題外話：為什麼在這個年代，投資變得非常重要，前面30年，gdp每年漲8.9%，通脹平均4%，把錢存銀行，不投資，你的财富相當于每年少10%，如果你有100萬，每年收入10萬都是隻是能維持原來的生活水平。如果一個人長期不投資，對跌出他年輕時候努力達到的階層，不管他工作多努力。一個例子，我們設計院的80年畢業的大學生，精英階層，在設計院勤奮工作，中途全額付款，買了兩套房，2010年退休，看看今天他是什麼階層，資産估計300萬，有退休金，很普通了。

一句正确的廢話：房産投資唯一的追求盡量高的投入産出比，就是盡量少的投入，盡量多的利潤。

理解清楚這個話，可以防止很多個人情感左右你的決策，比如離你現在居住的環境熟悉，戶型有點問題之類的。把以自我為中心的選房思路，切換到以市場為中心的選房思路來。

三種房子都值得投資，一、首付正常，漲幅高的地方；二、首付很低，甚至零首付，漲幅一般的地方；三、全額付款，會拆遷的一線學區房。

這個城市那些地段漲幅會高？

一、交易創造财富，勞動則未必。茅于轼---茅以升的侄子。經濟學上也有類似一個詞，叫交易剩餘。一個農民在田裡從年頭忙到年尾，一場洪水把他的農作物沖走，那他所創造的财富就是零，同樣他的水果今年沒人收，爛在地裡，他創造的财富也是零。

但是交易有規模，有高低附加值等等的分别。交易必須要有載體，可以是一個門店，一個廠房，一個工業園，一片寫字樓。一個米粉店，一個物流園，一個寫字樓交易的規模，附加值就完全不一樣，

2、 有多少人願意拿着手中的鈔票，換你城市的發票，決定着你城市的房價有多高。對于城市來說，城市外過來的錢屬于高能貨币，比如交通設計院掙的設計費，第一道60%以上本市花掉，員工工資、辦公樓建設或者租賃等，第二道員工拿到工資後，60%以上也會本市花掉，子女日常開支，給外賣小哥、買房等等，第三道，服務業的人拿到錢後也會将60%以上本地花掉，大概估計每一塊錢的高能貨币，能産生3塊錢的gdp。

3、 再看看南甯市的gdp構成，

什麼是gdp，是法人利潤與個人的收入。用這個概念可以大概看看财富的差距：騰訊2017年淨利潤725億，平均年薪80萬，員工4萬人，騰訊直接為這個社會創造的gdp是1045億，岑溪325億，人數90萬人。沒有對比就沒有傷害啊。所以深圳的房價比岑溪高10多倍，看起來也沒有什麼不合理的地方。

4、

南甯市顯然是第三産業大，比重超過了50%，服務業的高能貨币在産生在哪裡？會在服務産業鍊，産業集群的地方，對于目前的南甯市，現在靠譜的載體是寫字樓，因此成群的寫字樓旁邊，必然是房價高企的地方。

回顧一下我們熟悉的金句，地段地段還是地段，現在我們可以看清楚了，地段是什麼意思了，我們一定要根據這個城市的産業變遷來确定什麼是值得投資的好地段，什麼又是過氣了的老地段，什麼又是漲得慢的差地段。我大緻用每隔十年時間的産業變遷，來描述南甯市好地段的變遷。

80 年代，南甯市還是農業為主，朝陽就是好地段，因為農民趕集，商品都以日用品為主。90年代東移，廣西開啟工業化，但是龍頭是柳州，南甯的存在的主要價值是首府，但是這個首府GDP弱小，柳州市第一。這時候的好路段就是靠近政府等公共服務單位，建政路，琅東琅西的地段價值就是這麼出來的。到2000年後，東盟概念提出，寫字樓開始成了交易的主要載體，東盟商務區所在的鳳嶺就成長起來，鳳嶺成了好地段。2010年，“三大定位”确立，自貿區批準，五象新區成為了好地段，未來可能成長起來的，物流，但是今天看起來還是很弱小，周圍樓盤供應量也很大，可以慢慢觀察，尋找适當時機進入。

五、好地段的範圍

找到了高能貨币的發源地，接下去是考慮發源地周圍房子的供應。房子的供應，涉及一個問題，有效供應，這個是由人對通勤時間的忍受決定的，一般來說是5到6公裡，最大可能是12公裡，也跟行業有關，服務業要跟不确定的人，陌生人建立合作關系，對通勤時間忍耐度低，這就是為什麼盛天華府的房子會是2.2萬，風嶺春天的1.3萬，相距2公裡多，差距那麼大。而高新區、工業的地方，因為是固定的人合作，對通勤的忍耐要強點。比如翰林華府1.3萬，同人學府大道1萬，相距7.5公裡。

好路段 好學區的房子，是漲幅最高的投資品，以上就是我現在為什麼推總部基地附近以及三号線沿線的原因。各位根據我的這個理論看看還是那個地點可能漲幅會比較高？

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