北京市宅基地買賣糾紛-tft每日頭條

北京市宅基地買賣糾紛

生活更新时间:2024-07-30 12:23:54

案情簡介

1990年2月，家住北京房山區的王某，将自家宅基地房屋以1萬元的價格賣給了本村村民邱某，邱某取得房屋後，将院内東西棚子拆除，新建了東房兩間。

2008年11月，邱某又将宅基地房屋以13萬元的價格賣給外地農民張某。

2018年，邱某後悔了，遂将張某訴至法院，請求法院判決宅基地房屋買賣合同無效。

北京市宅基地買賣糾紛（外地農民購買北京宅基地遭原房主反悔起訴）1

法院判決

一審法院認為，違反法律、行政法規強制性規定的合同應屬無效。農村房屋的買賣涉及相應宅基地使用權的轉讓，而宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與該集體經濟組織成員的特定身份相聯系。根據查明的事實，張某不是涉案宅院所在集體經濟組織成員，因此張某不具備取得相應宅基地使用權及購買案涉房屋的主體資格。邱某以此為由要求确認其與張某之間的買賣房屋協議書無效，理由正當，證據充分，法院予以支持。一審法院于2019年5月判決：邱某與張某簽訂的關于北京市房山區某号宅院的房屋買賣合同無效。

二審法院根據已查明的事實，認為一審法院以張某不具備購買案涉房屋的主體資格，支持了邱某要求确認其與張某簽訂的買賣房屋協議無效的請求并無不當，予以維持。

北京市宅基地買賣糾紛（外地農民購買北京宅基地遭原房主反悔起訴）2

簡要評析

對于農村宅基地使用權而言，因其有強烈的福利特性，隻能是本村的集體組織成員才擁有。除本村村民之外的村民、城鎮居民，隻有極特殊的情況才能購買宅基地房屋。本案中，由于張某系外省市的村民，不具備購買宅基地的主體資格，因此，一、二審法院均以違反合同法第52條之規定确認合同無效，但合同無效後的後果并沒有在本案進行處理。

筆者建議

對于想擁有一塊宅基地的城市居民或外地來京的農村村民或居民來說，可以在合同中約定售房人違反約定後付出更大的違約成本，因此，在購房時，找一位有經驗的律師草拟相應的協議，讓自己的權益得到更大的保障。

【說明】

北京市宅基地買賣糾紛（外地農民購買北京宅基地遭原房主反悔起訴）3

案例出自北京聖偉律師事務所合夥人饒雲峰律師所著《宅基地與集體土地拆遷糾紛法律實務與案例解析》一書。

饒雲峰律師畢業于中央民族大學法學院，從事法律工作近20年，專注于涉及農村宅基地的一切法律問題。曾全程參與“宋莊房訟”案，對宅基地的法律法規、政策有深入的研究；熟悉涉及宅基地的買賣、繼承、分家析産等各種糾紛的處理，熟知北京範圍内宅基地拆遷的各項政策。

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