噴泉、人造沙灘、名品折扣、影院、京東生鮮超市……上個周六，房山長陽半島居民袁女士一家三口在首創奧特萊斯泡了一整天，吃喝玩樂購一站式解決。

資料圖 圖文無關，袁璐 攝

“體驗不比西單、王府井差，又何必舍近求遠進城？”像袁女士這樣，很多郊區居民如今“足不進城”，同樣能享受到高品質的消費。

放眼東西南北，一個個大型商業綜合體在京郊崛起，與市中心傳統商圈形成分庭抗禮之勢，商業多中心格局已基本形成。但不容忽視的是，人口遷移帶來了商圈裂變，但北京中心城部分商圈的空心化迹象也初步顯現。

軌道交通網托起“多中心”

通州萬達廣場，333651人；大興西紅門荟聚，242939人；龍湖大興天街，196982人；西單大悅城174069人；君太百貨143275人……

就在上月，騰訊房産與騰訊地圖開始發布“一周購物中心熱力榜”。這份基于手機位置信息的大數據監測顯示，郊區商業綜合體的人氣已趕超中心城核心商圈，承接原本聚集于市區的龐大消費客流。

這些郊區商業新中心，幾乎無一例外地緊靠地鐵，甚至直接将地鐵通道融入商業綜合體。

左右兩隻手各拎3個購物袋，在首創奧萊與袁女士擦身而過的，是家住白紙坊的小魯。

小魯是奔着兩雙情侶鞋而來的。本來想着買了就走，可奧萊的業态牢牢抓住了她，讓她舍不得離開。

“以前愛逛西單、宣武門，沒想到郊區也有這麼好的地方，而且房山線地鐵站出來就是，早知道就不開車了。”小魯将“戰利品”填滿了後備廂。

作為最有消費能力的中青年群體一員，她的逛街路線和千萬北京市民的足迹相重疊，構成了北京商業布局調整的路線圖。

以前，這張線路圖有個最大的交彙點——城裡的“老四大”區域。改革開放以前，王府井百貨、西單商場、隆福寺市場、東安市場集中在核心城内，成了消費能力最強、客流最大的京城核心商圈。

但随後，三環、四環、五環的擴張和地鐵線路的不斷延展，帶動北京商業中心随之開枝散葉，形成了CBD、公主墳、五道口、望京等商圈。尤其最近幾年，郊區軌道線網帶來的人口大規模轉移，加速了郊區大型商業中心的崛起。

“6年來，我們的銷售額漲幅每年都超過30%！” 首創奧萊總經理助理楊新偉言語中透着興奮。郊區商業的規模化已經顯現出和城區商業中心對抗的能力。“我們力争在2021年實現50億元的年銷售額。”伴随着奧萊二期開業，楊新偉對業績增長更有底氣。

在郊區商業中心裡，首創奧萊并非一枝獨秀。西紅門荟聚、通州萬達、龍湖大興天街、昌平樂多港等，都發揮了巨大的磁石效應，将奔向城裡的客流大軍牢牢鎖定在家門口，甚至開始吸引一些中心城的客流。

來自北京市商務局的公開數據顯示，截至2018年，北京超過5000平方米的大型商業設施共有515家。其中在軌道交通站點1000米輻射範圍内的多達314家，占總數的61%，其中238家不在中心城區。

總體看，這樣的分布與北京人口總體布局基本匹配。根據市統計局的最新數據，2018年，本市城六區常住人口為1165.9萬人，較2017年減少42.9萬人。而郊區同比增加26.4萬人，占全市常住人口比重從44.3%提高到45.9%。陸續崛起的郊區商業中心，在一定程度上也緩解了中心城的交通壓力。

郊區新中心分布欠均衡

傍晚時分，西紅門荟聚已經摩肩接踵，就餐的人群排起了長隊。但40公裡開外的回龍觀華聯商廈卻有些冷清，推着嬰兒車的年輕媽媽在三樓就餐區打起了盹兒。

這個聚集了40多萬常住人口的“睡城”，商業繁華程度與西紅門形成了強烈反差。

“商業配套比20年前好多了，滿足日常生活需求沒問題，就是周末沒地兒去！”龍躍苑的老住戶謝林湘吐槽，華聯商廈的衣服連多看一眼的興趣都沒有，新開的萬科中心時尚一些，就是體量太小，“回龍觀的錢都花到城裡去了”。

龍澤苑東區的上班族劉君也感覺回龍觀的商業設施偏低端，“總體看品質不高。”除了買一些日常生活用品，他很少在家附近消費，更愛奔西直門凱德MALL。而拖家帶口的家庭，周末購物遛娃，大多奔海澱華潤五彩城，甚至更遠一些的天通苑龍德廣場。

“這樣的商業短闆在京郊不少人口密集區都存在，如通州馬駒橋、昌平沙河等。北京商業已經不再是總量問題，而是供給結構和供給質量方面的問題，有待基于因人制宜的原則實現在不同地區的精準匹配。”中購聯購物中心發展委員會主任郭增利分析，郊區居民已經不滿足于簡單的基本生活需求，多中心的商業格局中，需要更多荟聚這樣滿足消費升級需求的“鎮山石”，才能對周邊地區形成足夠的輻射力。

但要複制荟聚的成功，談何容易。記者昨日前往天通苑最火爆的龍德廣場體驗發現，從天通苑南地鐵站出來，倒公交要坐3站；7點多逛完出來，發現站點比較近的公交車都沒了，隻能打車奔地鐵。

“開車去也費勁，立湯路沒有不堵的時候。”天通苑西區老住戶楊敏說，雖然離家很近，還是很少去逛龍德。

而對于回龍觀居民而言，要期盼類似荟聚的超級購物中心落戶，隻能寄希望于13号線分拆後，新建地鐵站能與大型商業中心一體化規劃。

中心城商業競争力待提升

多中心的商業格局重構，有喜也有憂。

2018年2月，城市發展研究雜志刊發了一篇論文——《基于簽到數據的城市商業空間空心化識别研究》。研究人員基于2012年至2015年的微博簽到數據發現，北京城六區的商業空心化已有端倪，尤其新街口、方莊、萬柳、公主墳、魯谷、大鐘寺等22個商業區，空心化狀态較為明顯。

以方莊地區為例，作為北京早期的富人區，周圍高檔住宅小區基本建設完畢，整個地區内的住宅面積超過300萬平方米，但數量龐大的居住人群并未帶來消費活力的攀升。“除了吃飯方便，什麼都沒有！”兩年前搬離這裡的肖女士說。在新的購物中心漸成氣候之前，這裡曾經一度沉寂。

眼下，以賽特、貴友、長安商場、天橋百貨為代表的一批傳統商場面臨的困境，更加深了人們對中心城商業空心化的擔憂。

“中心城商業中心有不可替代的城市文化傳承，必須盡快提升競争力來延續自己的價值。否則，随着人口外遷和城市外擴，難免會出現消費支撐不足，甚至空心化問題。”郭增利分析，國際化大都市的定位和能級，讓北京商業有了巨大的想象空間，足以打造具有全球影響力的代表性商圈。

巴黎有香榭麗舍，東京有銀座，新加坡有烏節路……北京多中心商業格局的重構中，誰能脫穎而出，成為中國傳統與現代相交融的國際化商業名片？一場轉型升級的大考擺在了中心城老商圈的面前。

來源：北京日報 記者：孫傑 實習記者 楊天悅

流程編輯：洪園園

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