裁判要旨

夫妻一方未經另一方允許，以名義上登記在自己名下實則為夫妻共同财産的房屋為他人提供抵押，債權人符合“善意第三人”條件的，取得該财産抵押權。

案情簡介

一、程曉春與周偉東于1996年1月2日登記結婚，2009年，二人婚姻存續期間，周偉東購買了位于重慶市滄白路的兩套房屋，并登記在其個人名下。

二、2014年12月4日，周偉東與文化融資擔保公司簽訂《反擔保合同》，約定周偉東以其名下位于滄白路的兩套房屋為文化融資擔保公司提供反擔保抵押。《反擔保合同》中附有“配偶聲明”，其中約定“乙方（周偉東）保證合法擁有抵押物的處分權，抵押物如系共有财産，乙方須出具其他共有人同意抵押的書面證明。”合同簽訂後，雙方就抵押房屋辦理了抵押登記。

三、2015年4月28日，因文化融資擔保公司按照約定向周偉東的債權人履行了擔保責任，文化融資擔保公司訴至法院，請求周偉東承擔反擔保責任，并請求對周偉東所有的位于滄白路的兩套房屋實現抵押權。法院判決支持了文化融資擔保公司的該訴訟請求。

四、周偉東之妻程曉春在上述判決生效後，以其為房屋共有人為由，向重慶市第一中級人民法院提起第三人撤銷之訴，要求法院改判文化融資擔保公司僅對周曉東個人所有之份額享有抵押權。重慶市第一中級人民法院、重慶市高級人民法院認為，雖然案涉房産為夫妻共同财産，但該财産登記在周偉東一人名下，文化融資擔保公司善意取得涉案房屋抵押權，故判決駁回程曉春的訴訟請求。

五、程曉春不服，向最高人民法院申請再審，最高人民法院裁定駁回其再審申請。

裁判要點

本案的核心争議在于，文化融資擔保公司是否對涉案房屋中屬于程曉春共同共有的部分享有抵押權？對此，人民法院認為：

首先，涉案抵押房屋購置于周偉東與程曉春婚姻關系存續期間，應屬于夫妻共有财産，周偉東和程曉春共同對該抵押房屋享有所有權。共同共有人以其共有财産設定抵押，一般應經其他共有人同意，否則抵押無效。周偉東雖無權處置房屋，但是其與文化融資擔保公司簽訂的《反抵押擔保合同》基于雙方真實的意思表示，應當被認定為有效。

其次，根據《物權法》第一百零六條（《民法典》第三百一十一條）規定，無處分權人将不動産轉讓給受讓人，所有權人有權追回；但受讓人受讓該不動産時符合善意、以合理價格受讓以及應該登記的不動産依法已經登記等情形的，由受讓人取得不動産的所有權。舉重以明輕，如果文化融資擔保公司不知道或者不應當知道周偉東不具有房屋的處分權，且依法辦理了抵押登記，應當被認定為善意依法取得該不動産的抵押權。

最後，本案的涉案房産登記在周偉東一人名下，且始終由周偉東個人進行管理，無相關法律法規要求抵押權人簽訂合同時必須對擔保人婚姻狀況及配偶聲明盡到審查義務。綜上，文化融資擔保公司通過簽訂《反抵押擔保合同》并辦理了抵押登記，主觀上不存在重大過失，善意地獲得了案涉房産的抵押權，程曉春的主張不能成立。

總結

1. 抵押權适用善意取得的有關規定。《民法典》第三百一十一條就不動産和動産所有權的善意取得制度作出了規定：無處分權人将不動産或者動産轉讓給受讓人的，受讓人取得該财産需要滿足三項條件，即善意、以合理的價格轉讓、登記或交付。本案中，法院判決在抵押制度中适用所有權善意取得标準時，使用了“舉輕以明重”的裁判思路。這一觀點在2021年後，被《民法典擔保制度解釋》正式确立。對善意取得制度在擔保法律關系中的應用，《民法典擔保制度解釋》第三十七條明确指出：“當事人以所有權、使用權不明或者有争議的财産抵押，經審查構成無權處分的，人民法院應當依照民法典第三百一十一條的規定處理。”

