近日，前有山東市民遭遇奇葩高達46%的公攤，說是110平的房子到手套内僅有61平，後有官方層面首次回應：内蒙古自治住建廳回複将取消“公攤面積“的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。

“公攤”的苦，再次引發争議，同時又有了取消的希望，那公攤是如何來的？具體是怎麼規定的？會取消嗎？什麼時候取消？

捌哥今天就跟大家來詳細說說。

公攤溯源與變遷：

香港師傅已取消，内地徒弟沒效仿

公攤從曆史上來說，是從香港學習來的。

1954年，香港四大家族之一領頭人霍英東，創造出了“公攤模式”，誕生之時并非是想要做割韭菜的鐮刀：而是希望在房屋公共面積上，與業主共同攤派成本，實現共赢。那時，會在房屋開盤時，将公攤面積的計算公式公之于衆，還專門請律師做市場公證，告訴香港購房者，哪裡被公攤，又公攤了多少。業主雖然知道被公攤，但可以享受低房價，也都能接受。

隻是後來，商人們禁受不住貪欲，在香港經濟爆發後，房子供不應求的情況下，取消了公攤面積的公示，并大量注水。但2013年香港已取消公攤，使用套内面積計價，違反者除了高額罰款，還會面臨數年監禁。

然而内地自從1995年引入公攤後，非但沒有跟随“老師傅”取消公攤，而是順應逐利的本性，繼續比賽着，誰能做出更大的文章。

圖源網絡

今年8月16日，《法制日報》發布的一篇文章就顯示，山東省青島市一位市民購買了110平方米的房子，到手卻發現套内面積隻有61多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%......這個登上熱搜的例子，其實隻是近年來萬千案例的一例，也正是業主們苦公攤久矣的縮影。

于是，“取消公攤”的民間呼聲自然高漲不息。

公攤争議背後症結：

是銷售問題，不是技術問題

可呼聲背後，來自業主們的訴求，一定是“取消”嗎？“公攤面積”問題背後的症結到底是什麼？

1、回歸底層邏輯，本是技術問題

如果回歸公攤面積的原本定義與底層邏輯，會發現這其實本是技術範疇的問題，上文我們也講到了，它初始誕生也是通過技術解決成本問題，實現共赢。技術本無罪。

1995年出台的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》和2001年制定《商品房銷售管理辦法》将公攤面積明确。

公用建築面積的定義：公攤建築面積是指由整棟樓的産權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建築面積。

一般由以下兩部分組成：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。

也就是說，公攤面積，本身并不會損害業主的利益。

2、“取消與否”是銷售問題，信息不對等産生矛盾

那讨論是否取消“公攤面積”，則是屬于銷售問題了。而矛盾的産生，又是在銷售過程裡，因信息不對等造成。

（1）信息不公開透明，業主淪為開盲盒的冤種

購買公攤可以理解，畢竟購房者同時也需要電梯、樓梯、過道等公共、設施，真正令廣大購房者不能理解的是，花費幾十萬甚至數百萬元購買的公攤一直是團“迷霧”，你不知道它包括什麼，怎麼算出來的，卻要以它為基礎，繳納物業費、取暖費等大部分房屋日常開銷。

甚至，也有很多購房者拿着辛苦攢來的積蓄，在購買期房後，本應是充滿期待的過程，卻在擔心自己别成為了開盲盒的大冤種。

（2）業餘與專業的信息壁壘，不理解就會不信任

·公攤面積是由資質的房産測繪單位測量出的

一般情況下，一個住宅小區的公攤數據，需要經過以下程序：

設計單位的圖紙測算；

主管部門對公攤的核算；

在項目竣工後，測繪部門還要對房産面積再進行一次測算。

目前，涉及公攤測量，我國共有《房産測量規範》和《建築工程建築面積計算規範》2個國家标準，是有資質的房産測繪單位測量出的。

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照理說，測繪成果都是公開，合規，專業。就不存在業主利益受損的情況。

當然，一些高公攤的不良現象出現，也存在一些地方還沒有建立多測合一體系，缺乏第三方的監督，從而出現公攤面積計算不透明等現象。

·每一戶房子的公攤确實有差異，實際得房率受影響因素較多

實際上，從專業角度來看，得房率的大小與樓層高低、公共活動區域大小、住宅樓的類型都有關系，下面的圖可以作為參考：

圖源網絡

·存在無效公攤的情況

商品住宅的實際設計建造過程中，每一戶除了正常攤到的公攤外，确實也可能面臨無效公攤的困擾。

某住宅樓棟帶有4層底商，1-4層就因底商原因無法布置住宅，而這四層仍然需要布置公共樓梯等公共空間。本棟樓棟所有住宅共同承擔4-6平方米的非自身原因而加大的公攤面積。如張某、李某分别購買同小區同一套戶型的住宅産品，但因為張某買的樓棟帶有4層底商，雖然與李某戶型相同，但張某實際得房面積就會小于李某。

因此，若本棟樓内由商業、辦公、配套用房等這種統稱為非戶型自身原因，導緻的自然公攤過大情況，公攤部分雖然同為公共服務，确未能為所有住戶帶來服務附加值，從而造成較多的銷售問題乃至社會問題。

取消公攤，短期看不太可能

既然，上文裡，捌哥已經理出來公攤面積的症結所在：這不是一個技術問題，而是銷售問題，以及其中的信息不對等矛盾。

那麼，再回到“取消公攤”能不能成，捌哥是這麼認為的：

1、 從已有案例來看，其實取消并不難但牽涉面廣

重慶早在2002年6月就以地方法規的形式，對商品房的計價方式作出明确規定：商品房現售和預售要以套内建築面積作為計價依據。

據景晖智庫首席經濟學家胡景晖觀察：

重慶近些年房價能夠得到有效的控制，非常重要的一條在于“人地挂鈎”，即城市、産業、就業人口和土地供應，包括相關調控政策能夠保持在一個合理水平。這些因素都比一個簡單的計價方式調整來得更重要。

2、取消難在合适時機，當前地産調控背景下不适合

按常見的公攤率：25%左右，如果取消公攤，直接改為按套内面積銷售，意味着房價要上漲最少25%左右！

這與當前地産調控背景：穩房價，穩地價的政策要求是違背的。zf更高主管部門幾乎不可能出台調整一個意義不夠明确，卻帶來衆多不确定性影響的政策。類似政策，可以參考房産稅出台的過程。

3、 涉及萬億資産的調整，影響政策穩定性與連續性

從政策的連續性，穩定性出發，短期内也不太可能“取消公攤”。

因為，這一調整将涉及萬億資産，還牽扯諸如銀行抵押物的認定，政策的連續性，未來征稅的計算等。十分繁瑣，且會增加巨大社會投入，并影響後續政策效力。

捌哥今天就寫到這兒，你對“取消公攤”有什麼看法，歡迎留言與我讨論。

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