it的商業模式?21世紀經濟報道特約記者胡慧茵 報道再次揚帆起航，此番Wework總算是圓了自己的上市夢，下面我們就來說一說關于it的商業模式?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

it的商業模式

21世紀經濟報道特約記者胡慧茵 報道再次揚帆起航，此番Wework總算是圓了自己的上市夢。

當地時間10月19日，特殊目的收購公司BowX Acquisition Corp. (BOWX)表示，其股東批準了此前宣布的與共享辦公空間公司WeWork Inc.的業務合并交易。

BowX方面稱，合并交易預計将于10月20日左右完成，合并後的公司将名為WeWork，而其股票預計将于10月21日在紐約證交所開始交易，交易代碼為WE。此外，據BowX透露，該交易預計将為WeWork提供約13億美元的現金所得。

WeWork卷土重來，選擇通過與一家特殊目的收購公司(SPAC)合并的方式，開始在證券交易所交易。相比起一般的IPO，SPAC的規則更為寬松，這也給了WeWork更多的空間向投資者兜售它的故事。

談到WeWork目前90億美元的估值，鲸平台智庫專家、地産分析師嚴躍進認為，從投資者的角度看，關鍵得看行業發展趨勢。“就目前疫情帶來的沖擊看，類似估值都會覺得偏高。不過也看美國等各地的市場表現。尤其是人口流動和商務環境改善下，企業估值受到市場認可的可能性就比較大。”

作為曾經估值最高的獨角獸之一，2019年的那次上市失敗讓它從巅峰處跌落。當時投資者将關注點轉向WeWork龐大的開支、接連不斷的虧損以及聯合創始人亞當·諾伊曼(Adam Neumann)的不當行為，最終導緻IPO失敗。

曆經一系列的改革，WeWork欲以嶄新的面貌出現，争取投資者的信任。WeWork現任首席執行官桑德普·馬特拉尼甚至公開表示，預計到2022年底WeWork的出租率将迅速回升至90％，WeWork還預計公司的營收将從2020年的32億美元增長至2024年的70億美元。

如今重新講起共享辦公的故事，WeWork還能“回春”嗎？

上市“回血”

相比起2019年首次嘗試上市時的“意氣風發”，WeWork如今的形象要更為低調。這一點，從WeWork在招股書上的說法就可見一斑。

在這次的招股書中，WeWork不再用“提升全球知名度”這樣的豪言壯語，而是表示要“做正确的事”，将專注于降低成本，聚焦核心業務。WeWork變得“本分”，但從估值來看，WeWork遠未恢複元氣。WeWork此次上市，估值為90億美元，若除去債務，估值約為79億美元。相比起2019年首次嘗試上市時470億美元的估值，如今的估值可以說是微不足道。10月19日，合并交易的消息傳出後，BowX的股價下跌7%。

但仍然有資本願意為WeWork“站台”。10月18日，國際房地産顧問戴德梁行同意在共享辦公室營運商WeWork成功上市後，對WeWork投資1.5億美元。

“站台”的做法并不難理解。此次交易過後，WeWork就将獲得13億美元的現金“回血”。畢竟對于投資者而言，在疫情之後進行靈活辦公或有可為，所以會對WeWork共享辦公的模式抱有期待。

然而在期望收獲成果前，WeWork還得先解決眼前的虧損。

疫情之下，WeWork的全球整體出租率由疫情之前的72%下降至47%。由此，WeWork的經濟也遭受重創。截至2021年第二季度，WeWork的會員人數降至51.7萬名，2020年同期為61.2萬名。據二季度财報數據顯示，WeWork虧損了32億美元，淨債務為22億美元。另一方面，WeWork收入也不盡人意。财報顯示，其第二季度的收入5.93億美元，較第一季度微跌1%，而虧損從2020年同期的8.63億美元增至8.88億美元。

按照WeWork的初步計算，7月份公司收入為2.15億美元，第三季收入在6.5億美元至7億美元之間。早前WeWork預計2021年下半年将達到15億美元，這意味着該公司必須在10月至12月期間實現略高于8.06億美元的營收，才能達到它的下半年預期。

共享辦公說到底也是燒錢的生意，若能成功上市，就能為公司的發展提供更充足的資金。隻是這一次，WeWork通過合并交易的方式繞開了常規的IPO流程。

據了解，SPAC是美國資本市場特有的一種上市公司形式，其目的是為了并購一家優質的企業（目标公司），使其快速成為美國主闆上市公司。目标公司與SPAC合并即可實現上市，并同時獲得SPAC的資金。

