如今買套房尤其是在一些大城市裡，年輕人往往需要掏空上輩們的六個錢包才勉強湊個首付。面對如此高昂的房價，一般人在購房置業時，都是非常慎重的，買房前總是選擇多家，看哪家是自己買得起的，當然了土豪随意。在買房時所考慮的價格、位置、戶型、環境、物業等等諸多因素中，價格往往占據首要考慮因素。基于此，今天談談房價那些事，分兩個篇幅，本篇說新房的房價。（創作不易，感謝您點右上方的關注并歡迎在評論區交流[微笑].）

合理的房價我們心裡要有個底，當前房建的每平米成本包括1、行政規費一般在200内；2、建安成本，含前期工程費用、主體建築安裝費用、工程建設其他、社區管網、大市政配套等，一般開發企業都在2400左右；3、景觀和公共配套設施450左右；4、四費即開發間接費、營銷、财務、管理費用一般在400左右；5、主營附加、土增、所得稅按照10個點的利潤算大約350多。綜上不含樓面地價，每平米的成本估算應該在3800左右，假如這塊地樓闆價是3200，如果賣7000，那基本上是虧損的，當然對于大城市，樓闆價過萬的話，總價高了成本都會高，尤其涉及到的稅都是非線性增加的，業内有個速算法，即樓面地價低于4500的，加3800是價格盈虧點，樓面地價高于4500的，價格平衡點直接是樓面地價的2倍。

買房時除了按照上述方法估算出意向樓盤成本價後，還要了解這個樓盤本身的價值及樓盤周邊的環境價值。樓盤本身的價值主要看這個項目是哪家開發企業開發的，之前的萬、恒、碧等大牌房企初到一個地方時，靠華麗的售樓部和樣闆房，靠令人震撼的展示區環境，靠鋪天蓋地的廣告和人海戰術，确實唬住了不少人，随着他們樓盤的逐批交付，從實際居住體驗來看，不少企業宣傳誇大，存在很多貨不對闆的現象，尤其是恒大的暴雷所導緻的民營房企的整體信譽受損，所以當前在買房時要高度重視開發企業的實力，最好是選擇國企央企開發的。樓盤價值還要關注小區入口門樓、容積率、綠地占比、外立面、車位設置、景觀品質等，免得雖然價格便宜但是感覺住進了回遷房。另外要高度重視樓盤周邊的配套，重要程度依次是學校、商業、交通、大園林以及是否是城市發展的主軸帶上，這些因素都會決定着未來房屋的升值潛力。

在決定下手前，還要在當地的房管中心官網上查詢在售的樓棟和每戶的備案價，這個備案價銷售中心也是要求公開張貼的，一般都是一房一價，要發現出這個樓盤的價格拉差的範圍，再根據自己的喜好和經濟承受能力進行遴選，找到該樓盤自己中意的具體樓棟号，這時可跟售樓處的小姐姐談價格了。一般行情好的時候，購房者議價能力不大，能買到就不錯了，然而在行情平穩尤其是行情下行的情況下，這個環節就非常重要了。詢價時先聽銷售顧問怎麼說，一般銷售顧問掌握的都是普惠，比如交5千抵1萬，數天内簽約優惠2萬，開門紅沖業績2個點的折扣、團購價等，至于買房送家電、送裝修、送物業費、甚至送車位等等一般要有營銷總、項目總和區域總來審批了。在此強調一下，一般銷售負責人會說，再怎麼優惠成交價不能低于備案價的5個點，否則房管局備案網簽不了，這話你說對也對，政策畢竟這麼執行的，說他不對吧也不對，中國社會畢竟是人情社會，房管局那，找到關系個别的低于5個點就說是員工内部買的也能備得掉，要是有的地方執行嚴不給備案，關系硬的話開發商直接返現。所以知道這些套路後，就看各自的關系了，最好能找到政府中與開發企業強關聯的部門經辦領導，比如住建、自規、質監站、發改委、市監等。

好了，以上是經驗之談，希望對正在買房的您有所幫助，能選上好房子的同時盡力省下一筆費用。歡迎點擊關注和交流。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!