【案件回放】

2018年8月2日，某銀行（貸款人）與邊某某、高某某（借款人、抵押人）、某房地産公司（合同中稱“保證人”）簽訂《個人一手住房貸款合同》，約定借款金額為109萬元，借款期限60 個月；借款人以貸款所購房産向貸款人提供抵押擔保，開發商某房地産公司為保證人提供階段性擔保，直至借款人辦妥所購房屋抵押登記手續并且貸款人收到他項權證之日。合同訂立後，某銀行向邊某某提供借款109萬元。邊某某、高某某辦理了預購商品房抵押權預告登記。截止2020 年11 月20日，邊某某、高某某尚欠某銀行本金773828.66 元，利息及罰息26212.09 元，利率為5.21%，合計800040.75 元。某銀行遂訴至法院，要求邊某某、高某某償還借款本息，某房地産公司承擔連帶責任。某銀行支付律師費4萬元。2019年底，某房地産公司獲得案涉房屋所在樓的不動産産權首次登記證明。

某法院經審理判決：一、邊某某、高某某共同向某銀行償還剩餘借款本金773828.66元及相應利息和罰息；二、邊某某、高某某共同向某銀行支付律師代理費4萬元；三、駁回某銀行的其他訴訟請求。

北京瀛台律師事務所：開發商提供擔保，債務人不辦手續，怎麼辦？

【瀛台律師論法】

本案系房地産開發商在為購房人購買其開發的房屋辦理銀行按揭貸款時提供有條件的階段性擔保責任而引起的糾紛。階段性擔保，顧名思義，房地産開發商并非對債務自始至終均提供全部擔保責任。從房屋貸款合同内容來看，一般均約定房地産開發商的擔保責任自借款人辦妥房屋抵押登記手續并且貸款人收到他項權證之日起予以免除，也有部分合同載明自房屋辦理預抵押登記之日起免除房地産開發商的保證責任。無論是哪種約定，其本意在于如銀行能夠依法對抵押物享有優先受償權，一般銀行均同意免除房地産開發商的擔保責任。

在民法典擔保制度司法解釋出台前，一般認為預抵押登記不産生優先受償權的法律後果。而在民法典擔保制度司法解釋出台後，在一定條件下，預抵押登記也可産生優先受償權的法律後果。此時銀行在完全可以實現合同目的的情況下，僅因主債務人拖延不辦理房産證進而無法辦理抵押登記手續，而要求房地産開發商繼續承擔擔保責任，有違誠實信用原則，亦與設定階段性擔保制度的宗旨相悖，故不應得到支持。

北京瀛台律師事務所：開發商提供擔保，債務人不辦手續，怎麼辦？

【瀛台律師提醒】

在按揭貸款合同中，雖然當事人約定房地産開發公司的階段性擔保自借款人辦妥房屋抵押登記手續并且貸款人收到他項權證之日起不再承擔保證責任。不能因為主債務人即購房人的自身原因怠于辦理産權登記，從而加重無過錯保證人的保證責任。尤其是民法典實施以後，根據民法典擔保制度司法解釋的相關規定，抵押預登記的權利人可優先受償。如主債務人一直不辦理産權登記，提供階段性擔保的保證人的保證責任則無限期延長，該情形與設定階段性擔保制度的宗旨相悖，有失公允。因此，在所購房屋已具備辦理産權登記條件而主債務人拖延不辦理的情況下，房地産開發公司不應當對借款再繼續承擔階段性保證責任。

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