“SPAC上市模式具有時間快速、費用較低、流程簡單、融資有保證等特點，對投資者和目标企業來說都具有較大優勢。”嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示。

他向記者解釋WeWork選擇用SPAC方式上市的原因，“從美國市場看，很多企業尤其是規模偏小但成長性略強的企業，都會選擇SPAC的方式去上市，且成功率是比較高的。它與一般IPO的區别在于，用SPAC的方式可以繞過IPO對于财務方面數據過于硬性的規定，對于像WeWork此類輕資産的企業尤其是重要的。”

“複活”後前景幾何

曾被稱為“共享辦公鼻祖”的WeWork，在誕生時也是頭頂光環，并被寄予 “颠覆傳統寫字樓”的期望。但還未看到創新，WeWork此前就因為無度擴張而失血嚴重。

WeWork之所以能成為明星公司，源于它傳奇的創業故事。

據說在2017年，軟銀的孫正義秘密造訪WeWork總部，他與WeWork創始人亞當·諾伊曼(Adam Neumann)僅僅交談了28分鐘，就簽訂了一份價值44億美元的投資協議。一拍即合的兩人，随即開啟了WeWork瘋狂的擴張之路。

WeWork最早在紐約、洛杉矶、波士頓等地運營共享辦公社區，自2014年開始，WeWork就開始向海外擴張。截至2019年6月末，WeWork已經在29個國家，111座城市運營528處辦公場所，累計注冊會員52.7萬。盡管聲稱自己是一家科技公司，但其實，WeWork的模式不外乎長租辦公樓，再将其進行改造出租，賺取中間差價。因此，WeWork實質上是“二房東”。

事實上，“二房東”的生意并沒有外界想象的好做。

WeWork最直接的成本支出部分是包括租金、水電費等在内的場所運營成本。據财報顯示，2016年“場所運營成本”就占據總營收的99.3%。此後幾年，WeWork也開始有意識地減少這部分的運營成本，但所占比例依舊高企。數據顯示，在2017年和2018 年，WeWork運營成本占總營收比例分别為92.0%和83.5%。如此看來，即便是整租，WeWork的模式也不具備優勢。為了減少租賃的風險，WeWork還開始購買房産，目标是招攬長期的租客。

一邊融資，一邊買房做房東，對于WeWork的做法，業内曾有評價稱“Wework每次融完資就幹兩件事兒：一筆錢到手，先買七、八家公司5%-20%的股權，再做REITs買樓。”

事實上，缺錢的問題一直都困擾着WeWork。所以，在2019年時，WeWork才不得不把财務狀況公之于衆，铤而走險上市集資。

因瘋狂擴張所引緻的資金短缺危機最終還是落到了WeWork的頭上。IPO失利後，WeWork開始極速“瘦身”。自2019年以來，WeWork的裁員幅度高達70%，從當年高峰期時的1. 4萬人削減至2020年的5600人，還出售了Flatiron School、Teem等業務。此前Wework就曾向投資者透露，盡管2019年花費22億美元後将資本支出削減至4900萬美元，但2020年仍虧損32億美元。

疫情讓WeWork雪上加霜。疫情發生後，共享辦公空間的空置率急速上升，且在過去一年裡，會員數也下降了26%。雖然此前已經退出了一些租約，但有數據顯示，WeWork未來要支付的租金依舊高達410億美元。

即便如此，WeWork現任首席執行官桑德普·馬特拉尼仍然對前景感到樂觀。他曾公開表示，預計到2022年底WeWork的出租率将迅速回升至90％，還預計公司的營收将從2020年的32億美元增長至2024年的70億美元。

後疫情時代，共享辦公室的前景能如WeWork所願嗎？

嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，當前疫情對于宏觀經濟的幹擾其實在減少，應對能力增強，各地商業辦公物業的租賃需求增加，共享辦公将有新的發展機會，對應的WeWork的出租率确實會提高。但同時他也表示，“過于嚴苛的出租率，可能會使得企業在實際操作中略疲憊。”

談到WeWork上市後的發展，嚴躍進認為WeWork在盈利方面仍需要保持謹慎。“宏觀經濟還沒到大繁榮的可能，目前甚至在底部。所以關鍵還是要在提高出租率和加大企業融資能力等方面。”他進一步說道。

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