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信陽房地産市場前景不容樂觀，無序供地下市場供求關系持續惡化。

◎作者 / 楊科偉、張家桦

城市禀賦：河南省内市域面積第二、總人口近900萬的豫鄂皖三省經濟結合部

信陽，地處河南省最南部、淮河上遊，處于中原城市群、武漢城市圈、皖江城市帶三個國家級經濟增長闆塊結合部和京廣、京九“兩縱”經濟帶的腹地。主要産業包含地産、旅遊業以及茶業。截至2019年，全市總面積1.88萬平方公裡，全市轄2區（浉河區、平橋區）8縣（潢川縣、光山縣、息縣、新縣、羅山縣、商城縣、淮濱縣、固始縣）以及羊山新區、上天梯非金屬礦管理區、南灣湖風景區、雞公山管理區、潢川經濟技術開發區、信陽高新技術産業開發區等。

2019年，信陽市全年GDP總值2758.47億元，在河南省地級市中處于中遊。年末全市總人口887.92萬人，常住人口646.39萬人，其中城鎮人口316.60萬人，城鎮化率48.98%，全年出生人口8.91萬人，淨增人口2.76萬人，人口自然增長率3.11‰，高于全國平均水平。

房地産市場發展

01

16、17年開始發力房價倍增19年趨勢性走弱房價滞漲

2016、2017年，信陽房地産市場開始發力、持續火爆，期間房價翻倍上漲，商品房銷售面積年均增長量都在100萬平方米以上。2018年以來，房地産市場需求趨于飽和，房價整體運行平穩，房企對市場信心不足普遍平價銷售。2019年上半年，市場更是趨勢性走弱，在售房源庫存積壓嚴重，房價随之步入滞漲階段，房價增速收窄至10%，較2018年下降4個百分點。

統計數據顯示，信陽樓市成交規模2018年後基本穩定，年均商品房銷售面積基本保持在900萬平方米左右。

當前市場綜述

02

購房者普遍觀望、市場形勢愈加嚴峻項目去化壓力加劇

信陽市民生活方式更注重日常消費，沒有儲蓄習慣，購房能力相對不足，疫後購房者大都捂緊錢袋子，更不敢購房消費，市場觀望情緒愈加濃重，信陽房地産市場形勢也是愈加嚴峻，典型如浉河南岸、羊山新區等片區在售以及待開盤項目衆多，同質化競争異常激烈。

統計數據顯示，2020年上半年信陽商品房銷售面積同比下降近4成。“金九銀十”早已不同往日，僅部分項目成交階段性提升，但仍面臨較大的去化壓力。

政策環境

03

19年取消限價，首套首付2-3成利率5.88%二套首付3-4成利率6.125%

信陽調控政策相較溫和，不限購、不限售。早期實行限價政策，毛坯備案價格不超過6500元/平方米，精裝備案價格不超過9000元/平方米，但2019年信陽取消限價。首套房首付比例20%-30%，商貸利率5.88%,二套房首付比例30%-40%,商貸利率6.125%，三套及以上停貸。

熱點區域

04

羊山新區全市價格高地，平橋價格窪地浉河南、北價差300-500

信陽主城區劃分為以下4大闆塊：

其一，平橋區乃價格窪地，在售項目相對較少，房價6000-6800元/平方米。

其二，浉河區以浉河一分為二，市場顯著分化。浉河以北以老城學區房為主力，房價7500元/平方米，浉河以南在售項目紮堆，房價6700-7200元/平方米。

其三，羊山新區自2013年規劃以來，市政配套漸趨成熟，已是全市價格高地，房價8000元/平方米。

需求結構

05

置業首選地段、學區，對價格異常敏感舒适型三房、四房更易去化

潛在置業群體首選地段、學區，羊山新區最被市場所認可。并對價格異常敏感，喜好在各區域、樓盤間比價，同地段樓盤優先考慮價格，品牌房企幾無溢價空間。

改善性需求持續釋放，成交主力三房、四房，舒适型産品更易去化。

購買能力

06

郊縣購買力遠強于市區純剛需總價100萬元已是極限

信陽主城區市民的生活方式更注重日常消費，普遍沒有儲蓄習慣，購房支付能力相對不足；郊縣外出打工者收入水平高，返鄉置業的購買力更強，羅山、光山等縣城房價甚至高于信陽市區。

普通工薪階層月收入在3000元，月供壓力門檻4000元，高收入群體月供壓力門檻6000元。

純剛需客群購買力有限，房價天花闆效應明顯，總價100萬元已是可以承受的極限。

土地市場

07

無節制供地并推廣城市舊改大盤今年供地提速後去化壓力再加劇

信陽土地财政依賴度較高，受限于産業基礎相對薄弱，市财政長期虧空，土地出讓金遂成為重要的地方财政收入來源。

近年來，信陽市政府無序供地，很大程度上導緻房地産市場供求失衡。2018年伊始，信陽大力推廣城市有機更新改造，洽談正弘、金科、融創等房企開啟四大舊改項目，單盤體量都在千畝。