2. 作為夫妻共同财産管理的一項重要工作，應當在重大不動産産權證上明确列明共有人。根據《民法典》婚姻編及相關司法解釋的有關規定，婚後用共同财産購買的房屋，登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同财産。可見，《民法典》婚姻編并不以房産登記在夫妻哪方名下作為确定該房産歸屬的依據，但這并不代表不動産登記對夫妻共有财産的産權保護毫無意義。恰恰相反，在夫妻一方與他人的财産所有權、擔保物權糾紛中，登記機關登記簿上對于相關财産權利的記載經常能成為案件的“制勝點”。

不動産登記簿是物權歸屬和内容的根據。本案中，如果程曉春、周偉東二人在初次辦理産權登記時就在不動産登記簿上明确了其二人之間的财産共有關系，文化融資擔保公司就無權主張其不知道房屋系夫妻共有的事實，也就無法僅憑周偉東一人的簽字獲得房屋的抵押權。正是程曉春對于産權登記“無所謂”的态度，最終導緻了其敗訴。

3. 債權人接受自然人擔保時，應當按照登記簿上記載的内容，獲得所有共有人的同意。在擔保物權糾紛中，抵押物共有是相關權利人主張抵押無效的重要抗辯。登記簿上載明房屋為共有的，債權人在接受該房屋抵押時，應當征得全部所有權人分别書面同意，否則将面臨較大的法律風險。

相關法律規定

《民法典》

第二百一十六條不動産登記簿是物權歸屬和内容的根據。

不動産登記簿由登記機構管理。

第三百一十一條無處分權人将不動産或者動産轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動産或者動産的所有權：

（一）受讓人受讓該不動産或者動産時是善意；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動産或者動産依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依據前款規定取得不動産或者動産的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。

當事人善意取得其他物權的，參照适用前兩款規定。

最高人民法院關于适用婚姻家庭編的解釋（一）（法釋〔2020〕22号）

第二十八條一方未經另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動産登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

最高人民法院關于适用有關擔保制度的解釋（法釋〔2020〕28号）

第三十七條當事人以所有權、使用權不明或者有争議的财産抵押，經審查構成無權處分的，人民法院應當依照民法典第三百一十一條的規定處理。

當事人以依法被查封或者扣押的财産抵押，抵押權人請求行使抵押權，經審查查封或者扣押措施已經解除的，人民法院應予支持。抵押人以抵押權設立時财産被查封或者扣押為由主張抵押合同無效的，人民法院不予支持。

以依法被監管的财産抵押的，适用前款規定。

法院判決

以下為法院在裁定書中“本院認為”部分對該問題的論述：

《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定，無處分權人将不動産轉讓給受讓人，所有權人有權追回；但受讓人受讓該不動産時符合善意、以合理價格受讓以及應該登記的不動産依法已經登記等情形的，由受讓人取得不動産的所有權。《最高人民法院關于适用若幹問題的解釋（三）》第十一條規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理産權登記手續，另一方主張追回房屋的，人民法院不予支持。舉重以明輕，周偉東作為夫妻一方，以登記在其一人名下的共有房産對外抵押，文化融資擔保公司基于對不動産登記簿的記載所産生的物權公示效力産生的信賴利益應予保護，符合物權法、婚姻法的立法精神和保證市場交易秩序穩定和交易安全之原則。雖然《反抵押擔保合同》上附有“配偶聲明"，但該擔保合同亦明确約定，乙方（周偉東）保證合法擁有抵押物的處分權，抵押物如系共有财産，乙方須出具其他共有人同意抵押的書面證明。本案中，案涉房産為周偉東、程曉春夫妻共同财産，但無證據證明周偉東按照該條款約定，如實陳述其不具備抵押物的處分權，故而，雖《反抵押擔保合同》中附有“配偶聲明"，但此條款不應理解為對文化融資擔保公司必須盡到的合同審查義務，亦無相關法律法規要求抵押權人簽訂合同時必須對擔保人婚姻狀況及配偶聲明盡到審查義務。綜上，程曉春關于文化融資擔保公司簽訂抵押合同時未盡到審查義務，主觀上存在重大過失，不符合善意取得的主張，缺乏事實和法律依據。

