無論從中國解決住房問題的曆史傳統，還是發達國家成功的國際慣例，合作建房模式不僅是世界性的潮流，更是化解住房矛盾的重要的有效手段。

隻有大力發展和推廣老百姓買得起的國民住宅，不僅可使絕大多數城鎮居民真正實現全面居住小康，而且還可使房地産市場和住宅産業實現倍增跳躍性的高速發展，房地産才能真正成為健康而強大的中國經濟發展支柱産業。

但要激活城鎮居民人均住房35平方米的全面小康标準的住房消費，談何容易。一個最現實和根本的問題，如今的房地産市場和住房供應模式就根本支撐不了這宏偉的目标。衆所周知，自1998年大規模房改至今，20多年下來中國的房地産市場住房供應基本隻剩下兩種模式：占市場絕對主導的開發商的高價房和少到不能再少的面向低收入人群的保障房，且後者相當大一部分還是拆遷安置房。從房屋供應的結構來說，中國衆多的大中城市的房地産市場，隻有高價房和保障房，少了面向中等和中低收入者的“平價房”。而恰恰是這部分人才是住房消費的最大需求人群。雖然他們其中不少人舉全家“三代之力”（啃老、房貸代際下移）買了住房，但其高昂的負擔使其生活水準和質量大幅下降。

一個健康正常的房地産市場，應該可以全面滿足“高、中、低”三種不同人群的住房消費，全面激活規模空前的城鎮化所帶來的住宅産業倍增發展。但在中國現有房地産市場住房供應結構中，恰恰就少了面向人數最多的中間階層的住房供應模式。

如今，再大規模回到經濟适用住房時代已不可能，但打造面向中等和中低收入者群體的“平價住房供應”模式必不可少。那麼，究竟該構建怎樣的住房供應新模式，打造老百姓買得起住的好的國民住宅、激活中間層的住房消費呢？這就需要我們突破現有的住房供應範式，探索最能化解中國房地産市場矛盾的新模式。

在全世界最有錢也是瑞士最大城市蘇黎世（該市提供全瑞士九分之一工作崗位），有四分之一的住房是以接近成本價甚至低于成本價供應給市民的，到2050年這個比例還将達到三分之一。

如此有錢且工作崗位及高工資集聚的城市，竟然還是全球最宜居城市，而不像世界上其他大都市，“一有錢”房價就變得“全球最難承受”。蘇黎世政府認為，他們之所以能做到這樣的平衡發展，主要歸功于他們有一個很好很高效的住房建設政策，尤其是非營利的住房供應主體——住房合作社。

其實，蘇黎世的住房合作社并不是個案，西方發達國家住房合作社是比較普遍的現象，而且主要是一種城市現象。在瑞士就有80%的大住房合作社集中在大城市。而同樣是世界上人均收入最高、社會福利最好的國家之一的瑞典，全國也有“合作建房組織”——瑞典HSB合作住宅聯盟，而且它還是公民住房供應的主力之一。據報道，早在1933年就成立的HSB最早是住房儲蓄銀行，以後逐漸發展成為個人住房合作社。它的作用就是進行住房儲蓄、住房建造和管理。加入合作社的個人通過支付房屋造價和管理費用，即可得到住宅。據介紹，早在1996年，瑞典的合作住宅就已占到了住宅總量的40％。

西班牙是發達國家“合作建房”成功的另一類典型，它的服務對象主要是“窮人”。據報道，西班牙全國25%的住房都是建房合作社建造，遍布在全國各地，規模更是高達1.1萬個。不少人認為，在西班牙地皮昂貴、房價居高不下的情況下，該國的普通百姓、尤其是低收入階層仍能擁有自己體面的住房，主要歸功于這種建房合作社。它是在自願基礎上由低收入家庭共同集資成立的人數不定的“自建房組織”，政府根據規定要向合作社提供稅收等方面的優惠。至于建房方案、所用材料和選擇哪個建築公司，都是由社員讨論決定。建好後房屋和面積的分配，則根據社員投資的多少來決定。據介紹，有六成左右的合作社“完成使命”後并不解散，而是轉變成負責房屋維修和公共設施管理的物業公司。

不僅在西方國家，就是在土地更為緊缺、經濟發展迅猛的日本，在1967年也由日本政府成立了勤勞者住宅協會，即日本的住宅合作社。它集儲蓄、融資、建房、分配、維修和向社外出租或出售房屋等功能為一體。盡管有如此多的“經濟行為”，但日本政府明确規定它是“非赢利性組織”。和西方國家的“民間自發并自我負責籌資”不同，日本的“合作建房組織”具有強烈的政府色彩。不僅日本政府在法律上規定了了勞動金庫(工人銀行)與住宅金融公庫(住宅銀行)作為日本住宅合作社發展的基金來源，對住宅合作社負有融資的義務，而且政府還給予的一定的優惠以降低貸款利息。據報道，日本政府規定個人建房資金的20%為個人儲蓄存款，80%從住宅銀行和工人銀行貸款，但利息很低，年息僅為3%。為了擴大資金來源，日本還引進以職工财産存款為财源的财團基金和以養老保險基金為财源退休的退休基金，以惠及更多的日本普通職工。

