以下為“雕叔談樓市”公衆号粉絲問答精選問答，請關注公衆号提問

提問：雕叔你好，總價預算120w-130w，在考慮增值空間和自住情況下，還可看哪些區域或者有沒有其他建議?

回答：你這預算，我個人覺得投資為主優先考慮東部新區，或者新津。如果你要考慮自住，可以考慮主城區二手東門安置房，因為主城區生活配套比較豐富，煙火氣重，交通也方便，更有利于自住。太遠太偏生活是無配套的,不适合自住。

提問：雕叔你好！500萬總預算，想在天府新區買房投資，看了鹿溪樾府馬上二期加了，請問這個樓盤怎麼樣？

回答：如果是普通資格或者剛四這種資格，我覺得可以大膽一試，但是如果是剛一剛二，我認為還是盡可能看看天府公園的這些配套地段好一些的樓盤。鹿溪樾府整體還是不錯的，剛改屬性，但是地鐵配套比較差，周邊還很荒蕪，比較适合預算300左右，然後資格順位度不高的人。

提問：雕叔你好，是這樣的之前看房的時候留個信息在中介那邊，然後上周接到中介電話說是有路地鐵口有小商鋪，可以考慮一下，想到現在成都地鐵線路越來越好，打算去投資買地鐵口的商鋪，畢竟地鐵口附近人流量比較大，應該不會虧本的，請問雕叔我這樣做合适嗎？

回答：你好，随着成都交通網絡的逐漸完善，大量“地鐵口旺鋪”也紛紛炒熱起來，但是這些商鋪是否都能成為旺鋪，還需從以下幾點來分析： 第一、地鐵口商鋪源自早期的一二号線，例如春熙路站，大量的人員流動帶來了巨大的商業性，商業收益較高。而後期開通的線路主要承擔交通功能，人員流動性變小，商業屬性就越來越弱。 第二、地鐵口的流動人員消費力并不高，除非是有商業集群的站點，一定程度上能拉動地鐵口商業發展； 第三、地鐵路線密集的區域，地鐵口商業價值就會被削弱，地鐵 商業衍生出的TOD概念，旨在将某個區域内的居民的生活配套通過站點之間的連接集中起來，在商圈的沖擊下，地鐵口的商鋪盈利率不會很高。 綜上，地鐵口商鋪是否為旺鋪，購房者還需謹慎看待。

提問：雕叔你好，成都現在是上車時機嗎？有什麼要注意的？

回答：成都今年來看，當下的市場幾乎處于冰凍狀态，房東惜售，買家觀望，特别是二手房指導價出台以後。 但這些并不代表成都就已經不能投資了。 買成都現在不能看當下，要看5年甚至10年以後，強者恒強，以後價格隻會越來越高，适合守長線。 成都買房幾點建議： 1、回歸中心。中心城市中心地段，城市中心分單核 多核，三四圈城以下原則上隻抛不買； 2、敬畏政策。房産投資，要敬畏市場，更要敬畏政策，政策是房地産最重要的基本面； 3、流動為王。流動性好的不動産，擁有更高的溢價，抗風險性更好； 4、長持為策。拒絕短炒，房産的持有周期應該考慮5年以上，5年也是經濟小周期； 5、配置優化。擁有多套房的投資客，優化資産配置，應對未來房地産稅； 6、控制杠杆。家庭負債總額原則上不超過家庭稅後月收入的200倍； 7、勤于踩盤。讀萬卷書，踩百個盤，學會分析樓盤的區位價值、附屬價值和産品價值； 8、回歸中長線價值投資的思維，做好一定持有周期的心理準備和财務準備，短期的政策調整、房價起伏都不會慌亂。 9、不管是剛需還是改善，有自住需求的，不要在等待房價下跌的過程中錯過好 房 。

提問：最近建發央著和西派金沙都将開始登記，看下來兩個産品好像整體差不多。我更喜歡西派的裝修風格，但登記時間，央著在前，西派在後。現在擔心不參與央著的搖号，西派也沒買到。 請問雕叔有什麼建議嗎？另外，綜合對比，雕叔更看好哪個呢？原因是什麼呢？

