本期寫牛奶廠闆塊對下期樓盤測評沒有任何關聯，隻是樓主在航拍保利天彙三期時順路到了這裡，一時興起，跟大家聊聊牛奶廠，了解一下“小隐于野、大隐于市”的中國道家哲學思想如何在這裡體現得淋漓盡緻。不是賣廣告，往下看，你就知道樓主所要表達的是哪個層面的意思。

華美牛奶廠（天河國際社區）位于天河區東部，珠吉路以西，緊鄰奧體中心、廣州科學城，屬于天河高新區。

關于天河高新區，之前寫 保利天彙：全新三期 終極測評 時，有詳細介紹過，這裡再重複一遍。2020年3月，根據《廣東省人民政府關于同意認定廣州天河智慧城為省級高新技術産業開發區的批複》，廣州天河智慧城為省級高新技術産業開發區，定名為廣州天河高新技術産業開發區（簡稱天河高新區），實行現行的省級高新區政策。牛奶廠位于天河高新區南部片區。

▲牛奶廠區位地圖

牛奶廠作為廣州三舊改造項目，曾經的養牛基地，可以用“群山環繞，水甜草肥，花草常青”來形容，整個環境非常原生态。2014年6月市規委會通過華美牛奶廠規劃，該地塊将改造為低密度住宅區，未來新增70萬㎡的商品住宅，容納2.36萬人口。

▲牛奶廠規劃圖

2014年，廣州國土局推出8宗華美牛奶廠地塊，總宗地面積超過50萬㎡，堪稱“巨無霸”，起拍價達90億。彼時，牛奶廠地塊分為了6大部分，分别被龍湖、華潤置地、金地、平安不動産、廣州家和等5家房企瓜分。

為更好地為下面分析房價漲幅服務，我們來了解一下5家房企當時的拿地價。2014年至2015年，牛奶廠西北部地塊被龍湖以22.2億元奪得，折合樓面價1.68萬元/㎡，溢價40%；西南部和中部地塊被華潤置地分别以20.8億元和9.4億元奪得，折合樓面價1.5萬元/㎡和1.16萬元/㎡，分别溢價率37%和16%；中部地塊金地集團以20.2億元奪得，折合樓面價1.5萬元/㎡；東北地塊被平安不動産以總價11.2億元奪得，折合樓面價1.44萬元/㎡，該地塊由招商地産負責建設；地塊中部被廣州家和以1.99億元奪得，折合樓面價8000元/㎡。

▲牛奶廠

目前，牛奶廠闆塊已經彙聚了龍湖首開·天宸原著、華潤天合、金地天河公館、招商雍華府、家和天曜5大項目。

龍湖首開·天宸原著是2015年龍湖地産進入廣州的第一個項目，項目共分兩期開發，涵蓋聯排、疊拼、高層洋房等産品，總戶數980戶。天宸原著一期與二期被分為兩個部分，中間隔了一條路，兩個地塊有點距離，不過你在一期也不會去二期。天宸原著是純住宅項目，樓下沒有配建沿街商鋪，對于業主未來的生活可能有點影響，要到對面的華潤天合商業街購買生鮮食物。

▲龍湖首開·天宸原著

華潤天合是位于地塊南邊的大體量樓盤，共有東西兩塊地塊，分兩期開發。華潤天合除了高層洋房和别墅住宅，項目還規劃有大型商業綜合體和公寓産品。東側地塊（一期）天合尚居包含了6棟商業樓及四棟高層住宅，主推88-124㎡三至四房；西側地塊（二期）天合尚悅花園包含有9棟高層住宅及獨棟、聯排别墅，其中高層洋房主推140-160㎡四房。

▲華潤天合

金地天河公館位于牛奶廠闆塊中央，項目采用半合圍式布局，由少量珍稀類獨棟和8棟品字形高層洋房組成，總戶數932戶。整個樓盤所在位置地勢較高，住宅區域距離馬路較遠，居住環境會比較安靜。

▲合金地天河公館

招商雍華府是整個闆塊中最靠近珠吉路的樓盤，項目規劃有11棟高層洋房、23棟MINI墅，總戶數1248戶。招商雍華府比較靠近19号地鐵規劃線的珠吉路站，但19号線仍處于線網優化規劃中，暫未納入2017-2023年廣州市第三期建設規劃。還有另外一個優勢是，項目距離家和天曜的肉菜市場和公交首末站距離較近，生活配套也較為便利。

▲招商雍華府

近年來，體育東教育集團靈秀小學、華陽教育集團奧體東小學等名校進駐，備受市場關注的執信中學天河校區也落戶牛奶廠闆塊，教育配套總體非常不錯。目前在二手市場，很多業主就是沖着教育配套來的，今年以來該片區的房價也是水漲船高。

