長租主義公寓高收低租?9月1日以來，上海、廣州、海口等地紛紛發布住房租賃市場風險提示，直指公寓運營商采取“高進低出、長收短付”的經營模式存有風險，今天小編就來聊一聊關于長租主義公寓高收低租?接下來我們就一起去研究一下吧!

長租主義公寓高收低租

9月1日以來，上海、廣州、海口等地紛紛發布住房租賃市場風險提示，直指公寓運營商采取“高進低出、長收短付”的經營模式存有風險。

“高進低出、長收短付”現象背後，究竟是什麼原因？又該如何杜絕這類現象的發生？

“高進低出”原因也有别：高杠杆、詐騙

新京報記者注意到，在此次資金鍊出現問題的長租公寓中，跟此前樂伽公寓一樣，也存在“高進低出”的做法。

所謂“高進低出”模式，即以高于市場價拿房，給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金，再以低租金出房，但一次性收取租客的租金為半年，甚至一年。如果租客想月付，租金價格就高，因此，不少租客圖便宜，便選擇半年付租金甚至一年付租金。

針對此類情況，上海、廣州、海口等地發布的住房租賃市場風險提示就指出，公寓運營商采取“高進低出、長收短付”的經營模式存有風險。比如，上海市房地産經紀行業協會發布風險提示指出，房東、租客在委托經營或租房過程中，應多方了解周邊住房的市場租金價格，警惕公司“高進低出、長收短付”帶來的風險。在支付過程中，要選擇較短支付周期，一般不超過三個月。

樂乎公寓CEO羅意告訴新京報記者，目前市場上存在的“高進低出”分為兩類，從亂到治的過程中，需區别對待，“第一類是由于早些年惡性競争和高杠杆使然，一些長租公寓運營企業對租價走勢誤判，後來又遭遇市場的收縮和租價的下跌，為保證現金流和持續經營不得不‘低出’。第二類是以‘高進低出’為手段的詐騙行為，引起多地監管部門關注。”

羅意稱，對于上述第一類情況，在長租公寓市場内，不論是分散式，還是集中式，都存在這樣的長租公寓運營企業，“項目現金流處于淨流出的狀态，如果沒有項目間的資金平衡或外部資金的補充，是一種非常危險的狀态。”

在羅意看來，“高進低租”、租金貸都是典型的利用資金池運營長租公寓的做法。這一模式，無形中會放大杠杆，由于缺少風險控制，一旦企業經營管理失誤，最終會導緻房東、租客嚴重損失。

實際上，從2019年下半年開始，租房市場已經從盲目發展階段進入理性務實發展階段，以“高進低出”為代表的野蠻擴張已經過去，頭部企業的格局基本定型，資本不會輕易流入後續腰部企業，這要求長租公寓運營企業回歸市場基本面，把健康經營、保持盈利當作首要的經營目标。

對于前述第一類陷入困境的長租公寓運營企業，羅意認為，走出“高進低出”這一局面需要時間，也需要全社會的支持，“他們在業務動機上并不邪惡，隻是主營業務的盈利能力不能匹配當時的‘高杠杆’沖動。”

值得一提的是，去年12月，住建部、國家發展改革委等六部門印發《關于整頓規範住房租賃市場秩序的意見》（簡稱“《意見》”）。《意見》要求，對“高進低出”“長收短付”經營模式的租賃企業加強監管，嚴格管控租金貸業務，要求租金貸占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位，對涉及違規建立資金池等行為嚴厲查處。

在羅意看來，《意見》的出台，對于主營業務不盈利甚至持續虧損的長租公寓運營企業而言，加大了經營難度。“此類企業唯有的辦法是進行業務重組，下決心關、停、并、轉，如果能在房源低租上獲得房東的一部分‘讓利’，也算是釜底抽薪的好辦法。不過，這個要‘你情我願’才行。”羅意說。

“此類長租公寓運營企業大多數都具有一定規模，他們若‘爆雷’，影響的面積很大。”基于此，羅意建議，對此類長租公寓運營企業而言，最好的出路在于，由相關部門牽頭，一起找到風險緩釋的辦法。

業内：嚴懲存有詐騙行為的企業

對于第二類以“高進低出”為手段的詐騙行為，羅意強調稱，影響極為惡劣，破壞了行業的秩序。近年來，長租公寓“爆雷”現象中，有一部分是這類企業。

“很多企業名不見經傳，卻在各地都有分号。我在坊間聽到的這一類企業從業者之衆、之瘋狂，讓人瞠目結舌，現在爆出來的可能隻是‘冰山一角’。很多從正規長租公寓運營企業離職人員，堕入這種掙快錢的‘魔道’中。”羅意感歎道。

之所以這類企業較多，房東東公寓學院創始人全靂分析稱，“由于目前沒有相關行業資質要求，随便幾萬元就可以注冊公司，開展長租公寓業務，這導緻長租公寓市場魚龍混雜。

全靂指出，前幾年，長租公寓被資本捧上天時，市場上已存在采用“高進低出”模式的企業，但那時這些企業可能更多的是想在風口把企業做大做強，“高進低出”更像是一種融資手段。此外，這些企業預判未來的租金上漲會彌補當下的虧損。時至今日，資本角逐後收房成本攀升，又遭遇疫情的突襲，租房市場行情遠不如前，如果這個時候還創立新公司以“高進低出”來大規模擴張，那很大程度上就是有預謀的詐騙。

“對于詐騙行為，防不勝防。一旦出事了，房東、租客遭受損失，涉案分子早就逃之夭夭。”全靂表示，這些“心術不正”的企業嚴重波及正規的長租公寓運營企業，租客、房東産生信任危機，那些在長租公寓行業兢兢業業努力的企業，也是有苦難言。

對此，羅意表示，必須嚴厲打擊存有詐騙行為的長租公寓運營企業，“這些企業不除，房東、租客被坑騙的日子就不會有盡頭，正規從業企業就需要長期為行業中行騙者的惡行‘背鍋’，劣币驅逐良币的現象會在長租行業發酵。”

“對于‘爆雷’事件，不要輕易冠上‘長租公寓’這四個字，不是長租公寓運營企業都是壞蛋，而是壞蛋混進了長租行業，不能将‘孩子和髒水’一并倒掉。”羅意呼籲，城市的發展離不開住房租賃，有關部門有責任和義務引導民衆認識這一行業、并積極和健康的企業展開合作，才能促進行業健康發展。

全靂則表示，目前監管層對“高進低出”模式，并沒有太好的解決辦法，需要通過立法、信用等體系化建設，加大監管力度，防止類似問題重複發生。

“長租公寓行業本身是一個剛需、低頻、低利潤的傳統生意，且事關民生大事，更需踏實穩健，追求租客保障、民生穩定、經營受益的共惠局面。當前，亟須在各方努力下，建立一個信息透明、标準可循的産業生态。”巴樂兔相關人士稱。

新京報記者 張曉蘭

編輯 武新 校對 趙琳

來源：新京報

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