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北京四環内一手房

生活 更新时间:2024-11-26 02:03:09

最近收到這樣一條私信,1000萬預算靠近市區能不能看看别墅?

北京四環内一手房(北京四環這的二手房一分沒漲)1

于是我給他講了講,以五環為界,不同方位能買到什麼樣的房子?

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北五環,五環内亞運村闆塊,1000w能買個09年次新商品房社區遠洋萬和城A區和B區89平南北2居;而作為五環内别墅大戶的亞運村闆塊,動不動都是5000萬起步,動辄上億價格的小區,如碧海方舟,富成花園,紫玉山莊等。

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東四環,雙井,1000w隻能買到富力城A區93平西南朝向2居,D區93平東北2居;再往東朝陽公園闆塊,四環邊東山墅,都是7000萬起步的大獨棟。

西四環海澱範圍内,挑個學區溢價相對小,商品房多一些的闆塊,四季青,環境和戶型不錯,但房齡有點老的郦城二區,1000w隻能看看小區中的小面積房源73平南北2居。而同樣位于四季青闆塊的諸子階,300平大幾的别墅,毛坯房也要3000w起步。

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再來看南城,看完上面的介紹,東西城可以直接忽略了,豐台1000萬出頭,品質好點的小區,首開華潤城110-136的3居可以橫着挑。

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在朝陽東南四環,我終于劃拉到了一個滿足1000萬預算的别墅,也是五環内的唯一解(如果你能找到别的歡迎評論區拍磚),江南山水,一個故事很多的小區,聽我細細道來。

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江南山水,2011-2013年的商品房社區,高低配混搭社區,北側是電梯闆樓,南側為闆樓都有,現已入住,聽中介說這個小區一般都從北門帶看,因為闆樓部分園林景觀更好,而别墅區域則慘不忍睹,沒有什麼環境,車都在地上停放着,樓建的很密。

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目前還有新房在售,是二手房西側緊挨着的地塊,案名江南府,現在叫柏林郡,踩盤時目測樓都封頂了,但現在沒有動工的迹象,看了下價格82平2居590萬,106平3居763萬,而江南山水二手房97平東西2居挂牌585萬,130平南北3居挂牌760萬,新房的價格談不上有優勢。

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踩盤時分别看了看闆樓和别墅的二手房源,290平左右的聯排,挂牌1400萬,單價47000元/平,賣家是法拍花了1000萬左右的價格買下來的,而8年前新房業主也是花1000萬買的這套房子,單價合35000元/平,算上稅費和中介費就沒掙錢,用中介的話說,挂1000萬沒準會有人看看。

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另外看了一套260平下躍,現在挂牌1080萬,新房原值600萬,看似漲了不少,但考慮到别墅1000萬都難賣,這套房以挂牌價成交難度不小。

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說了這麼多,這個小區為什麼地處朝陽四環,進入二手房市場保值流通就如此慘淡呢?我踩盤總結有以下原因:

1. 區域發展緩慢,關注度低。

江南山水所在的小紅門闆塊靠近四環不假,但區域發展有些緩慢,配套匮乏,小區周邊環境不是大空地,就是回遷房,有剛需戶型,但卻遠離地鐵,流通不行就可以理解了。

2. 負面消息影響。

這個小區當年新房售賣時負面不少,比如未取得預售證就賣房,交首付8年不能簽約,房屋交房一而再,再而三延期,房屋質量出現問題等等,試想一下,你想買的房子,網絡上鋪天蓋地的負面消息,你敢出手麼?

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3. 房齡新但産品很一般

看房時和中介聊了聊,江南山水3天一次帶看,月均隻有10次帶看,更别提能有多好的成交數據了,踩盤給我的感覺就是除了闆塊冷門,開發商的産品做的一般也是二手房鮮有人買賬的主要原因,舉例說明,别墅的采光井做的還不如下躍,而且目測隻有十幾米的樓間距,私密性很差,另外别墅區域沒有什麼環境,入住率很低,路過透過窗戶望去,有很多空置毛坯房。

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4.物業管理差

你能想象一個别墅社區,可以推門就進麼。。我踩盤時本想跟着業主混入,結果中介小哥打電話讓我直接進小區見面,我試了一下,大門門禁一推即開。。

5.别墅産品自身的保值缺陷

北京别墅二手房市場的特點之一就是流通差,大部分房源不保值,所以這個小區看房都很少,就不難理解了,如果你又想住别墅,又有強烈的保值需求,我建議你還是看看更好地段的平層房源。

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