案件來源：程曉春與重慶文化産業融資擔保有限責任公司合同糾紛再審案【(2019)最高法民申4188号】

延伸閱讀

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裁判觀點一：抵押權人根據登記簿記載接受抵押擔保，無需查明房屋是否存在實際的共有人。

案例一：陳厚強與重慶鼎豐信用擔保有限公司擔保合同糾紛再審案【(2017)最高法民申823号】最高人民法院認為：

從一、二審查明的事實看，陳厚強委托王影與鼎豐擔保公司簽訂《反擔保抵押合同》及《重慶市房地産抵押合同》的事實存在，合同内容不違反法律、行政法規的強制性規定，合同依法成立并生效，對當事人具有法律約束力。鄭治明即使确系涉案房屋的共有權人，也不影響涉案合同的效力。本案中，涉案房屋已經辦理了抵押登記，根據《中華人民共和國物權法》第九條：“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；……”的規定，物權登記具有公示公信效力。鼎豐擔保公司依據涉案房屋的物權登記，有理由相信陳厚強有權以該房屋提供抵押擔保。

案例二：韓金龍、蘭州市公航旅小額貸款股份有限公司企業借貸糾紛再審審查與審判監督民事裁定書【(2017)最高法民申1078号】

第一，涉案房産雖屬于夫妻共同财産，但一直登記于韓金龍人名下，且房産一直處于出租等經營狀态，呂彩紅對韓金龍個人對外進行出租獲利（包含涉案房屋，一年租金達360萬元）并未提出異議；同時，從涉案房屋的他項權證登記情況看，該房屋自2007年至2009年曾多次進行抵押，呂彩紅作為共有人也一直未提出異議。本次再審申請中，對上述出租、抵押等權利行使或權利處分行為，韓金龍亦未提供證據證明經過呂彩紅同意，換言之，呂彩紅對涉案房屋在韓金龍名下并由韓金龍予以控制、支配和使用采取了默認态度，否則即應辦理共有權利登記，但其一直未予辦理之事實，依法應該推定其對韓金龍對涉案房屋抵押知道或應該知道。第二，《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定，無處分權人将不動産轉讓給受讓人，所有權人有權追回；但受讓人受讓該不動産時符合善意、以合理價格受讓以及應該登記的不動産依法已經登記等情形的，由受讓人取得不動産的所有權。《最高人民法院關于适用婚姻法若幹問題的解釋（三）》第十一條規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理産權登記手續，另一方主張追回房屋的，人民法院不予支持。舉重以明輕，韓金龍作為夫妻一方以共有房産予以抵押，認定有效，符合物權法、婚姻法的立法精神和保證市場交易秩序穩定和交易安全之原則。據此，韓金龍以涉案房屋抵押時未經呂彩紅同意主張抵押擔保合同無效，事實和法律依據不足，本院不予支持。

案例三：安蘭芳、白慧蓮再審審查與審判監督民事裁定書【（2020）最高法民申4628号】最高人民法院認為：

案涉定西市安定區交通路471号土地及房産，系孟禮、厚蘭生通過競拍獲得并登記在自己名下。後在定西市隴海乳品有限責任公司（以下簡稱隴海公司）與中國農業銀行股份有限公司定西安定支行（以下簡稱農行安定支行）借款法律關系中，孟禮、厚蘭生将已登記在自己名下的土地和房屋為隴海公司的借款提供抵押擔保，并辦理了抵押登記。在隴海公司未履行還款義務時，經過訴訟程序，農行安定支行獲得對案涉土地及房産拍賣變賣以清償借款的優先受償權。由于孟禮、厚蘭生在其與農行安定支行簽訂的《抵押合同》中明确承諾：“抵押人已就本合同項下抵押事宜征得抵押物共有人同意”，債權人完全有理由相信案涉抵押财産已經夫妻雙方同意，盡到了審慎注意義務，安蘭芳、白慧蓮在《抵押合同》簽訂後約九年，稱對抵押事項不知情的理由不成立。原審法院認定案涉抵押财産已經共同共有人同意作為抵押财産，安蘭芳、白慧蓮作為夫妻共同财産的共有人，不享有排除債權人申請強制執行案涉土地及房屋的民事權益，并無不當。

