對于一個購房者，百忍老師一再囑托，除了産品、地段、配套等等這些基本知識，要搞清楚三個最基本的問題：

第一是開發商的資金鍊問題，

第二是區域闆塊的供求關系問題，

第三是樓盤的銷售速度問題。

這三個問題内部關聯極大，尤其是後兩個，競争的激烈程度最終決定了價格的波動，又牽扯到業主的悲歡心态。

所以，要對買房區域的供求關系有個準确的掌握，才能看清房價的漲跌。

2016年到2021年，青島樓市銷售總盤子一直維持在了神奇的2400億上下。2022年，雖然數據出來是2200億，但是實際上要這個基礎上打八折，這些數字大家有數就可以了。

我們不妨以卓易的這個數據，分析一下各個區的此消彼長，還是很有意思的。首先從各個區數據來看，即便有了水分，絕大部分區域依然是下滑，隻有崂山區和膠南區域是增長的，而膠南區域的增長顯然是融創等企業商業大量簽約的結果，剔除這些，其實也是負增長。

所以，最終隻有崂山算是一枝獨秀，這裡邊雖然也有上實啤酒城的貢獻，但總體上水分不大，因為各個豪宅都熱銷了，特别是限購解除之後，大量簽約，成就了煌煌業績。

市内四區的占青島總盤子的比例，由2020年的四分之一，到2021年的三成，再到2022的三分之一，可謂穩步提升。

今年沒啥懸念，最大的看點依然是崂山，而且是前海，因為七大豪宅基本上都将現身下場，展開高端客戶争奪戰。

除了原本大家熟悉的銀豐玖玺城和佳源華府之外，其他項目從目前了解到的情況來看，在差異化上，總體做得比較到位，市場目标有細分，重疊競争的比例很小。百忍老師不妨來簡單分析一下：

海信收購的海德山莊，重點是24套大别墅，總價幾千萬，典型的稀缺産品，市場不會再有了，買不起海曙雲霞的，可以考慮這邊了。

海德旁邊就是天一的王家村項目，5萬平的七棟小高層，規劃已經顯現，套均戶型在200平上下，按照7萬元的價格傳說，每套房子的總價，諸位可以自己算算。

魯信的山東頭項目超過12萬平，體量也不小，戶型據說460平起，總價自然也不低，正好和玖玺城形成差異化。

融興鑫潤的黃金海岸項目，位置視野可算最好，7棟6到11層的洋房，又聽說單價要賣到六位數，就地段和産品來說，相信客戶們也能接受，關鍵還得看産品做的如何。

至于銀豐拿下的鐘家溝地塊，成本也不低，但是好在4萬平的住宅容積率不高，價格可以拉高一些，覆蓋商業的成本。

如果你有錢，2023年的選擇，确實非常寬廣，可選擇餘地很大。

而2023年的浮山後樓市，面臨着供應不足的壓力。

2022年唱主角的f4，經過快速去化，所剩房源都已不多，。

國泰接近清盤，華章隻剩了百十來套，靜瀾山隻有兩個樓座沒開了，也隻有金茂悅府還能剩的多一點，估計上半年也就差不多了。

剩下的兩個尚府的房子會多一點，紫樾尚府的均價36000多，海尚府的均價37000多。

新盤也就是飛拉利地塊的改造，自然也不會便宜，已經傳出了35000的價格。

所以今年春天之後的浮山後樓市，低于35000的房源估計會很少。

估計會有一部分分流到新都心和東李，前者供應也很小，後者沒有想象的那麼大。一些平台公司的樓盤，或者速度比較慢，或者等待轉讓，沒有形成供應，而李滄賣地的速度，也不是那麼快。

所以，東李今年的壓力，不決定于整體供應，而是看開發商對具體樓盤的銷售速度的要求。

至于新秀張村河，今年開局了。

年終歲末，魯信有鄰以大戶型飛速簽約為張村河闆塊開了一個好局，做好品牌作用大，由此可見一斑。

華潤和海信都是品牌和操盤的老手，兩個新項目也不會有太大壓力。關鍵是看後續的土地的出讓速度，會有多少個競争主體，這個還有點懸念。

老四方依然是剛改的主戰場，中海收尾，保利和中信的開局，中車、華潤的延續，都是看點，魯商拿地更是讓人值得期待。

滄口的亮點不多，如何做加法增加配套，才能讓區域拉升一下。

總體下來，李滄的樓市并沒有想象的那麼快速擴大規模，因為财力的枯竭，導緻很多事沒法辦了，好在教育還傳來不少好消息。

城陽的市場依然在萎縮中，好在供應也在大量減少，所以尚能平衡，但是上馬這樣的集中供應的郊區，壓力就比較大了。

高新區還是一如既往的平穩，依然是百億銷售。而懸念還在于人才房轉商品房的規模。

即墨區的市場萎縮比較大，價格戰也很激烈，從年初打到年尾，各區域都到了8000的線，不過也進行了一輪強消化，把前幾年賣的大批地，都剩餘的差不多了，剩下的就是穩定甚至反彈了。

膠州價格很便宜，總體還在去庫存，16700套的水分不小，今年還得熬一熬。

黃島規模基本能維持住，唐島灣和薛家島的壓力都不大，改善需求規模不小。

膠南在2022年，則是烽煙四起，全域價格戰，很多開發商躺平了，頗類似于膠州市場，今年還得去庫存，畢竟土地還在賣。

平度和萊西的市場本來就不大，2022年更加縮小了一下，如何以價換量，依然是擺在兩個縣城面前的問題。

2022年，是中國人口轉折的一年，總人數開始下降，人口紅利必須轉化為人力資源紅利，才能繼續發展。與此同時，樓市也在快速經曆從剛需到剛改，再到徹底改善的主體轉型。人們對地段越來越挑剔，越來越趨向于市區尤其是市中心，大戶型和大平層越來越多，而且越賣越火。

随着疫情的結束，金融政策的反轉，2023年的青島樓市，有望迎來反彈，而最先得利者，必然是市區樓市，充分供應之下，崂山樓市到底能擴大到什麼規模？值得關注。而市場一旦成交上漲，特價房也就消失了，大幅度漲價雖然概率不大，但是你很有可能得多掏點錢。

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