這裡特别值得稱道的是，日本政府在扶持勤勞者住宅協會（住宅合作社）方面，表現出了一個“負責任政府”的強力作為。據報道，除了上述的資金支持外，日本政府還在稅收和政策優惠上對勤勞者住宅協會提供“實實在在”的扶持。勤勞者住宅協會不僅可免除法人稅、注冊稅和印花稅，而且對向“勤住協”出售土地者消減讓渡稅，同時，勤勞者住宅協會在獲得土地後也無需交納土地稅。實際上，這個日本的“合作建房組織”建造房屋的60％的土地，都來源于國有土地。

正是由于有了這一系列“真真實實”的支持，才使日本的建房合作社（勤勞者住宅協會）能夠為普通的職工提供價格更低廉的住房。據報道，勤勞者住宅協會提供的房屋售價，“基本上是控制在普通職工年收入的5～6倍的界限範圍内”。日本政府在住房上的“執政為民”，不僅真真切切的體現在具體的行動上，而且也實實在在在住房上面解決了公民“最關心、最直接、最現實的利益問題”。

據了解，合作建房在西方發達國家已非常成熟，并經曆了曆史的考驗。根據有關資料介紹，早在1775年，全球第一個住宅合作社就在英國的伯明翰成立。90年後，法國和德國分别于1860年和1862年也出現了住宅合作社。此後在在瑞典、丹麥和奧地利等國也有了較有影響的住宅合作社。到本世紀初，全世界已有7萬多個住房合作社，遍及全世界40多個國家，擁有的會員數以千萬。另據報道，根據國際合作社聯盟多年前的統計，在市場經濟發達、人均收入水平較高的歐洲國家，住房合作社所提供的住房已占到了居民住房供應總量相當高的比例。如德國城市居民住房的30．9％都是通過住宅合作社而改善住宅條件的，在挪威類似的比例也達到了20％。在美國，“也有超過1500萬個家庭生活在由住宅協會擁有和管理的房屋中”。

根據專門研究歐洲住房公共政策的學者賈如君介紹，在2012年聯合國舉行的國際合作社年活動中，就有專門的住房合作社國際組織——國際合作社住房組織Cooperative Housing International (CHI)。它是國際合作社聯盟 (ICA) 的八個部門組織之一，推動合作社住房作為提供住房的在經濟和社會上的解決方案。2012年是聯合國提出的國際合作社年，從CHI發布的2012年報告中可看到，在參加該組織的國家會員中，既有奧地利、加拿大、法國、德國、意大利、瑞典、瑞士和美國等發達國家，又有埃及、印度、巴基斯坦等不發達國家。這些國家都把住房合作社，作為解決城市住房問題的重要舉措之一。CHI《合作社原則指導說明》非常明确：“‘合作社為許多成員創造财富，他們作為服務使用者、生産者、獨立企業主、消費者和工人參與合作社業務……’。 正是這一決定性特征将合作社住房與市場上的自住者或投資者擁有的住房區分開來。 住房合作社是由居民成員經營并為他們自己服務的，而不是為了有個人或公司的利潤。”

根據統計，以合作建房為主體的非營利性住房的價格，平均比商品房便宜22-30%，最高便宜55%。

從以上不難看出，無論從中國解決住房問題的曆史傳統，還是發達國家成功的國際慣例，合作建房模式不僅是世界性的潮流，更是化解住房矛盾的重要的有效手段。尤其是對深受特殊利益集團操控的“二次房改”危害的中國來說，更可以從根本上填補房地産市場和住房供應結構性矛盾，重新構建住房消費市場最面廣量大的“中間階層的平價房地産市場”，一舉破解現有開發商模式下“平價房”短缺所帶來的嚴重社會問題。

其實，早在二十年前左右，時任建設部某副部長的主政官員對此就有“感悟”。按照他的說法：合作建房是我國經濟适用房供應體系的重要内容。如今，雖然經濟适用房體系已不複存在，但中間階層的住房供應體系必不可少。這也是合作建房再次發展的最大曆史機遇。隻有這樣，中國的房地産市場和住房供應，才會有“高（開發商商品房）、中（合作建房）、低（保障房）”科學完整的結構，才會最大程度的滿足居民的住房消費需求，實現房地産市場和住宅産業跳躍性發展和倍增。

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