。

行業深度調整下超三成企業品牌受損

2022年上半年，受綜合因素影響，全國房地産市場經曆了前所未有的挑戰。“去年6月商品房銷售達到了曆史高位，7月市場增速開始下行。如果從單月商品房銷售面積、銷售額數據和增速來看，今年4月份是底部，5、6月份略有反彈，但是7月遇到了‘爛尾及斷供事件’，再加上8月份疫情和高溫等綜合因素影響，目前房地産市場還未走出底部。”住房和城鄉建設部政策研究中心原主任秦虹表示。

據中國房地産開發企業研究成果顯示，受各地疫情反複、需求端緊縮、房企債務違約等不利因素影響，2022年全國房企品牌價值均值為430.8億元，同比下降9.7%。

在中指研究院企業研究總監劉水看來，自去年下半年以來，房地産進行了深度調整，超三成企業品牌受損，給整個房地産行業帶來了較大沖擊。其中主要為民營房企，其品牌受損原因在于，債務違約失去金融機構和合作夥伴信任、項目停工失去消費者和政府信任、業績和利潤銳減導緻投資者不信任。

值得關注的是，在當前市場重新洗牌的過程中，央企、國企表現突出，憑借政府背書、穩健的經營和暢通的融資優勢受到市場的信賴。

對此，清華大學房地産研究所所長劉洪玉表示，在過去20年的發展過程中，央企、國企在房地産企業當中的地位一段時間内不斷弱化。但是近期，尤其是大中型央企、國企通過強化産品、優化服務發揮了領軍作用，也提振了市場信心。

地方國企在土地市場的表現更為可圈可點，成為地方土地市場的托底者；而且，地方國企在保障民生方面進行合作開發，參與爛尾項目纾困等，打開地方房地産市場的新格局。

業内：優化供給端政策助市場跳出底部

與央企、國企相比，在市場環境變化的情況下，民營房企面臨較大挑戰，不僅要守住安全經營底線，還要提品質、保交付、拓展輕資産，穿越行業周期。

房企品牌譜系

供圖/中指研究院

值得關注的是，目前很多民營房企緊抓代建、商業運營、住房租賃等領域。比如，綠色代建成為房企尋求業務突圍的發力方向，代建企業結合自身優勢，為代建項目注入綠色、科技等元素。

此外，民營房企依托自身已有的上下遊産業鍊的資源優勢，以及成熟業态的打造經驗和管理模式，通過代建模式打造産業園、特色小鎮等項目。

事實上，近年來，代建業務增速較快。據劉水介紹，2021年，代建企業代建項目新簽約建築面積為9951萬平方米，較2020年增長18.6%，而且近三年新簽項目建築面積增速的均值為17.2%，明顯高于整個房地産行業發展速度。從目前來看，約有40家企業參與房地産代建，頭部企業幾乎都在做房地産代建業務。

除此之外，也有一些房企在發展中獨辟蹊徑。據東投集團董事長特别助理楊昊坤介紹，東投堅持走教育 地産道路，從2013年起開始與國企合作，在其開發的106個項目當中，有95%以上的項目與國企合作，也正因為這樣，其避開了高杠杆高債務的陷阱。到目前為止，東投所有項目的杠杆率維持在約20%。

從目前來看，房企仍未走出市場的低谷。不過，秦虹認為，中國城鎮化進入中後期，房地産依然有發展空間。未來5年房地産市場的潛在需求規模仍很大，雖然增速處于低位，但年均約12億平方米商品住房的潛在需求總量仍是高位，潛在需求釋放除了有收入增長支撐外，還需要有房地産供給端的優化。

秦虹認為，今年前8個月重視需求端政策調整，下一步更要重視供給端政策的優化，以解決供給端“債務重”“供給減少”和“地價高”的問題，通過供給端政策的優化助力房地産市場跳出底部運行。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 張彥君

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