教訓總是慘痛的！

不得不說，這波二手房降價潮，讓我們徹底看清了買房真相。

都市圈、超級大盤、酒店式公寓……曾經吹得有多高，現在跌得就有多重。剛剛，又一批小區成交價跌回5年前，讓人唏噓不已。

成交價不敵5年前！剛剛，南京又一批二手房猛降價

今天，我在知名二手房交易平台上看到，江北超級大盤——威尼斯水城第八街區成交了1套86.12平米精裝房源，成交價再創曆史新低值，甚至不到5年前的價格。

該套房房主挂牌價為159萬，最終降價14萬，成交總價145萬，成交單價僅16837元/㎡。

我查閱該小區同戶型面積段房源成交信息發現，2021年3月，成交單價達到了1.9萬元/㎡以上；2019年10月份，成交價甚至突破了2萬元/㎡。

即便追溯到2016年，當時同戶型86平米左右的房源，成交單價也達到了1.9萬元/㎡以上。

對比來看，現在的成交價格還不如5年前，相比5年前還降了約2500元/㎡。

而這并非個例，我看到今年1月份該小區成交的1套77平米房源，單價也僅有16725元/㎡。

除了威尼斯水城之外，近期，句容大盤——碧桂園鳳凰城翰林灣，成交價同樣刷新小區新低。

3月31日，該小區成交1套92平米房源，挂牌68萬，成交總價68萬，成交單價7392元/㎡。

要知道，1年前，該小區成交同戶型面積段房源，總價都在90萬以上，成交單價達到了1萬元/㎡。

2020年4月份，小區成交價更是直逼1.1萬元/㎡。

可以很明顯地發現，這兩年以來，小區二手房成交價呈現“過山車”，降幅超3000元/㎡。

不僅僅是二手房，新房價格也沒有穩住，更是重回5年前。前不久我們就報道過，句容有樓盤新房價格隻賣五六千，詳情戳：血虧！南京投資客崩潰：我1萬2搶的房，現在賣5千...

要知道，這個樓盤2017年的時候賣到1.1萬/㎡以上，去年10月份開始降價，如今隻賣五六千，一批南京投資客血虧。

除了以上住宅小區之外，我發現一些酒店式公寓的成交價格也是頻創新低。

位于江浦的東方萬彙城，3月27日成交1套63.05平米的酒店式公寓房源，總價80萬，成交單價僅12689元/㎡。

據了解，東方萬彙城南區還有少量酒店式公寓房源在售，主力戶型建面約54、58㎡，均價約17000元/㎡。

不抗跌小區曝光！這3大類房子碰不得？

潮退之後，才知道誰在裸泳。

經曆了這一輪的降價浪潮，我們可以發現，房價跌幅較大的小區有一些共性。這無疑也給接下來要買房的人提供一些參考。

1、片區内的超級大盤。以江北的威尼斯水城為例，小區街區多，二手房挂牌量大，供過于求，市場降溫後，二手房更不好賣，一些業主開始降價抛售。

除了供應量大之外，超級大盤也存在物業管理難、小區環境難以維護到位等，也影響了其二手房出手。

2、都市圈的樓盤。句容寶華、安徽汊河都是典型，因為近南京的地理位置以及低價優勢，曾狂攬一大批投資客和剛需。與南京一路之隔，但是房價比南京便宜一大半，很多剛需在南京主城上班，房子買在都市圈，一天兩城生活，但是随着疫情防控，我們也看到了一天兩城生活的不易，不少人感慨：還是要買在主城。

一批投資客更是欲哭無淚。曾經瘋傳的地鐵沒了，加上疫情防控兩城差距的拉開，現在高位站崗，不少人虧本賣房都難賣掉。本以為能抄底，結果投資血虧。

3、酒店式公寓。這一類産品，因為不限購、不限貸，而且銷售價格比住宅都低不少，一些手上有閑錢的人，選擇投資此類産品。但是，要知道這類房源交易稅費高，而且不通燃氣，水電費也比普通住宅要高，未來出手更難。

因此，2022年想要入手這三類房子的買房人，還是要慎重，這類小區的抗跌性一般都不強。

2022年如何選房？買房邏輯要變了

最後，我也總結了一些買房邏輯，供2022年的買房人參考。

1、随着疫情常态化，房子的居住價值越來越受到重視，選擇居住體驗感更好的房子。可以重點關注戶型設計是否合理、小區物業服務、景觀環境等。

相信經曆過長時間居家生活的人，都會有深刻體驗，戶型設計好不好、空間分布得不得當，直接影響生活質量。而小區物業服務和内部景觀的重要性，更不用多說。一些“老破小”、“老破大”建議就不要再碰了，戶型設計落後，物業服務不佳，居住體驗感太差。

2、選擇安全系數更高的房企，當下央企和國企的樓盤都更有保障，或者直接選擇現房樓盤。

現在房企爆雷消息不斷，一些龍頭房企都扛不住，因此買房一定要注意選擇，這直接關系到樓盤是否爛尾、你能否順利拿到房。不要去賭任何有風險的房企樓盤。可以選擇“綠檔”房企，或者直接購買現房，更保險一點。

3、回歸主城核心地段，慎重選擇都市圈樓盤。優先去一二線主力城市置業，選擇主城核心區，這些地方都擁有較強的抗跌能力。一些沒有人氣、沒有産業、沒有配套的區域，基本沒有價值可言。

同時，謹慎選擇城市偏遠區域，更不要輕易去遠郊“抄底”。如果搞不清楚規劃，不知道哪個區域發展空間大，那就看當下的配套，買現成的資源，這樣最起碼是保險的。

另外，都市圈的樓盤也要慎重選擇，如果在主城上班，建議還是選擇主城樓盤，哪怕先買個小戶型過渡也可以。

寫在最後

對于買房人來說，市場趨于穩定，買房更要理性，選房邏輯也要改變。選擇錯了，虧損在所難免。房住不炒，房子回歸居住屬性，未來品質更好、居住體驗更佳的房子必定更受歡迎，保值增值更有保障。你覺得呢？歡迎評論區和我們分享你的購房邏輯！

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