以品質見長的寶華果然沒有讓人失望，房評君今天實探寶華浦東紫薇花園時，發現該項目是減配成風當下的一股清流，從社區園林到建築用材再到裝修标準、精裝地庫都讓人眼前一亮，寶華标準在這個項目上一以貫之，值得點贊。

但出人意料的是，這個項目的主力戶型竟然做成了83㎡的兩房産品，共有332套，占到5成以上，雖然拿地要求中小戶型占比七成，但将兩房作為主打，讓人大跌眼鏡。

項目的均價為6.76萬/㎡，這意味着83㎡的剛需戶型，600萬左右才能買到，這個總價段已經屬于改善，現在置換成本這麼高，花這麼多錢買個兩房，過兩年再換房，不知道有多少人喜歡這樣折騰。

而這樣的面積和總價段定位，估計和所處區域相關，項目說起來是森蘭闆塊，其實所在地是高行，比2020年初推出的森蘭壹公館位置更弱，也沒有名校加持。

整個闆塊屬于起步較早闆塊，所見即所得，什麼含義？就是現在什麼樣、以後也就什麼樣，沒有大變化，也沒有更好的資源導入。

這樣的地方，開發商明顯擔心項目的去化速度，因此選擇了保守的主導小面積、相對稍低的總價，輔以寶華的品質王牌，通過性價比來撬開市場。

加之項目周邊無比較好的次新房打底，一二手房也不存在價差，日後的溢價空間并不特别樂觀。

所以，自住是項目的主要需求，但是600萬的總價段，周邊客戶估計區域改善都難，楊浦、虹口的拆遷戶可能能夠得上。

區域分析

整體配套多樣，區域潛力有限！

項目地處浦東新區高行闆塊，往北是外高橋，往南是森蘭國際社區。高行屬于發展比較早的區域，闆塊已經成熟，配套齊全。沒有大的規劃支撐，未來很難有大的升值空間。

浦東紫薇花園旁邊是老小區和正在建設的人才房，小區東南向有一個信号塔。

△圖中未塗色的樓體為人才房，拍攝于浦東紫薇花園内

項目距離楊浦、虹口較近，可以承接一部分浦西外溢客戶，同時也吸引浦東改善客戶。

交通配套：距離地鐵6号線航津路站約1.7公裡，步行半個小時左右。門口有公交1015路行南路張楊北路站，坐車5站到航津路地鐵。公共交通不是很方便。

商業配套：森蘭商都、國際商品廣場、外高橋休閑廣場、陽光天地等。

△森蘭商都

學校配套：不主打學區房，新房不确定學校，臨近的也沒有特别重點的學校。浦東新區高南小學、高橋鎮小學（高行校區）、上海師範大學附屬高橋實驗中學、竹園中學（森蘭校區）等。

醫療配套：上海市第七人民醫院、新僑醫院等。

産品分析

贈送面積多，精裝标準高！

項目由11棟12-16層小高層組成，其中北面的兩棟樓帶底商，為配建的人才租賃房。可售的為9棟樓，面積約64-146㎡，均價67600元/㎡，共656套房源，其中主力戶型是83㎡，占了半壁江山。

從面積段可以看出，以100㎡以内的小面積為主，而且2房占比太高，達7成。這個項目的總價約430-1000萬左右，主力總價600萬左右，這個總價段的客戶以改善為主，2房确實很尴尬，尤其在提倡3胎的時代背景下。

交付時間為2022年底或2023年初，在6批次新房中，屬于交房非常早的，多數新房在2023年中下旬交付，部分甚至在2024年。目前房子全部封頂，多數樓座外立面基本完成，目前在打造内部精裝。

△實景圖

小區綠化和景觀也基本完成，品質看的見。

層高3.15米，即使做完中央空調和吊頂，也不會壓抑。

值得一提的是，贈送面積多。

陽台送一半面積，而且交付的時候是封閉陽台。按理封閉陽台算全面積。置業顧問解釋說：先按半封閉陽台通過政府驗收，再統一安裝窗戶。

一梯兩戶，電梯門分側開，相當于一梯一戶，電梯廳的位置屬于每戶的業主，也是贈送的，可以做個鞋櫃、收納櫃等。

△電梯廳的贈送面積

△電梯廳旁邊的設備間有一塊面積，也可以利用

精裝采用的均為知名品牌，地暖、中央空調都有，缺新風系統。廚房西門子四件套和旭勒櫥櫃都很高端。

廚房、衛生間多處采用天然石材，豪華盡顯。

△樣闆間實景圖

還有，衛生間也有中央空調和地暖。

△衛生間的中央空調出風口

下面再來感受下寶華的地下精裝大堂和車位。奢華、大氣，而且車位尺寸比标準車位略大。

戶型分析

主力戶型竟是2房，和主流需求存在錯位！

64㎡為1室，說實話，現在1室的需求量太少了，即使單身，也要為将來結婚、生子做準備。而且現在首套的資質十分寶貴，大家都願意盡可能在能力範圍内買大一點、位置好一點、功能全一些的房子，卧室自然多多益善。

83㎡主力戶型，是2室，如果能設計成3室該多好！

96㎡及以上的3房舒适度很高。

價格分析

無明顯倒挂，與森蘭核心存較大差距！

項目附近的南新西園、南新東園均價約4.9-5.6萬/㎡，不存在倒挂。如果把森蘭壹公館納進來，今年10月剛項目剛成交一套122㎡房子，成交均價10萬/㎡出頭，但這個項目對其并無參照性，壹公館的溢價主要是六師附小的加持，而且項目地段也更好，地鐵站就在小區旁邊、森蘭國際社區的商業配套也聚集在項目對面。

房評君說

寶華浦東紫薇花園在均價6.8萬/㎡的樓盤中，品質是優秀的。人無完人，房子也很難十全十美。整體來說，這個樓盤宜居，适合買來自住。喜歡森蘭或者高行的客戶，都可以考慮。

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