回答： 西派此前也預售多次，但是順銷了，去化很不理想。而我們預測建發央著的去化會好得多。 西派主要有兩個賣點，一個是産品好（但是現在哪家的産品不好？不改善？），另一個是對口實小（雖然号稱同一法人，但畢竟不是本部，而且小學好，對口初中一般）。 但是西派處于的樓市基本面比較惡劣，在三環外側，臨近金牛，缺乏人氣和地鐵商業等配套，注定是孤島。 就這一個缺點，就趕不上央著了，央著雖然遠離三環，但整個闆塊的配套是豐富的，樓盤林立，人氣旺盛，産品也還不錯，而且周邊有泡小和草堂，相比來說和實驗分校相差不大。綜合來看，央著更值得去搖号。

提問：雕叔你好，請問成都今年下半年到明年底對于普通買改善的家庭，是利好時期還是嚴峻期？建議如何應對呢？

回答：買房路上糾結的人很多，猶豫不決的人也有很多，但是在趨勢面前，你的焦慮一文不值； 巴菲特曾經說過：任何不能産生現金流的東西都不叫資産，隻能叫籌碼。我們除了努力工作增加現金流以外，更需要的就是籌碼，而房産就是其中一種。 當下作為普通改善的話，一方面看時機，一方面看房源。從時機來看，看不了太遠，至少從現在到明年初，我認為入手二手房淘筍的時間是比較好的，對待新房的話，則是可以出手，比如武侯、青羊等區域的改善類型的，好多對于普通來說，很友好，能上車。 從房源來看，當下二手房才剛開始指導價，所以很多改善盤走向了惜售的時候，房源不會太多，可以先看準樓盤，自己多去觀察觀察，有一些比較好的房源出來了，撿漏上車。然後新房的話，當下及未來都是整體偏向于改善的，但是新房的地塊賣一塊少一塊，不必刻意地等實際，而是及早地看好了就上車吧。 總而言之，一個普通人如果不買房，還能有什麼機會。絕大多數情況下，普通人買房是财富躍升最簡單的途徑了。

提問：請問雕叔，220萬預算，套二最佳，錦江一區、三區、四區哪些樓盤可推薦啊？

回答： 220萬的套二，隻能看看一些二手房産品了，目前錦江一區主要集中在紅星橋、東門大橋這一帶，紅星橋推薦看看大王钰城、上錦美地、城市博客VC時代這類，基本都是電梯次新房，而且梯戶比也正常，是可也居家自住的。東門大橋這邊可以看看蓉上坊一期、天紫界這類，由于地段更好，所以同等預算下，他們梯戶比就比較高了，需要你實地感受下能否接受。 錦江三區和四區則主要集中在三聖鄉、東光、東湖、攀成鋼、沙河堡、川師一帶，涵蓋的範圍非常光了，可選的也比較多，但真要說值得推薦區看的話，也比較少，可以去嘗試下，比如望江橡樹林（樓盤大，偏剛需）、澳龍名城（房源少，小套二）、翡翠城四期（梯戶比高，躍層）、首創嬌子1号（三環外，次新，孤獨）。 其餘的要麼太老，要麼太密集，整體來說體驗不佳，你可以重點多觀察下上述的這些樓盤即可。

提問：本人（高新社保滿1年）在高朋大道附近工作，老婆（青羊社保滿24個月）在省體育館附近工作，首付預算70， 大成都範圍内無房産，有正在老家讀一年級小孩（7歲），希望購買距上班地方近一些的房子（如天府新區，青羊，武侯，錦江，龍泉驿，溫江），總價在140左右的房子，二手房最好10年内或者五年内的房子，其次希望周邊有公立小學或者中學校。必須購買三室。名下有省内地級市房子兩套，其中一套有貸款未結清。

