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拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為拆遷房安置的對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受到法律、法規的規範之外，還受到當地政府相關的地方政策的約束。拆遷安置房的買賣區别與一般商品房的買賣，買房人在簽訂買賣合同之後，無法在房産登記中心進行預告登記。一旦買房人支付了購房款，今後是否能夠順利取得房屋則在很大程度上取決于賣方人的配合。

通過對現有相關判決的分析和歸納，筆者認為，對于拆遷安置房的買賣，一般存在以下相關風險及糾紛：

1. 因未拿到房産證而面臨房屋買賣合同被判決無效的風險。

拆遷安置房買賣合同簽訂時，賣房人尚未拿到房産證及土地使用權證，買房人為以較低的價格獲得該房産而甘願冒風險。雙方同意，待合同簽訂且支付購房款之後，一旦賣房人拿到房産證，将無條件配合買房人辦理過戶手續。在支付購房款之後至賣房人拿到房産證的這段期間，由于房價的上漲，賣房人可能會再将該房屋出賣給第三人，或者賣房人以房屋買賣時不具備房屋買賣條件而申請法院解除合同。此時，由于賣房人尚未領取房産證，且該房屋屬于政策性拆遷安置房，法院會予以判定房屋買賣合同無效，賣方向買方返還購房款及相應的利息。

2. 因未約定賣方初次領取房産證費用由誰承擔而扯皮的風險。

拆遷安置房買賣合同簽訂時，雙方對就今後賣方初次領取房産證的相關費用未做明确約定，緻使在今後賣方以需再支付初次領取房産證費用的理由拒絕配合買方辦理房屋過戶手續。有些買方為了保障能夠順利過戶，不得不替賣方墊付初次領取房産證的費用。

3. 因房屋買賣确定的房屋位置與售房人實際獲得的房屋位置不一緻而被判決合同無效的風險。

拆遷安置房買賣合同簽訂時，雖然雙方已在合同中明确約定了所購房屋的位置，房屋的購買價格，以及賣方一旦拿到房産證應該在合理期限内盡快配合買方辦理房屋過戶的手續等約定，但是因為拆遷安置房相對于商品房，具有一定的不确定性。如房屋買賣合同簽訂時，雙方約定的房屋位置可能在實際領取房産證時發生了變化，那麼此時賣方可以主張以房産證的房屋位置與合同約定不一緻為由，向法院申請合同無效。買方對其在合同簽訂時未審核房屋産權信息的疏漏需要承擔一定的不利後果。

4. 因賣方無理拒絕配合過戶而産生無法過戶的風險。

拆遷安置房買賣合同簽訂後，買方已經按照約定将購房款全部支付給賣方，待賣方拿到房産證之後，賣法考慮到此時房屋的價格已經大幅上漲，此時會找各種借口拖延配合買方辦理過戶手續。由于辦理房屋過戶手續必須買賣雙方親自到場，如賣方無法到場，買方也無法辦理過戶手續。

5. 因雙方并未簽訂書面拆遷房買賣合同而導緻合同并未成立的風險。

雙方僅以口頭形式約定拆遷安置房的買賣，并未簽訂書面合同。即使買方已經向賣方支付了全部的購房款，因為雙方并未就特定房屋的買賣訂立書面合同，那麼買方很難通過法律途徑要求賣方将房屋過戶給他。法院會以雙方并未簽訂合同為理由，判決駁回買方的訴訟請求，僅僅判決要求賣方将當初收取買方的購房款返還給買方。

6. 因售房人并無出售房屋資格而導緻買賣合同被判決無效的風險。

拆遷安置房買賣合同已經簽訂，買方已經根據約定将購房款全部支付給賣方，賣方也答應今後會配合買方辦理房屋過戶手續，但是由于賣方并非是所售房屋的唯一合法所有權人，該房屋的其他合法所有權人會以簽訂房屋買賣合同時未經其同意而向法院主張合同無效或者解除合同。

筆者以上所羅列的争議及糾紛并不能完全概括拆遷安置房買賣過程中的所有糾紛，但是至少有一點可以确認的是，買方購買拆遷安置房存在一定的風險。

為此，為了規避此類風險，筆者通過參考相關判例歸納出以下措施，供大家予以參考。

1. 一定要簽訂書面合同。

對于拆遷安置房的買賣，雙方務必簽訂書面的買賣合同。最好的辦法是在賣方所在的村委會相關工作人員的見證下簽訂合同。

2. 一定要确保所購房屋的真實性，屬于清潔所有權。

在簽訂合同之前，買方需要對賣方所售房屋的情況進行核查，核查賣方是否對該房屋擁有所有權，該房屋上是否設有抵押、保證等擔保物權，賣方是否已經将房屋出租給其他人等等。同時，買方可以要求在買賣合同訂立，賣方必須對其所售房屋的真實性及幹淨權利予以保證;如有違反，賣方必須承擔買方全部損失，包括但不限于今後因房屋買賣合同被撤銷，買方因購買同類房屋所遭受的差價損失以及房屋裝修損失等。

3. 在合同中明确辦理初次房産證及房屋過戶等相關階段的費用承擔。

為保障将來房屋能夠順利過戶以及明确過戶的費用承擔問題，買方可以要求在合同中訂立該類的條款，如：賣方必須協助買方辦理房産過戶手續，辦理産權過戶手續的費用由買方承擔。如果賣方有能力在第一次辦産權證時，直接辦到買方名下，費用由買方承擔;如果賣方無能力直接辦買方的産權證，必須辦理賣方的産權證後，再辦理過戶手續，辦理賣方産權證的費用由賣方承擔，辦理過戶手續費用由買方承擔。

4. 通過約定違約金或預先留置部分購房款以确保将來合同能順利履行。

對于賣方拒絕協助買方辦理房屋過戶手續問題，買方可以事先約定，對于購房款，買方可以預留一定的比例，待賣方協助其辦理完過戶手續之後再予以支付，建議所預留的部分可以為所購房屋售價的5%-10%。

5. 要求售房人近親屬作為見證人在合同上簽字确認。

為确保簽訂拆遷安置房的賣方具有買賣房屋的唯一資格，條件許可的話，買方可以要求包括賣方在内的近親屬在買賣合同見證人一欄予以簽字确認，表示對該房屋的買賣予以知曉并同意。

以上提供的指導建議并不足以規避拆遷安置房買賣的風險，各位可以結合現實生活中所遇到的問題總結出更好的辦法予以規避，争取通過簽約前的調查、簽約時的冷靜仔細具體的約定、簽約後的積極維權等方式，維護自己的合法權益。一旦無法通過協商方式解決的糾紛，就需要考慮是否通過法律途徑尋求保護。 對于房産這類的典型不動産，唯有在不動産登記部門進行登記确認的，才是在法律上真正屬于自己的财産。

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◆本文出自“劉海 法務之家”；版權歸原作者所有

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