如果買二手房首付還差一些怎麼辦？肯定會有一些人建議說在将房子進行二手房評估的時候做個“高評高貸”。那麼“高評高貸”真的能夠合理合法的解決這個問題嗎？那先讓我們來了解一下什麼是“高評高貸”？

假如一套二手房評估價為400萬，成交價為500萬，則購房者需支付30%的首付，即150萬，剩餘350萬走銀行貸款，如果将二手房評估價上調50%，則房價估值為600萬，首付上浮至225萬，剩餘525萬走銀行貸款。這樣一來，貸款金額>房款總額，但是這種情況一般是無法獲批。因為購房者的還款能力無法保證，可是同時也說明，在銀行允許的範圍内，二手房評估價越高，貸款額度也相應越高，一定程度上可解決“首付不夠”的問題。

但是二手房評估價的高低，難道真的是由銀行或者購房者來決定的嗎？當然不是，“高評高貸”在本質上就是不符合規定的，一套二手房評估的價格，往往由以下幾個因素來共同決定：

一、主觀因素

1、房屋戶型，房屋利用率越大，二手房評估價越高，對于“三小”戶型(小廳、小廚、小衛)這類房型的二手房評估價上會扣減10%左右；

2、房屋樓層，塔樓：中間層＞高層＞底層；闆樓：中間層＞1層＞5、6層，若1層為基準價，2層和6層則會在此基準下減3%，3層和4層會增加3%，若是樓頂就會減5%；

3、房屋的使用年限會影響二手房評估的價格，房屋使用年限長，房齡大，估價較低，使用年限越短，房齡越小，二手房評估價則較高；

4、房屋朝向，塔樓：東南＞西南＞雙南＞東向＞西向＞西北＞北；闆樓：南北＞雙南＞東西＞東向；

除此之外，房屋的面積、裝修、物業等都可以直接或者間接影響二手房評估價格的高低。

二、客觀因素

1、地理位置，房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置二手房評估價格自然高；

2、市場行情，二手房評估的估值受市場影響比較大，一般情況下，如果某區域房價持續上漲，銀行就會根據市場行情，調整房屋每平米估值上限，從而達到與市場價格協調的目的；

3、前景規劃，城市的未來發展影響着房價的走向，同時也影響着銀行對二手房評估值的高低；

4、消費者心理，購房者的偏好及交易心态對二手房評估的價格也有一定影響，如果購房者普遍偏愛某一區域的房屋，或者某區域急于買房的人較多，那麼，供求關系的影響下，這類二手房評估的價格在一定程度上也會提高。

綜上所述，二手房評估的價格是由多種因素決定的，而不是某個機構或某個人可以随便的将二手房的評估價格提高或降低，而且二手房評估價一般都低于成交價，對此銀行也是需要考慮風險的。同時二手房評估的價值越高，繳納的稅費也就越多，評估價越低，繳納的稅費也就越少，而貸款額度就恰恰相反，二手房評估的價值越高，貸款的額度就越大，反之則越小。但其實不論是二手房評估價值高還是低，需要繳納的稅費還是首付都是一樣的也少了的。所以對于那種“高評高貸”投機取巧想提高貸款額，減少首付的方式，大家還是慎重選擇吧！

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