22城重啟第二輪集中供地，土地市場的熱度在逐漸消退。在已完成第二輪集中土拍的城市中，多城土地流拍率上升。

在銷售端和土地端雙雙轉冷的趨勢下，剛剛公布第二輪土拍計劃的上海亦不被市場看好。有觀點認為上海整體會比第一輪轉冷，但不會出現流拍現象，也有觀點認為城市出讓價不便宜，流拍風險肯能存在。

90度地産梳理上海土地市場網站公布的第二批集中供應住宅用地信息發現，“房住不炒”、“穩地價”、“穩房價”依然是第二輪土拍的核心概念。從出讓地塊信息來看，土地質量偏優，五大新城和臨港新城依然是主要供地區域。

值得一提的是競拍規則中新增“随機值”，在增加房企拿地公平性的同時，拿地不确定性進一步加大。

可以确定的是，在第一輪供地中，上海憑借22城排名後序第二的溢價率成為業内公認的“模範生”，随着第二批集中供地的到來，上海維“穩”的模範帶頭作用有望得到延續。

成交價格可控? 土地市場轉冷

不同于目前已流拍城市，上海作為長三角龍頭城市，人才吸引力、城市紅利、抗風險能力等一直全國領先，上海土地成為房企兵家必争之地。有房企内部投拓人士表示，上海畢竟不同于其他二三線城市，不太可能發生流拍的情況，但整體會比第一批次轉冷，上海轉冷很可怕，恐怕全國無一幸免。

另有房企投拓人士認為，上海出讓價并不便宜，疊加整體環境導緻的房企土拍市場躺平，不排除上海出現流拍風險。

資料顯示，上海第二輪集中供地共出讓48宗地塊，其中涉及商品住宅用地有27宗，總建築面積達340.73萬平方米，起始總價574.57億元，以此計算樓面均價，27幅涉宅用地平均樓面價約16862.91元/平方米；同時從溢價率看，地塊起始價和最高限價之間的溢價大約在8-10%之間。

上海土拍機制嚴控溢價率，并采取房地價聯動舉措，從上海第二輪集中供地的平均樓面價看，料最終成交價平均樓面價與上海第一輪土拍相差不大。從同區域地塊價格看，第二批與第一批同區域地塊價格基本持平。地塊價格最高的預計為楊浦區江浦社區地塊、徐彙區康健街道地塊、楊浦區定海社區地塊，3幅地塊樓面價均超過10萬元/平方米，分别為16.5萬元/平方米、12.98萬元/平方米、14.5萬元/平方米，其餘地塊樓面均價在10萬以下。

土地端調控由“控地價”向“控實際地價”轉變，意味着接下來上海成交價格可控，實際地價會保持平穩。

值得注意的是，第二輪集中供地已開始供應土地的22城市中，有10座城市已出現流拍現象，在業内人士看來，集中供地熱度全國變冷已成大趨勢。民生加銀基金首席經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鐘偉認為，集中供地沒有增加土地供應的總量，沒能增加開發商的盈利邊際，反而增加開發商項目操作的風險，土地集中供地政策恐難以持久。

五大新城有望成“香饽饽”

“面粉的質量還是不錯的。”業内人士評價到。上海十四五規劃傾斜的五大新城和重點建設的自貿區臨港新城涉宅供地比例占總建築面積約30%。

先具體從五大新城來看，在拟出讓的居住用地中，起始價最高的地塊為青浦區西虹橋滬青平公路北側48-06A地塊，起始價達58億元，容積率2.2，土地面積約7.74萬平方米。該地塊位于大虹橋的核心區，北鄰國家會計學院，與國家會展中心距離僅1.6公裡，環境較為幽靜。地塊靠近在建中的地鐵2号線西延伸段蟠祥路站，周邊基礎配套較為完善。闆塊内的中核錦悅府，蟠龍天地等項目均為此前熱賣項目。

