選址需要側重留意的十個問題

1、不要跟着大牌開店

我看有些人分享的開店經驗，說是看着星巴克、麥當勞、肯德基在哪兒開店就跟到哪兒，人家有專業的選址團隊，開店經驗豐富，跟他們走肯定沒錯。我要跟你說，這樣很可能讓你的店活不過三個月。因為那些知名品牌自帶流量，品牌知名度很高，開在哪兒生意都不會太差，再就是很多大品牌開出的新店也是不賺錢的，但是他們是出于整體戰略考慮，可能是搶占先機，排擠對手，也可能是區域分部需要，也可能是為未來市場布局，總之，他們資金實力雄厚，養得起不賺錢的店。

而創業新店就沒這個資本了。還有最重要的一點，通常這些大品牌不賺錢的店都是開在新開發的商圈裡，而出租方，尤其是購物中心，為了拉動商圈人氣，會以很低的價格，甚至是免1——3年房租的方式把大品牌拉進來。因為隻有這些大品牌進駐了，其他鋪位招商工作才好展開。你選址的時候如果看到一個新商圈入駐了很多知名品牌，是不是也會信心大增呢，進而敢于租賃其鋪位。但不同的是，那些大品牌的租金可能隻是你交的租金的1/5，甚至是零，你跟得起嗎？

2、不要吝惜房租

開餐飲店，什麼錢都該省，就是房租不要省，不是說越貴越好，而是要找物有所值，盡可能客流量大，目标顧客多的地點，這個錢花的值！我們來算一筆賬：與最好的位置相比，選擇一個一般的位置，房租成本可能省下一半，但是客流量也基本會少一半，營業額也自然是減半的，但你的裝修、人工、原材料、水電等等其他所有費用，不會因此少一半吧？你選擇了貴的旺鋪，就等于變相降低了其他成本，所以說，什麼錢都要省，就是選址時别吝啬！

3、盡量不要選擇轉租鋪位

這條是針對個人出租鋪位而言的，以街邊店為主，通常購物中心不存在這種問題。為什麼不要轉租的鋪位？轉租的商鋪不是經營不善，就是會加入很多轉讓的費用，或是有一些潛在的問題，比如，周圍有什麼市政規劃對客流有影響，或是醫院，單位，這種大的客流群體要遷走。

所以，除非特殊情況，比如知根知底，否則盡量不去轉租商鋪。二房東之類的更要注意，看場時必須确認産權人的産權證件與身份信息。

4、看硬件設施是否符合需要

對目标場地的各項建設指标要有詳細了解，比如供給的電量是否充裕，因為通常是不夠的，要額外增容、場地是否有排煙通道，很多場地是不提供的、牆體哪些能拆哪些不能動、空調下水，很多細節問題，事前不了解清楚，施工時，甚至開業時才知道，那就都晚了。這個向商場或出租方要場地圖紙，而後請裝修隊看就可以。如果涉及到場地改造，要事先談好，否則一旦租下來了就基本隻能自己弄了，或者自己花錢，費用通常高的吓人。

5、租賃期盡可能長

開一家店從裝修費到設備費用，投入非常大，如果租期太短，比如很多才和你簽約1年的，根本連成本都賺不出來。不要輕信出租方說的什麼租期滿了可以優先續租之類的話，到時候就是不租你了，或是漲價太多，你根本沒辦法。所以，盡可能多簽訂幾年，至少2年，能簽3——5年最好，雖然每年會遞增房租，但是隻要約定上漲幅度合理，基本不會虧。

可能大家會擔心，如果自己經營不善，想早點撤店，那簽了太長時間約，是不是就拴住了？其實，如果你想撤了，損失的就是抵押的押金而已，其它的基本不必承擔法律責任。但是租期短，人家不租給你了，那風險可就大了。

