要說香港寸土寸金、樓價地價冠絕全球，絕非虛名，經濟稍稍回溫，就迎來了今年首幅百億地王的誕生…

至今位于銅鑼灣加路連山道的商業地昨日中午截标，據現場情況反饋，截标日至少接獲6份标書，這塊商業地堪稱是今年全港的首幅“百億地王”，自然引得不少開發商競相争取。

位處銅鑼灣的加路連山道商業地已于昨日正午截标，共有6家财團遞交标書。在區内擁有多個大型項目的大地主希慎（014）夥拍華懋合資入标，信置（083）則與利福國際（1212）、嘉裡建設（683）及中渝置地（1224）合資入标。另一方面，會德豐地産、新地（016）、領展（823）、長實（1113）均獨資競投，料為今年首幅成交額逾百億元的地皮。

銅鑼灣大地主希慎今次夥拍華懋入标。華懋行政總裁蔡宏興表示，希慎在該區商業及零售物業發展經驗豐富，很高興與希慎合作競投。他強調，集團對香港前景富信心，預料辦公室需求在經濟複蘇下将回升，尤其香港作為國際金融及貿易中心，對寫字樓的需求殷切，會繼續物色合适的優質商業及住宅項目發展。

領展行政總裁王國龍表示，這次投标集團以獨資身份入标，惟亦正尋求合營夥伴，對合營發展模式持開放态度。此外，集團相信其出價具競争力，但深信同業的出價亦相當吸引。不過，集團未有透露地皮的發展模式。

投資前景結合本港經濟考慮

該地皮位于禮頓道利園六期的對面，緊貼希慎旗下的商業中心。屬港島區罕有大型商業地供應，僅次于下個月截标的中環海濱地王。

泓亮咨詢及評估董事總經理張翹楚

不過，考慮到本港近來零售的市道不太理想，泓亮咨詢及評估董事總經理張翹楚表示，銅鑼灣區寫字樓租金已大幅回落，區内空置率高見約9%。由于地皮偏離銅鑼灣核心地帶，推算估值110億元，屬市場下限。

落成後平均呎租可達60元

張翹楚亦指，未來政府或會改劃灣仔稅務大樓建築群，至于金鐘廊重建項目、長江中心二期落成等，在地皮附近的核心商業區的潛在寫字樓供應都會相對應增加，亦有可能為加路連山道項目帶來競争壓力。

不過，張翹楚認為，由于加路連山道項目地皮面積大，可以透過行人天橋帶來很多人流量，有望打造類似時代廣場這樣的商業中心。張翹楚認為，往後發展商地皮有機會提高寫字樓的比例至8成，其中可以發展服務型公寓。

參考目前銅鑼灣時代廣場寫字樓的租金，平均租金呎租逾60元，他相信以地皮的規模而言，落成後呎租可達60元的水平。如以租金回報約3.5厘計，即呎售約2.4萬元。

估值介乎150至172億

美聯測量師行董事林子彬表示，項目位處銅鑼灣核心地段，屬罕有大型市區商業地皮，但鑒于地皮規模及投資額相對較大，故錄得6份标書已相當不俗，入标亦以大型發展商或财團為主，并吸引近年積極競投商業地的領展參與入标，可見項目具有發展潛力。

不過，林子彬亦指出，受環球經濟波動影響，本港經濟前景未明，商廈市場添變量，租金受壓，故預計發展商出價傾向審慎，而港府或會于底價上「随行就市」，因應市況調整地皮價錢。按每方呎樓面地價約1.4萬元計算，估值約150.7億元。

萊坊執行董事及估價及咨詢部主管林浩文稱，除非港府拟定的底價過高，地皮流标風險不高，相信有部分财團可能要預留資金入标下月截标的中環海濱地王，故估計發展商在出價上會審慎考慮各項因素。

長期租金回報或逾3厘

林浩文續說，銅鑼灣商用地樓面地價，應該可以高于高鐵西九龍站上蓋商用地，最終成交價，對即将截标的中環新海濱商業地，有參考價值。以現時及估算未來商業租金及商業氣氛計算，他預計加路連山道地皮每方呎樓面地價約1.5萬至1.6萬元，即地價約161億至約172億元，總投資額約240億至約260億元，長期租金回報率約3至3.5厘，資金回收期約20至30年。

加路連山道商業地為本财年其中一幅焦點地皮，地盤面積約為15.9萬平方呎，最高可建樓面面積107.6萬平方呎。據賣地章程，項目落成後，不論商場或寫字樓均不可拆售。此外，地皮中标财團須負責興建地盤内的三所政府物業，包括幼兒中心、長者日間護理中心和地區康健中心，涉及樓面約20835平方呎。

記者 周健鑫

編輯 劍明

來源 香港商報 中環那些事

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