9月22日，濟南市多家銀行落地了非限購區域内，首套房首付比例20%，二套房首付比例30%的政策，通過降首付的手段，來進一步釋放需求。

這已經是濟南一周内第二次出手，也是8月份以來第四次托底樓市的大動作，足可見濟南有多慌。

正如本号多次強調的，樓市一天不複蘇，托舉措施就一天不會結束。

因為這一場救市，本質上是救經濟。盡管我們嘴上說着不會以房地産作為刺激經濟的手段，但數據在這擺着，房地産的重要性在這裡擺着。

房地産行業占GDP的比重僅次于制造業的第二大行業。更不用說，房地産行業的巨大帶動作用了。冶金、建材、裝修、家具、家電等行業，基本上都要靠房地産吃飯。

有專家計算過，中國房地産行業從業人員大約1300萬；建築行業5800萬人裡，至少4000萬跟商業房地産密不可分；由于全國财政收入的35%以上直接來自賣地收入和房地産稅收，那麼全國财政供養人口5000萬裡，三分之一相當于吃房地産飯。

今年房地産行情轉冷，很多人失業，也證明了房地産的重要性。16至24歲的失業率，持續創下新高。

所以，對于托底樓市，上至中央下至地方政府，都是認真的，也是執着的。

對于濟南這樣一個房價已經陰跌了很久、房子賣不動、庫存高企、挂牌量激增的城市來說，更是如此。

在昨天放低非限購區域首付之前的9月16日，濟南大幅放開了限購：

除了二環内曆下區、市中區，非限購區域新房和二手房不再有套數、出售限制，外地戶籍在非限購區域購房不再有個稅、社保要求。同時非限購區域的信貸政策，執行“認貸不認房”。

也即濟南的限購外圍隻留下了最後兩個行政區，其他全部放開了。

8月份，濟南已經有過放松限購和降首付的舉動。

關于降首付：自2022年8月15日起，濟南市将二套房公積金貸款最低首付款比例由60%調整至40%

8月26日，濟南發布限購新政：

第一，是針對大學以下學曆的非戶籍人口，之前需要1年社保，現在隻需6個月。

第二，擴大了學曆購房政策，之前繳納3個月社保即可購房的，需要大學以上學曆。現在下調至大專（高職）以上學曆。

也就是說，過去的兩個月，濟南有過兩次降首付和放松限購的舉動，可謂是動作頻頻。沒辦法，市場太冷了。

克而瑞披露的數據顯示，濟南8月份商品房成交量仍在下跌，環比下跌15%，同比下跌32%，整個前8個月累計成交面積較去年同期下跌了41%，幾乎快要腰斬。

庫存方面，山東省兩個中心城市，青島與濟南都在中心城市庫存排名的前列。

我們知道，青島的狹義庫存持續位居全國第一，超過了2400萬平方米，武漢第二。

克而瑞9月20日披露了最新的庫存數據，青島的廣義庫存（包括已建好尚未賣出、已開工尚未建好和賣出，已拿地尚未開建的房子）依舊位列第一，武漢第二，青島與武漢的商品住宅廣義庫存都超過9000萬平方米。

濟南位列全國第19，在3000萬平方米左右。

至于房價，濟南和天津、鄭州、青島等北方中心城市一樣，已經持續陰跌好幾年了。

根據機構披露的數據來看，濟南二手房挂牌價已經10連跌。7月份濟南二手房挂牌均價15854元/平方米。而2021年7月，濟南二手房挂牌均價為19243元/平方米，2018年2月二手房均價16004元/平方米。

7月份的挂牌價比2018年2月份還要低，這也就意味着濟南的房價，已經跌回至四五年前了。

國家統計局披露的數據，也能夠佐證這一點。

根據國家統計局披露的8月份70個大中城市房價數據顯示，有37個城市的二手房價格相較于2020年下跌，按照抛物線的走勢推斷，這37個城市房價至少跌回三四年前。

濟南便是其中之一。和濟南一樣位居此列的中心城市，還有哈爾濱、太原、貴陽、石家莊、長春、呼和浩特、天津、南甯、鄭州、武漢、青島、南昌、蘭州、烏魯木齊。

數據：國家統計局

不頂用。

關于放開限購是否管用，我前幾天專門以福州、沈陽、廊坊這些完全放開了限購的城市和東莞、佛山這些幾乎完全放開限購的城市作為案例進行梳理，結果發現，沒有一個城市被托起來了。

這也意味着放開限購拖不起樓市。這個結果是可以預料的，一方面放開限購意味着告訴别人，這裡的樓市扛不住了。另一方面，購買力才是決定性因素。

至于降首付，上半年一大波城市掀起過降首付的浪潮，依舊沒有什麼起色。

降首付，看似降低了上車門檻，但卻加重了購房者的後期還貸壓力。在不确定性加劇的當下，購房者壓根就不想貸款買房，更何況還要增加後期的還款壓力。

如果非要救市，那就得狠下心來，大幅降價，讓更多的人買得起才有用。但顯然這不現實，因為這會帶來更加無法預料的危機。

所以隻能這樣僵着，價格陰跌，鈍刀子割肉。

在這種局面下，如果不是特别着急，買房大可以緩緩，至少等到明年年初，根據局勢變化再做決定。

從具體數據來看，目前濟南下轄的所有區，包括曆下區、市中區這兩個核心區，去化周期都超過了12個月警戒線。

數據：濟南市統計局、中指院

在這一點上，濟南和其他中心城市有很大不同。青島、武漢這兩個庫存量第一第二的城市，庫存積壓也主要在外圍區，核心區比如青島的市南市北，武漢的江漢，庫存壓力并不大，去化時間并不長。

濟南則整體呈現出了去化周期超長的局面，這也就意味着，濟南包括核心區的房價，都還有不少下行空間。

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