疫後信陽供地更是提速增長，典型如羊山新區核心片區，2020年6月密集出讓3宗地總建面約50萬平方米，7月鄰近地段出讓總建面20萬平方米地塊，10月鄰近地段再出讓總建面90萬平方米地塊，去化壓力顯著加劇。房企對後市信心普遍不足，大都年前搶跑開盤、平價走量。

項目營銷

08

分銷傭金最高8%，特價房最高優惠4萬首付分期低至2萬

随着市場降溫，去化壓力加劇，房企營銷層面出現以下幾點新變化：

其一，渠道分銷，房多多在信陽更有深耕優勢，貝殼則三進三出。為了加快成交去化、搶回款，部分品牌房企通過擡高售價500元/平方米來補貼中介，分銷傭金比例高達8%。

其二，特價房，雙11期間房企推出特價房營銷，樓層較差房源最高優惠4萬元。

其三，首付分期，疫後房企實行首付分期，首付低至2萬元，2年免息。

房企競争

09

品牌房企與本地房企各居一隅本地客戶偏好信合、建業

2016年-2017年，恒大、中梁相繼進入信陽，随後碧桂園、融創等50強房企陸續進入，房地産市場開始高速标準化發展。

本地房企信合集團深耕信陽多年，項目口碑、品質皆有保障，深受本地客戶信賴，建業在信陽也有不錯口碑，頗受本地客戶認可。外出打工者在外接觸品牌房企較多，返鄉置業傾向于品牌房企。

市場展望

10

供求持續惡化下市場不容樂觀房企現金為王定價趨向保本線

信陽發展方向是向北拓展，向東延伸，北部高新區以高鐵站為中心，與羊山新區東西兩相呼應。羊山新區發展趨于成熟，但北部高新區生活配套普遍落後甚至缺失，整體發展進度緩慢。

展望未來，信陽房地産市場前景不容樂觀，無序供地下市場供求關系持續惡化，疫後市場普遍預期信陽房價将轉跌，買漲不買跌心理作祟下市場觀望情緒愈加濃重。受此影響，房企對後市信心不足，現金為王已是市場共識，定價趨向保本線才能提振成交去化。

典型項目一：藍光雍錦府

案場圖

區位：西區

物業類型：高層、洋房

主力戶型：96-120平方米三房

首開時間：2019年12月7日

售價：6500元/平方米

項目點評：藍光雍錦府位于羊山新區，項目主打剛需性價比，曾獲信陽房地産市場成交套數、成交面積和成交金額的銷售“三冠王”。項目占地213畝，共規劃有29棟樓，包括17棟高層和12棟洋房。目前僅推出高層，主力戶型96-120平方米三房，其中大面積段戶型更易去化。項目首開在2019年12月7日，推出550套左右房源，當天去化超7成。疫後項目房價普遍上漲100-200元，并推出首付分期、2年免息，最低首付2萬購房的重大利好。8、9月市場較熱，到訪量平均一天10餘組，主要客群為信陽郊縣年輕人及少數老城區的本地人，其中8縣占比超6成，老城區客戶占比較低。

典型項目二：正弘新城

案場圖

區位：浉河北

物業類型：高層

物業類型：125-143平方米三房

首開時間：2020年10月31日

售價：7500-7600元/平方米

項目點評：正弘新城作為正弘在信陽的開山作，談下市政府四大舊改淨地其一，用作有機城市更新改造。項目占地1244畝，為信陽占地最大項目，共分十期開發，涵蓋商業、公寓、寫字樓及學區等多業态。其中住宅主力戶型125-143平方米三房，整體均價7500-7600元/平方米，基于政府有底價限制，可享套均優惠40000 元。項目定位純改善，前期蓄客1-2月，10月31日首開一期推出600多套房源，項目均價7400元/平方米，當天去化400餘套，去化率超70%。作為信陽本地“網紅盤”，項目銷售不依賴渠道，以自然到訪為主，行銷一體，國慶期間到訪量一天60-70組。到訪人群以老城區本地改善人群為主，老帶新較多，甚至有一人帶半村人現象。

典型項目三：世茂雲玺

案場圖

區位：浉河南

物業類型：洋房

主力戶型：113-133平方米三房、142平方米四房

首開時間：2019年6月

售價：7000元/平方米

項目點評：世茂雲玺位于浉河區浉河南岸，屬世貿“雲”系産品，主打高品質洋房社區，北臨浉河，向西是南灣湖景區，背靠賢山。項目推出28棟樓共計596套房源，主力戶型113-133平方米三房，洋房得房率高達88%，由東向西開盤。2019年6月首開推東區，現基本售罄，均價7000元/平方米。首付比例首套3成最低可做2成，二套4成。項目優勢在于地理位置，疫後去化速度有明顯放緩，至8、9月仍疲軟，10月較好，借國慶返鄉潮當月去化30套左右。周末舉辦促銷活動，訂房2萬抵3萬，一天到訪量10組，多為當場簽約。置業主力人群為本地地緣性客戶，另有少數8縣外地打工人群返鄉置業。

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