最近在做“城六區”400萬剛需買房的系列踩盤，從海澱、西城、東城看到豐台，這回終于又看到朝陽。這一通看下來，如果說真的考慮用400萬左右的預算在城六區找一個家，海澱和朝陽的選擇會多一些，尤其是朝陽，有不少闆塊是能在這個預算下進行選擇的，基本上都是配套成熟的闆塊，生活上比較有保障，甚至還能往三環裡、二環邊靠，比如說咱們今天要看的亮馬橋闆塊。

（亮馬橋闆塊位置）

這亮馬橋的位置正好在三環上，往東一步就叫三環外，往西一點就是三環裡，其實應該算二環了。這個闆塊裡主要都是80後的房子或者00後的房子，從挂牌價格上也比較容易分辨出來兩個不同年代，零幾年的房子普遍均價高，能達到10萬 ，比如星源彙的兩居總價都在千萬以上。

（亮馬橋部分二手房均價）

“摩登味”十足，亮馬河還是“塞納河”？

必須得承認，朝陽就是北京最有商業氣息和時尚氣息的地方，尤其這亮馬河畔，商業、交通、産業，都可以給個a到a 的評分，沿着東三環往北走，确實有“摩登”的感覺。尤其是商業和産業這兩塊，從亮馬橋地鐵站出來是各類商場到大廈，往東是燕莎友誼商城、Solana藍色港灣，往西走是北京發展大廈、啟皓大廈、佳億廣場。無論日常購物，還是高檔商場，都能方便到達。

（走出亮馬橋地鐵就是商場和大廈）

交通的話，倒是需要分成兩個部分分别看。先說好的方面—公共交通，本身在三環裡這樣的位置，去哪兒都不遠，而發達的地鐵 公交系統完全能滿足通勤和生活，地鐵10号線、2号線、13号線、機場線，怎麼走都方便，甚至于騎個單車或者電動車也夠了。再說不好的方面，東三環對自駕的朋友來說非常不友好，這兒應該能算是北京最堵車的路段，且不說早晚高峰，哪怕是中午也有可能被堵在路上。

（東三環應該是北京交通壓力最大的路之一）

看教育資源的話，最值得關注的就是清華附中朝陽學校，雖說前身是新源裡中學，但2010年後合作辦校，最近幾年也是有上升趨勢。除了中學，還有小學部和幼兒園，如果順利，甚至有可能在家門口完成大學前的所有學習。

（清華附中朝陽學校）

而亮馬河要說和其他地方區别最大的，應該是緊鄰着使館區，國際味兒比較重。在這兒踩盤的幾個小時裡，不管是路過菜市場還是胡同口，偶遇一兩個外國朋友不算啥稀奇事，膽子大點上去聊兩句，還能免費練口語。再就是還能看到有人在亮馬河上劃皮劃艇渡水、在河畔曬日光浴。這種時髦新潮的休閑方式在這兒遇到的概率比其他地方要大不少，在某書上搜索亮馬河，也能看到不少類似的筆記。

400萬預算看亮馬河哪些小區？

考慮在亮馬橋看房，主要就是看三源裡、新源街這兩個小區，另外還有一些均價10萬 的，就不是這個預算能考慮的了。這兩個小區的一些單元門前有小圍牆或者是兩棟樓之間有個小院落帶走廊，小區裡很有老街坊的感覺，如果說有老北京情懷的朋友可以多轉轉。

（熱鬧的三源裡菜市場）

【三源裡小區】

三源裡小區建成于1980年，有一些老小區的通病，比如不是人車分流、車位緊張等。小區超過2000戶，應該是亮馬橋體量比較大的小區，多數房屋權屬都是央産房、公房和二類經适房。小區内有一個名為“夏園”的公園，走一圈下來感覺環境很好，而且小區的綠化程度本身就高，住起來會有住在公園的感覺。

（三源裡小區内的小型改造作業）

從買房人的角度看，體量大也有好處，房源多選擇就多，看的時候多挑挑，樓棟位置、樓層都有得選。目前小區挂牌均價在7萬3左右，低于亮馬橋闆塊的平均值，不過流通情況還算可以，從某平台的數據看，2022年的月均流通在2套左右。

（三源裡小區部分兩居戶型）

【新源街小區】

新源街小區的建成年份是1980年-2001年，體量也在2000 戶，有一部分樓棟較新，絕大部分房子是以前的單位家屬樓。在小區裡轉下來有一種舊但不破的感覺，小區裡還有垃圾回收站，整體比較幹淨。

小區緊挨着清華附中朝陽學校，小區裡還有幼兒園，在中學的正對面。踩盤的時候有一隊小朋友從清華附中南門走出來，看着是幼兒園的孩子回園區餐廳用午餐，隊伍有活力也有秩序，而且前後都有老師引導。

目前新源裡小區的均價在7萬7左右，一套50多平的兩居總價在450萬上下，流通情況比較好，就今年到8月份來看，成交量比旁邊的三源裡多了近一倍。目前的價格也處于比較高位的狀态。

（新源裡小區部分兩居戶型）

總結：這裡值得選嗎？該如何選？

如今的市場環境，拿着400來萬預算在城六區看房，基本上隻能看小戶型或者老小區，這本身就已經是做了一種範圍的框定和取舍，而如何在取舍之後找到更有價值的房子就得靠琢磨和踩盤比較了。

就亮馬橋闆塊來說，我個人認為是值得選的，光配套齊全、生活便利這兩點就值得去實地看看房，而且對于有孩子上學考慮的人或者工作在朝陽北的朋友，在這裡能同時滿足對教育資源和職住平衡，同時能解決多個需求痛點。

無論是三源裡小區還是新源街小區，都是以前的家屬院，房屋品質和居住人群在同年代老小區裡屬于比較好的，在看房的時候對樓層和樓棟位置多一點講究，避開臨街和靠近社區垃圾站的房子或者找面向小區園林的朝向，也能選到居住舒适度高的房子。

最重要一點，這樣的兩個老小區目前是有流通的，且流通表現還不錯，這點其實就證明關注和願意選擇這裡的人還是很多。而有流通的房子才有真正的價值，不然“身價”高都是虛的。

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