回答： 你夫妻二人都沒成都戶口嗎？你個人高新社保不滿2年沒有高新南的購房資格，你老婆清雅社保24個月，可以解鎖除了高新南的所有區域。 你們是青羊區的剛需第三順位，但是全國聯網查貸有一套貸款未結清，所以在成都買房，是按照二套房來貸款，也就是說，你首付70萬的話，天府新區首付7成，隻能買到總價100萬的房子，而其他區域首付6成，也隻能買到最多總價116萬的房子。這個和你們設想的總價140萬的房子，有所差距，存在沖突。 假設，你們首付提高，然後确實能買到總價140萬的房子，我們按照這個設想去分析，從新房市場來看，除非是三圈層的新希望東原錦官印悅（該樓盤近地鐵，教育資源是龍江路分校，整體産品比較好，是新津為數不多值得入手的樓盤之一），否則在一二圈層是買不到新房的。 那麼按照二手房來買，10年以内的套三，而且限定你說的6個區縣，那麼我們隻建議看看以下樓盤。 龍泉驿大面版塊的世茂城四期、天府逸家一期、炜岸城一期、四季映像和首創萬卷山。其餘的區縣都沒有合适的房源。

提問：雕叔你好，看你的評論覺得你非常有見解，想咨詢一個買二套房如何選擇的問題。 我現在在生物城上班，第一套房還有貸款35萬在二環刃具立交附近，單程通勤時間較長，想買第二套房上班近一些，也需要兼顧娃娃兩年後讀幼兒園和小學。 因為有高新區人才公寓資格，綜合考慮如下，天府菁萃裡，價格便宜且有配套學校，但是周邊沒有商業和地鐵配套，家裡老人幫忙帶娃感覺對他們來說可能會有些不方便；另外兩個高新區的人才公寓高投新悅府和熙悅府，我對其了解不深，隻知道價格更高但位置更好。 現在手上現金160萬，是将第一套房的貸款還了首付4成上更大杠杆還是直接首付6-7成劃算？每月可承擔月供1.5萬，希望套三以上。 除開人才公寓，我還去看了商品房包括交投新月湖畔，鹿溪樾府，天府彙中心，感覺也在能力範圍内，但對于通勤、教育、老人幫忙帶娃這些因素的取舍難以把握，不知如何選擇。

回答： 其實你的問題是非常具體的，目前來看刀刃立交的房子不論是自住還是爺爺奶奶在那邊帶着讀書都不太方便，隻能拿來當做出租、投資等用途了。 先說你們的月供能力，月供1.5萬，按照當下的貸款利率行情來說，純商貸30年的話，你們可以貸款250萬左右，這個範圍是非常大的，你們的還貸能力彈性很好。 反過來看二套房，你們現金160萬當做首付，如果直接上6-7成，（新房）總價段位是228-266萬，這個價格如果想在南門買套三新房的話，不是買不到，而是相對會局促一些。 此時你貸款是68-106萬。如果提前把刀刃立交的還貸完，剩餘125萬，這樣再首付4成，杠杆可以加大，總價能上到312萬。此時你們貸款是187萬，月供大概1.1萬。 也就是說不論是哪種方案，你們都是可以承受的，因此考慮到你們第二套房偏自住改善的角度，我建議提前還貸刀刃立交，這樣把總預算騰出來，給自己更大的可選空間。 此時就是選擇到底看哪些樓盤了。 首先說幾個人才公寓，熙悅府在大源南，雖然不在大源腹地，更接近天府新區了，但整體來說地段還是很不錯的，而且周邊片區發展，尤其是交通、學校，應該是你看的這些樓盤裡相對最好的。熙悅府主要問題是一方面産品不純粹，作為人才公寓，必然會各種高中低配都存在，所以一些差的戶型或者剛需的房源，就淪為雞肋。另一方面雖然是人才公寓，但是單價設置并不低，普通老百姓感覺沒啥實惠，所以基本上總價單價都不便宜，性價比一般。最終剩餘了好些房源在售，目前符合你預算的，可能就是99/108平的套三單衛了，可以去了解一下，實地打探一下感受一下，是否還有其他的坑。 新悅府在新川，整體來看地段差一些，周邊的配套不足，比較荒涼，但是整個新川闆塊的預期是比較好的，未來兌現度也還不錯，另外距離生物城遠了些。上批次目前是售罄了，等下批次吧，從産品來看基本都是小高層，也在預算範圍内，買這裡主要是買個未來預期，比較适合預算300内的人才。至于天府菁萃裡，整體來說你也在生物城上班，就很了解了，優缺點都很明顯，優點是便宜，缺點是荒蕪。 天府菁萃裡主打的是兩梯四戶，總22-29F的高層産品，由于面積區間設置合理，在96-141平（建築面積，信息源自開發商，下同）之間，加上單價僅在1.1-1.3萬之間，所以總價在100-200萬之間，對于預算有限的南門購房者，這個樓盤的門檻極低，性價比比較高。天府菁萃裡距離最近的地鐵回龍站大概2.5千米，不在地鐵的有效輻射範圍，今後或需要依靠公共交通來接駁。 當下該樓盤周圍比較荒涼，商業和教育資源都很一般，綜合配套不足。綜合來看，你的預算（300萬）和需求（滿足自住，教育），因此天府菁萃裡并不是最優的選擇，當下從人才公寓排序應該是熙悅府>新悅府>菁萃裡。 從商品房來看，天府彙中心就算了，戶型是惡心給惡心他媽開門，然後學區也不太穩定，不能說就絕對是很好的，沒劃片之前，具有風險性。 鹿溪樾府和新悅府類似，整體闆塊荒蕪，未來發展可期，你作為普通是買得到的，這個樓盤當下地鐵沒有，主打的是投資，而且學區的話，以前是天府一小，現在有新建學校，所以也談不上就很好了，再說整個天府新區教育也很一般，比雙流好不了太多。還有就是當下配套較差，你父母帶孩子自住是有難度的。 最後交投新月湖畔我認為是可行的，但是普通資格一定能買到嗎？稍微有點玄，但值得一試，樓盤本身價格稍高，但開發商也要掙錢，不能做慈善，所以可以理解，整個闆塊的綜合配套兌現度也比較好，距離你上班也很近，相對來說是當下怡心湖闆塊最符合你情況和預期的一個樓盤，我認為商品房的話，可以重點把握這個。 彙總一下，你的普通資格，自住學區和通勤的需求，不允許你有太大的選擇，當下打新是比較好的，而周邊二手房單價虛高，杠杆利用率也低，不太符合。而新房裡，最适合你的就是交投和熙悅府。