牛奶廠交通方面，距離闆塊最近的地鐵站是4号線的黃村站，但直線距離超過2公裡，如果想通過地鐵來通勤，會耗時耗力，基本上隻能選擇自駕或者通過先搭乘公交車再轉乘地鐵。

▲黃雲路

黃雲路從牛奶廠闆塊中間穿過，雙向兩車道連通珠吉路，這條路平時的車比較多，如果這個闆塊的住戶都入住了，特别是上下班高峰期肯定會出現擁堵情況。據說這條路要擴建為雙向四車道，這樣也是有利有弊，利是通車順暢了，弊是車流量大了，噪音灰塵也來了。

牛奶廠在未開發之前有人稱它為“天河最後一塊處女地”，有人嫌它是“鳥不拉屎的荒地”。随着5大房企的入駐，“處女地”和“荒地”改變了命運，從2015年龍湖地産推出闆塊内首個項目，成功讓這個闆塊的房價蹭蹭往上漲，成為天河樓市關注的焦點闆塊。

2014-2015年，牛奶廠和廣鋼新城、廣紙新城基本是同期推出住宅産品的闆塊。但在市場主導方面，廣鋼新城、廣紙新城是政府主導下的造城模式，而牛奶廠則恰恰相反，完全由企業和市場主導推動。

這三個闆塊剛推出時，為什麼那麼多人看好廣鋼新城、廣紙新城便知一二，連官方媒體的宣傳也是“三闆塊PK，牛奶廠墊底”的評價。在市場的推動下，入駐牛奶廠闆塊的幾大開發商聯合提出的“天河國際社區”概念，讓這個社區一下子高大起來。後來怎樣了，今天我們回過頭來看，廣鋼新城、廣紙新城透支了前期宣傳的溢價，而牛奶廠的區位及教育溢價正在開始。

▲華潤天合

同時，在2017年廣州3.30調控後，牛奶廠恰好趕上廣州這股波瀾壯闊的巨大行情，廣州所有新樓盤幾乎全線淪陷為雙合同，導緻部分樓盤和闆塊滞銷，天河牛奶廠闆塊則是憑着單合同，成為2017年廣州樓市最熱門的幾個闆塊之一。

據相關統計，有兩類人在牛奶廠買房，一類是珠江新城、天河北、天河公園等高薪人群，他們帶着“小隐于野、大隐于市”的夢想，在當時的郊區住上别墅，所以當時牛奶廠的别墅被他們掃光，即使等到現在，該闆塊也沒有一套别墅放到市面上賣。一位銷售說，有位業主有套别墅要賣，但現在不是時候，現在隻有10萬元/㎡，他要等到13萬元/㎡才放出來，這裡的業主普遍對這個闆塊抱着非常大的信心。

還有另外一類人是“改善房”和“學位房”客戶，為改善居住環境，換一個大點的房子，或者要為小孩買學位房，居住的天河東、黃埔西附近的居民，就會選擇牛奶廠闆塊。

▲牛奶廠周邊

今年年初因為疫情原因，牛奶廠成交均價為5.1萬元/㎡，但來到11月，這裡的成交均價已經去到6.5萬元/㎡，挂牌價格大半年漲了接近1.5萬元，漲幅是整個天河闆塊最高的。

最近還有一條信息，沉寂了6年的天河牛奶廠闆塊終于又有地拍賣，10月17日，天河奧體公園北側AT1003036地塊公開挂牌出讓，将于11月16日10時起限時競價。該地塊坐落于奧體公園北側，半山溪谷以東，帝景山莊以南，現狀為山坡。起拍樓面價4.3萬/㎡，封頂樓面價高達6.4萬/㎡。

▲華潤天合

牛奶廠在生活配套及交通配套上劣勢明顯，自己沒車的情況下，想要在這裡居住需要有足夠的通勤時間留給自己。另外前期入住的業主，得靠錢大媽、盒馬鮮生購買生鮮食品，但基本不靠譜，沒有大的菜市場或品類繁多的生鮮超市會讓你生活品質嚴重下降，這對于鐘情于“小隐于野、大隐于市”的業主來說，可能要好好考慮一番了。

除了上面的劣勢，我們對這個闆塊的優勢也不容忽視，樓主對牛奶廠的整體評價為，在市場整體看好這個闆塊的情況下，需要做好空守寂寞的準備；也有可能看着這個暴漲的房價，即使在家吃泡面也會心甘情願。

▲牛奶廠商業街

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