在房屋買賣的這一過程當中一般都會有房屋預告登記的這一程序，對産權即将要發生轉移的房屋進行預告登記就是為了保障産權歸屬，在很大程度上減少了房屋二次銷售而引起的買賣糾紛。那麼，房屋買賣預告登記是什麼意思，預告登記的效力是怎樣的？

網友咨詢：房屋預告登記是什麼意思？

北京志霖律師事務所徐浩律師解答：

房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動産物權時，為了限制債務人處分該不動産，保障債權人将來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

預告登記的效力：

(一)保全權利的效力。即違背預告登記的處分行為無效，以保障請求權發生預期的物權效果。在進行預告登記後，本登記前所為的妨害預告登記請求權的處分行為即中間處分行為，應為效力待定的行為。

(二)順位保證的效力。即保障請求權所指定的物權變動享有登記的順位。所謂順位，就是不動産物權在不動産登記簿上依設立的時間先後所排列的順序中所占據的位置，其中，登記在先的物權優先實現。

(三) 破産保護(滿足)效力。即在作為不動産物權的義務人陷入破産時，經預告登記的請求權所指向的标的不動産不列入強制執行、設置抵押(這種情況是經常的)或破産管理，從而使該請求權具有對抗其他債權人、優先破産債權的效力。

(四)預警的效力。預告登記通過登記的形式将不動産的債權請求權向公衆公開，使公衆了解該請求權具有排他的效力，以此來消除交易中的風險。

徐浩律師解析：

對于預告登記，能進行本登記才是預告登記權利人的最終目的，預告登記終究要推進為本登記。從登記形态上看，本登記(終局登記)記載的對象是具有登記能力的物權，而預告登記記載的對象是債權請求權，這是它們的差異之處。它們之間又存在密切的關聯，預告登記為債權向物權的轉化提供了順暢的通道，也是本登記得以展開的準備階段。而且，在法律沒有特别規定的情況下，預告登記要适用本登記的規則。一般而言，預告登記權利人在規定的權利期限内欲将其推進為本登記時，需要登記義務人的協助，雙方共同向登記機關請求進行本登記。如果登記義務人不肯協助，那麼預告登記權利人可以通過訴訟的方式獲得法院的裁判。我國《物權法》明确規定，預告登記後，當事人應當自能夠進行不動産登記之日起三個月内申請本登記，否則，預告登記失效。

預告登記與一般的不動産登記區别表現在：一 般的不動産登記都是指不動産物權在已經完成的狀态下所進行的登記，而預告登記則是為了保全将來發生的不動産物權而進行的一種登記。預告登記作出後，并不導緻不動産物權的設立或變動，而隻是使登記申請人取得一種請求将來發生物權變動的權利。納入預告登記的請求權，對後來發生與該項請求權内容相同的不動産物權的處分行為，具有排它效力，以确保将來隻發生該請求權所期待的法律結果。因此，預告登記是與異議登記同時構成不動産登記中的重要内容。

預告登記使已登記的不動産物權變動請求權經過公示後，具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權效力。因此，從預告登記的性質上說，預告登記是債權物權化的一種具體表現，是物權法原理向債權法領域的擴張、滲透。所謂債權物權化，是指債權具備了物權的某些效力。

商品房預售登記并不具有預告登記的性質，這是因為：

第一，在商品房預售登記的适用對象上，商品房預售登記是對商品房預售合同的登記，而預告登記是對請求權的登記，兩者的目的是根本不同的。前者進行保全的是商品房預售合同，而後者是權利人的請求權。這一差異導緻了商品房預售登記并不具有預告登記制度的功能，預告登記的保全權利、保全權利順位及确保交易安全的功能無從體現。

第二，根據預告登記制度的理論，申請預告登記的人為享有請求權的權利人，義務人為不動産的現時所有權人，請求權人應取得義務人的承諾或法院的假處分命令才能申請預告登記。

第三，預告登記制度的核心是其效力，各國法律大多規定了預告登記具有保全順位的效力、保全權利的效力與滿足的效力等。隻有賦予預告登記以這些效力，才能使預告登記具有實際意義，成為請求權的保全手段。而我國對商品房預售登記僅有“應當”進行登記的規定，而沒有對登記效力的規定。

第四，我國法律、行政規章未規定商品房預售登記的消滅，這也與預告登記制度不符。預告登記隻是一種請求權的保全，不具有獨立的效力，隻有在将預告登記推進到本登記時才具有意義。因此，預告登記由于一些特定的事由出現而消滅，不會永遠存續。

徐浩律師，北京市志霖律師事務所合夥人、北京律師協會會員、北京律協房地産法律專業委員會委員、北京晚報特約撰稿人、CCTV-2《消費主張》受訪律師、民商法律網創始人、法律快車嘉賓律師、啟法網顧問律師

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