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裁判觀點二：抵押權人明知抵押房産為夫妻共有，但未取得雙方同意的，抵押無效。

案例四：曲靖市商業銀行股份有限公司、崔逸金融借款合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書【(2019)最高法民申5907号】最高人民法院認為：

首先，《中華人民共和國婚姻法》第十七條規定夫妻在婚姻關系存續期間所得的财産歸夫妻共同所有，涉案房産在崔逸與樊冬梅的婚姻關系存續期間取得，按照法律規定，屬于夫妻共同所有，原審認定并無不當。其次，雖然《中華人民共和國物權法》第六條、第九條規定分别确立了物權公示、登記原則，但不動産登記不具有絕對的公信力，這一公信力受到《中華人民共和國物權法》第一百零六條善意取得制度的限制，因此曲靖商行以涉案房産登記在崔逸個人名下為由來否定共同共有不能成立，其也不能直接根據不動産登記的公信力獲得保護，而隻能适用善意取得制度。再次，結合本案查明的事實分析，《抵押合同》中“抵押人"欄有“崔逸"、“樊冬梅"字樣的簽字、按印，說明曲靖商行作為專業的金融機構，在審查貸款發放時，已經知道或者應當知道案涉房産系夫妻共同财産，主觀上并非善意，故曲靖商行不能依據善意取得制度獲得保護，原判依據《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第五十四條第二款規定認定抵押無效并無不當。

案例五：昆明市西山區農村信用合作聯社滇池信用社、王立玉金融借款合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書【(2018)最高法民申2636号】

首先，王立玉、裴鵬悱取得案涉房産的所有權是源于夏金龍的無權處分行為，且确認該行為的民事調解書已經被生效判決予以撤銷。其次，滇池信用社一審提交的其與辰躍公司之間3200萬元借款所涉的抵押合同中明确載明，案涉房産的共有人是王春燕。滇池信用社在明知案涉房産系夫妻共同财産的情況下，對夏金龍向王立玉、裴鵬悱轉讓案涉房産的處分行為是否系有權處分，應當謹慎審查，因為該處分行為的後果會直接影響之後其設立的抵押權是否存在瑕疵。滇池信用社沒有盡到相應的注意義務，不是善意第三人。

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裁判觀點三：推斷共有人是否有同意提供抵押的意思，應當采用綜合标準，能夠明确共有人對财産抵押知情并配合履行的，應當認定共有人同意擔保。

案例六：徐玉、中國農業銀行股份有限公司玉溪紅塔支行金融借款合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書【(2018)最高法民申3736号】

徐玉是房産證和建設用地使用權證的登記權利人，其主張實際所有權歸其父母所有，意圖否定該房屋系夫妻共同财産，顯與登記不符，也與徐玉與胡偉雙方在《離婚協議書》中的約定相悖。原審認定案涉房屋屬于夫妻共同财産，并無不當。《最高人民法院關于适用婚姻法若幹問題的解釋（一）》第十七條規定："婚姻法第十七條關于‘夫或妻對夫妻共同所有的财産，有平等的處理權’的規定，應當理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同财産上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同财産的，任何一方均有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同财産做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一緻意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。"本案抵押合同和抵押登記中，"徐玉"的簽名及指印雖非徐玉本人的簽名和指印，但合同簽訂和抵押登記辦理時胡偉與徐玉尚為夫妻，胡偉也認可徐玉的簽名系由其代簽，辦理抵押登記所需房屋産權證及土地使用權證原件均由胡偉提供，結合徐玉申請再審時陳述其在農行紅塔支行有多筆貸款，該行工作人員因其他貸款接觸過并認識徐玉，且互有聯系方式，原審認定農行紅塔支行有理由相信該行為為夫妻雙方共同的意思表示并無不當。

作者：李舒 李元元 王塵山

來源：法客帝國

來源： 山東高法

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