雖然現在地産行業不景氣，奈何本人就是喜歡研究地産稅收這點事，既然現在不能在房開公司恰飯，那我就唠唠地産這點稅事，喜歡的朋友多多點贊關注。

在之前關于舊房銷售的文章下，有稅友咨詢了，轉讓舊房裝修費怎麼扣的問題，正好借這個問題我就聊一下土地增值稅裡裝修費這點事。

首先回答稅友的那個問題，舊房轉讓有兩種方式，一種是根據評估價值為基礎确定扣除項目（重置成本法）；另一種是根據所取得的發票金額為基礎加計确定。上述兩種方式，重置成本法中評估價中是包含裝修成本的，無需單獨确認；另外一種方式，如果購買的是精裝修房，那麼裝修款包含在購房款中，可以作為加計扣除5%的基數，如果購買房屋後自行裝修所花費的裝修款，是不能單獨确認的。

對于舊房銷售，裝修費的處理不存在争議，目前，主要是一手房銷售，各地對裝修費的處理存在差異。現在普遍的觀點是，在項目清算時，硬裝可以扣除，軟裝不可以扣除。

硬裝是指室内裝修中固定的、不能移動的裝飾物。除了必須滿足的基礎設施以外，為了滿足房屋的結構、布局、功能、美觀需要，添加在建築物表面或者内部的一切裝飾物，也包括色彩，這些裝飾物原則上是不可移動的。硬裝主要包括電線、水管、隔牆、吊頂、房門、地闆、瓷磚、牆面塗料、潔具、廚具、燈具等不活動的東西。

軟裝是在商業空間環境與居住空間環境中所有可移動的元素，關于整體環境、空間美學、陳設藝術、生活功能、材質風格、意境體驗、個性偏好，甚至風水文化等多種複雜元素的創造性融合。軟裝的元素包括家具、裝飾畫、陶瓷、花藝綠植、布藝、燈飾、其他裝飾件等；軟裝範疇包括家庭住宅、商業空間，如酒店、會所、餐廳、酒吧、辦公空間等，隻要有人類活動的室内空間都需要軟裝陳設。

目前針對一些精裝房，有一些省市有以下兩種方式：一是軟裝要在收入中剔除，同時不計入扣除項目。二是軟裝計入了收入，同時允許扣除（但是不允許加計扣除）。

下面我們來看看幾個重點省市的對于裝修費的解釋，方便大家學習。

北京規定

《關于發布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》的公告》（北京市地方稅務局公告2016年第7号）第三十三條第（五）項的規定：

（1）納稅人銷售已裝修房屋，應當在《房地産買賣合同》或補充合同中明确約定。沒有明确約定的，其裝修費用不得計入房地産開發成本。上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發生的支出。

（2）納稅人銷售已裝修的房屋時，随房屋一同出售的家具、家電，如果安裝後不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除後影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣櫃櫥櫃等，其外購成本計入開發成本予以扣除。

（3）納稅人在清算單位以外單獨建造樣闆房的，其建造費用、裝修費用不得計入房地産開發成本。納稅人在清算單位内裝修的樣闆房并作為開發産品對外轉讓的，且《房地産買賣合同》明确約定裝修價值體現在轉讓價款中的，其發生的合理的樣闆房裝修費用可以計入房地産開發成本。

天津規定

《關于土地增值稅清算有關問題的公告》（天津市地方稅務局公告2016年第25号）第二條規定，房地産開發企業銷售精裝商品房時，已在商品房買賣合同中注明為精裝房的，其裝修成本可以計入房地産開發成本，允許扣除并準予加計扣除。允許扣除的裝修成本包括安裝後成為房屋的組成部分，且拆除後喪失或影響其使用功能的家具和家電等。

青島規定

《關于貫徹落實<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>若幹問題的公告》（青島市地方稅務局公告2018年第4号）第五條規定，房地産開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地産開發成本。裝修費用不包括房地産開發企業自行采購或委托裝修公司購買的可移動家電、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）的支出。土地增值稅清算時，在收入中同時剔除購置成本。

江蘇規定

《關于土地增值稅若幹問題的公告》（蘇地稅規〔2015〕8号）第五條規定，房地産開發企業銷售已裝修的房屋，對以建築物或構築物為載體，移動後會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修支出，可作為開發成本予以扣除。對可移動的物品（如可移動的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等），不計收入也不允許扣除相關成本費用。

黑龍江規定

《關于土地增值稅若幹政策問題的公告》（黑龍江省地方稅務局公告2016年第1号）第七條規定，房地産開發企業銷售已裝修的房屋，對以建築物或構築物為載體，移動後會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修支出，可作為開發成本予以扣除。對可移動的物品(如可移動的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等)，不計入收入，也不允許扣除相關成本、費用。

#财務##房地産##稅務師打卡[超話]#

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!