“抵押房”、“頂賬房”在市面上大量存在，這些房子相對價格較低，卻存在風險，比如涉訟，比如存在債務糾紛，比如無法貸款等等。如果售方有意隐瞞這些風險，購房者往往會中招。

我們用案例說話。

房屋原是“抵押房”，購房者無法貸款

2019年1月，趙女士與開發商ZH公司簽訂了《認購協議》，約定購買後者開發建設的某項目房屋一套，并約定了銀行按揭貸款方式，趙女士應保證在合同約定的時間内按銀行要求交齊所需資料，如逾期未交齊首付或全部房款，或未在規定日期内辦理網簽備案手續，視為違約，定金不予退還，開發商有權将此房屋另售他人，且無需另行通知乙方。同時約定，若因開發商不符合相關政策規定導緻無法辦理網簽及其他手續的，甲方不承擔任何責任。

協議簽訂之後，趙女士及時足額繳納了購房首付款，并向銀行提交了貸款手續。但是，奇怪的是，ZH公司遲遲不與趙女士簽署正式的商品房買賣合同。

趙女士忐忑不安，便去查詢情況，得知該項目的土地、房屋處于抵押狀态，按揭貸款後，銀行無法放款，認購協議已無法履行。無奈之下，趙女士向ZH公司申請退款，遭到拒絕。趙女士遂訴至法院，請求解除《認購協議》、ZH公司退還首付款并支付利息。

庭審中，ZH公司提供了《建築工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、項目地塊公示牌照片等證據，認為其對土地使用權及在建工程抵押狀态已作出公示，對購房者也作出了必要的提醒的義務，購房者對該房屋的在押狀态知情。

趙女士對此證據不認可，ZH公司當時沒有向其出示上述證書和文件，也沒有提醒相關注意事項，對其沒有履行必要的提醒義務。

法院審理查明，2018，青島市國土資源和房屋管理局曾下發文件，規定：對房屋上存在抵押登記（土地抵押、在建工程抵押、一般抵押、最高額抵押等）的，抵押人和抵押權人應當先申請注銷抵押登記，買賣雙方方可辦理房屋買賣合同網簽備案。法院認為，根據該規定，涉案房屋處于抵押狀态直接關系到網簽手續和銀行貸款的辦理，因此，ZH公司對購房者負有必要的提示義務。ZH公司主張已對趙女士進行了提醒和公示，但其未提交有效證據予以證明，趙女士對此亦不予不認可。ZH公司在明知有抵押登記的房屋不能辦理網簽備案手續的情況下，未盡到必要的提示義務，亦未采取相應的措施。ZH公司主張因趙女士的緣故緻使雙方合同不能履行，沒有事實和法律依據，法院不予支持。

最終，法院判決雙方解除認購協議，ZH公司退還房款并支付利息。

“抵押房”“頂賬房”的套路有多深？

法院判決幫助趙女士擺脫了“抵押房”的套路，然而，“抵押房”的套路可不止這些，中招者不勝枚舉。

開發商通常會将土地、房産抵押給銀行獲取貸款，對其而言，隻要在樓盤銷售前還清抵押借款，解除抵押就可以正常銷售。這樣的做法是行業慣例，也不違反法律規定。但是，如果像前文提到的開發商瞞着購房者銷售抵押房，購房者就将面臨風險。比如，不能辦理産權證明，不能辦理貸款，需要購房者提供解押款等。

除此之外，還有一些“頂賬房”、“工抵房”頻頻現于報端以及街頭巷尾的廣告中。此類房子同樣存在風險。

所謂的工程抵賬房，是開發商用于給工程方抵扣工程款的一種方式。工程方拿到此類房子後，往往會選擇打折降價快速銷售以回籠資金。

但是，此類房産往往會存在一些限制，以緻于購房過程平添諸多波折：

1.開發商不給此類房産備案，不允許辦理貸款，還可能為購房者設置較高的首付款等；

2.此類房産有可能缺乏相關部門檢驗，房産無法過戶；

3.工程方已與開發商簽訂購房合同、備案，導緻過戶困難，有可能在過戶中加收費用；

4.貸款中介可能誘導購房者簽署霸王協議、提前收押貸款資料；

5.購房手續、房款沒有交接給開發商，開發商為此不認賬。

律師：三招預防購房風險

購房者在購房時應盡量做到如下三點，以規避風險：

一、簽訂購房合同時，簽訂詳盡的補充協議。在協議中約定售方應确保标的物業權屬清晰，不存在抵押等限制交易信息，同時明确的違約責任。

二、可以在不動産交易中心或相關網站查詢标的物業是否存在抵押信息。若存在抵押信息，則應要求售方及時辦理解除抵押手續，确保按時辦理産權過戶。若是預售商品房，業主可以在不動産交易中心查詢“大産證”信息，包括“房屋狀況”、“土地狀況”、“抵押狀況”等信息。如果發現房産已被抵押，購房者可以要求開發商對此房源進行解押。

三、簽訂購房合同後，及時辦理預告登記，排除第三人的權利主張。

友情提示：抵押房、工抵房存在諸多潛在風險，如對此有疑問，可在後台留言，專業人士為您支招、解惑。房質網是全國首家商品房投訴調解服務平台，團隊成員皆為房地産、法律、媒體行業資深從業者，專注協助商品房業主維權、糾紛調解、業委會輔導。

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