最近收到這樣一條私信，1000萬預算靠近市區能不能看看别墅？

于是我給他講了講，以五環為界，不同方位能買到什麼樣的房子？

北五環，五環内亞運村闆塊，1000w能買個09年次新商品房社區遠洋萬和城A區和B區89平南北2居；而作為五環内别墅大戶的亞運村闆塊，動不動都是5000萬起步，動辄上億價格的小區，如碧海方舟，富成花園，紫玉山莊等。

東四環，雙井，1000w隻能買到富力城A區93平西南朝向2居，D區93平東北2居；再往東朝陽公園闆塊，四環邊東山墅，都是7000萬起步的大獨棟。

西四環海澱範圍内，挑個學區溢價相對小，商品房多一些的闆塊，四季青，環境和戶型不錯，但房齡有點老的郦城二區，1000w隻能看看小區中的小面積房源73平南北2居。而同樣位于四季青闆塊的諸子階，300平大幾的别墅，毛坯房也要3000w起步。

再來看南城，看完上面的介紹，東西城可以直接忽略了，豐台1000萬出頭，品質好點的小區，首開華潤城110-136的3居可以橫着挑。

在朝陽東南四環，我終于劃拉到了一個滿足1000萬預算的别墅，也是五環内的唯一解（如果你能找到别的歡迎評論區拍磚），江南山水，一個故事很多的小區，聽我細細道來。

江南山水，2011-2013年的商品房社區，高低配混搭社區，北側是電梯闆樓，南側為闆樓都有，現已入住，聽中介說這個小區一般都從北門帶看，因為闆樓部分園林景觀更好，而别墅區域則慘不忍睹，沒有什麼環境，車都在地上停放着，樓建的很密。

目前還有新房在售，是二手房西側緊挨着的地塊，案名江南府，現在叫柏林郡，踩盤時目測樓都封頂了，但現在沒有動工的迹象，看了下價格82平2居590萬，106平3居763萬，而江南山水二手房97平東西2居挂牌585萬，130平南北3居挂牌760萬，新房的價格談不上有優勢。

踩盤時分别看了看闆樓和别墅的二手房源，290平左右的聯排，挂牌1400萬，單價47000元/平，賣家是法拍花了1000萬左右的價格買下來的，而8年前新房業主也是花1000萬買的這套房子，單價合35000元/平，算上稅費和中介費就沒掙錢，用中介的話說，挂1000萬沒準會有人看看。

另外看了一套260平下躍，現在挂牌1080萬，新房原值600萬，看似漲了不少，但考慮到别墅1000萬都難賣，這套房以挂牌價成交難度不小。

說了這麼多，這個小區為什麼地處朝陽四環，進入二手房市場保值流通就如此慘淡呢？我踩盤總結有以下原因：

1. 區域發展緩慢，關注度低。

江南山水所在的小紅門闆塊靠近四環不假，但區域發展有些緩慢，配套匮乏，小區周邊環境不是大空地，就是回遷房，有剛需戶型，但卻遠離地鐵，流通不行就可以理解了。

2. 負面消息影響。

這個小區當年新房售賣時負面不少，比如未取得預售證就賣房，交首付8年不能簽約，房屋交房一而再，再而三延期，房屋質量出現問題等等，試想一下，你想買的房子，網絡上鋪天蓋地的負面消息，你敢出手麼？

3. 房齡新但産品很一般

看房時和中介聊了聊，江南山水3天一次帶看，月均隻有10次帶看，更别提能有多好的成交數據了，踩盤給我的感覺就是除了闆塊冷門，開發商的産品做的一般也是二手房鮮有人買賬的主要原因，舉例說明，别墅的采光井做的還不如下躍，而且目測隻有十幾米的樓間距，私密性很差，另外别墅區域沒有什麼環境，入住率很低，路過透過窗戶望去，有很多空置毛坯房。

4.物業管理差

你能想象一個别墅社區，可以推門就進麼。。我踩盤時本想跟着業主混入，結果中介小哥打電話讓我直接進小區見面，我試了一下，大門門禁一推即開。。

5.别墅産品自身的保值缺陷

北京别墅二手房市場的特點之一就是流通差，大部分房源不保值，所以這個小區看房都很少，就不難理解了，如果你又想住别墅，又有強烈的保值需求，我建議你還是看看更好地段的平層房源。

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