自貿區臨港新城為上海第二批供地大戶，共推出了5宗涉宅地。其中，預計樓面價最高的為PDC1-0103單元的三幅地塊，均在3萬元以上。土地出讓公告顯示，PDC1-0103單元A01-02地塊、A05-04地塊、A03-02地塊土地出讓面積超40萬平方米，最高起始價超16億。

該地塊位于105社區，位于TOD中央商務區内，社區服務設施、基礎教育設施完善且離兩港快線不遠。資料顯示，未來105區域将成為新型服務貿易與制度創新的境内關外示範區，實現15分鐘銜接浦東綜合交通樞紐，30分鐘通達上海中心城區，兼具國際空港和自由貿易的雙重難得機遇。因此，這些地塊被譽為臨港新城的“王炸”地塊。中原市場分析師盧文曦表示，自貿區臨港新城自成一派的格局越發明顯。

考慮到市場對于中高端産品的需求度，對于市中心土地仍有少量供應。作為唯一一塊内環内的宅地，楊浦江浦地塊給出的房地聯動價為109900元/平方米，與去年入市、距離約150米的保利天彙前期均價相同。

盧文曦表示，市中心區域成熟，闆塊内部就有不少改善需求，加上區域内土地供應有限，預計這些地塊是市場追逐熱點。

“随機值”土拍新規 增添不可預測性

得益于土拍規則，第一次上海土拍成為衆集中供地城市中的模範生。第二輪集中供地上海整體上沿用第一次土拍規則，僅作出部分優化。最值得一提的是在書面報價環節中新增“随機值”。

業内人士表示，“随機值”是出價共識的破壞者，也是書面報價公平守護者。

90度地産翻閱官方文件，總結得出“随機值”是指，在書面報價階段，兩個競買人報價相同，會自動生成一個“随機值”，并納入平均價的計算過程中，“随機值”産生自中止價和最高價區間内的任意數字。

由于随機值由機器給出，競拍人難以預測偏離值，難以摸清機器邏輯，因此相對抽象的随機值給平均值的計算增加難度。

正是因為數值的不确定性，一方面增加了土地最終歸屬的不确定性，另一方面也更有利于不同規模房企競拍的公平性。

盧文曦認為，“随機值”的出現，原本4個人拍，現在可能出現5個價格，而這個價格是随機值，可能高，也可能低，以前可以通過計算得出最大概率，現在完全靠猜測。

“随機值”的出現是基于上海第一輪土拍規則的完善。在第一次競拍中，競拍人通過書面報價，離平均值最近者獲得土地。但拍賣的不斷進行，部分房企得以揣摩平均值大小，報價往“封頂價”和“中止價”兩個價格的平均數靠。另一個漏洞是，如果兩家企業合作報價，所報價格占市場權重最大，平均數自然會向兩家合作的企業靠近。

現在将平均值交由機器改寫，如此一來，技術層面的考驗縮小，運氣值反而增加。關于新規的出台對房企戰略的改變，房企内部投拓表示，正在研究中。

不過由于其他城市土地競拍時沒有平均值和中間值規則，故上海新增的競拍規則對其他城市沒有參考意義，盧文曦表示。

上海熱門優質地塊一覽

楊浦區江浦社區D-05地塊（江浦街道162街坊）

地塊位置：内環内，東至居民小區,南至遼源西路,西至打虎山路,北至居民小區

容積率：2.5

周邊項目：保利天彙前期10.99萬/平方米

楊浦區定海社區D2-2地塊（定海路街道152街坊）

地塊位置：内中環，東至D2-3地塊,南至順平路,西至愛國路,北至周家嘴路

容積率：2.5

商品房指導價10.8萬/平方米

徐彙區康健街道S031002單元N08-14地塊

地塊位置：東至柳州路,南至欽州南路,西至N08-10、11地塊,北至N08-13地塊

容積率：2.2

周邊項目：鑫耀中城前期10.33萬/平方米

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