6、注意政策風險

購物中心這方面風險還較小，因為購物中心會替你考慮好這些，街鋪要特别注意這點。要詳細了解所選位置及周邊的現在，以及未來幾年内的政府規劃，不要覺得合适或出租方催促就急于拍闆。比如，在自由市場對面的商鋪，看着人來人往，可不久，市場被一條長長的護欄隔開了。或是有個在醫院附近的街鋪，簽了3年合約，開鮮花水果店，可半年後，附近的這家醫院就搬走了，如果沒有這家醫院，當初覺得劃算的租金可就算得上是天價了。因此，在簽約前多在附近轉兩天，和周圍的鄰居聊聊，也可以到民政局去了解一些公開的未來市政規劃數據。

7、别看人流量，隻看客流量

購物中心招商部或街鋪房東最愛拿出人流量數據秀給承租者來看，甚至簡單粗暴的讓你站在門店前自己數客流，雖然看起來可能人來人往，怎麼看都是一副旺鋪的模樣，結果呢，租下來卻發現根本不是那麼回事，人來人往可就是不進店，原因何在呢？人流量很多沒錯，但是必須冷靜觀察、客觀分析，這些人流量真的是你們的目标顧客嗎？不是的話怎麼能轉化為客流量呢？

比如，地鐵口的位置人流量特别多，這叫人流量，但是店鋪如果處在地鐵口或過道，那這些行色匆匆，奔着目的地的人流，能夠轉化為顧客的非常少，因為他們不是逛街心态，如果你們産品定位中高端，那乘地鐵的工薪族更不會光顧，但你卻為這些人流交了很高的房租。所以不僅要看人流量，更要看精準的目标顧客有多少。

餐飲店選址的十個誤區（下）

8、忽視商圈的所處階段

在選址看商圈環境的時候，選擇眼下正火的商圈，顯然租金很高，而且不見得就有合适的空位，就算拿到了理想的位置，對于剛入行的小白來說，經營能力不足，駕馭不了這麼多人流，很可能還會賠錢。也不要選擇已經火過，在走下坡路的商圈，因為，再次重振雄風的機會很小，而且可能越來越差，因為之前名氣大，雖然在走下坡路，但租金依然不便宜。最好選擇正在成長，預估未來會逐步火起來的潛力商圈，這個如果覺得估計不準，那就甯可選擇正火的商圈，最後不得已才去考慮走下坡路的商圈。

9、選址缺少明确目的性

新手小白選址時多是憑感覺，看哪兒人多就往哪兒去，缺少明确的選址标準。

我們必須首先清晰定位我們的目标消費者是誰，他們的特征是什麼？要為目标消費者畫像，有了明确的目标，而後去他們最常出現的地方去開店，不能隻憑感覺選址。否則，你很有可能為那些根本不可能進你們店消費的客流，而付出更多房租。

10、選錯了環境

小白們開店選址的首選通常是購物中心，覺得那裡人流量大，環境好，有逼格，生意一定好。

其實呢，最好的地方不一定是最适合你的地方，具體選哪裡，要根據不同的業态和自身情況而定。

比如，你的店做早餐或是夜宵，那購物中心普遍是早十點到晚十點營業，顯然就不适合。如果你是做冰淇淋一類冷飲的店呢，在冬季很冷的地方就不适合街鋪。

再就是你自身情況，如果你們是做時尚潮流類的餐飲，甚至考慮樹立品牌，那購物中心就比較合适，畢竟那裡年輕人集中，對這類新奇特餐飲接受度更高。如果你們是做當地特色美食，也可以考慮進旅遊區。如果你們走薄利多銷路線，人流聚集的街邊店就很合适。如果你們産品沒什麼特色，就是家常菜，但是品質不錯，那就可以考慮把店開在小區附近，做固定客源的回頭生意。

總之，一定要選最适合自己的，而不是所謂最好的，因為，所謂的好也是和代價成正比的，選的合适，就可以為你省下大量租金。

作者簡介：美國全球餐飲連鎖品牌Tutti Frutti中國區總裁、清華大學EMBA總裁班講師、餐飲領域投資人

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