提問：（1）現在開始交高新區的社保，想在高新區買套房，投資為主，可行否？（2）如果要買高新區的新房，至少要交多久的社保？如果新房沒資格，要等太久，二手房是否有好的推薦？（3）深圳的房貸是否會影響成都買房的貸款？會不會面臨要全款的問題？

回答： 深圳戶口，深圳有貸。 1、如果戶口确實不能遷來成都的話，那麼現在開始繳納高新區的社保，需要累計滿2年，時間周期比較長的，2年後高新區樓市發展如何，是否還有價值筍盤，需要打個問号。而如果你可以補繳社保，或者盡量想辦法縮短社保累計時間的話，比如在1年内可以弄好成都資格，那麼我們認為是比較合适的，至少房價、行情被按住了，入手難度不大，投資價值也有。 2、前面說了，需要累計滿2年，現在繳納就是2023年8月，如果從2020年8月開始補繳到現在，那麼你再繳納1年，就是2022年8月，就可以湊夠2年了，2年就可以買房。新房資格和二手房資格都是一樣的，隻要你能買高新二手房就可以買高新新房，隻不過新房存在一個順位度的問題，剛需，普通，第一第二第三第四順位的差别，越是剛需，越是第一順位，買到新房的可能性就越大。 新房和二手房也是一樣的累計時間，不是說新房需要2年，而二手房隻需要1年，都是一樣的獲取購房資格時間。至于需要推薦哪些樓盤的話，我建議你先考慮下你這杠杆如何打的問題，是要全款，還是說貸款多少？有了總價，有了資格順位度，才好評估哪些樓盤适合你。總體來說新房推薦新川一帶的，二手房推薦市一醫院、金融城、大源、新川一帶。 3、深圳有房貸，全國查貸款記錄，因此會影響成都的買房貸款，如果不結清深圳的，在成都就是二套房，高新區二套房首付比例是至少7成。如你提前結清了深圳的房貸，那麼成都就是首套房，在高新區買，首付比例是4-5成（144平以上需要5成首付）。 至于全款，是不會要求的，隻看你的還貸能力和意願了。整體你可以先思考下，然後追問回答裡說明一下總價和杠杆比例問題，我們才好繼續分析。

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