最近，走近各大樓盤，大家都開始談樓面地價，特别是南川此次土地成交的樓面地價。

确實，南川片區的樓面地價上漲顯而易見，可謂是一年一個台階，坊間也在樂此不疲地讨論。

【近三年南川部分地塊樓面地價變化】

萬科、萬達地塊樓面地價看似不高，由于配建大量自持商業，需要将自持商業的成本轉嫁到住宅和商鋪裡面，實質上的樓面地價也不容小觑。

曾經樓面地價是一個很枯燥的專業術語，甚至很多本土房企的高層也不知道樓面地價是什麼意思，但随着這兩年西甯土地市場的變化，舊時枯燥的專業術語已經進入尋常購房者的詞庫。

購房者多掌握一些專業術語對于購房肯定是有幫助的，但樓面地價也迎來了新的使命——勸購房者買房。

購房者好不容易掌握的專業術語，卻被開發商用來勸購房者買房子，這事挺逗。

産品、預期、地價

自2016年3月西甯新建商品住宅價格環比上漲回正以來，開發商賣房焦點的變化，也映射出市場的變化。

在2016-2017年，西甯房價剛剛回暖，購房者們對于西甯房價走向還不明确，唱衰西甯樓市的聲音占主流。

這種局面下，開發商要賣房必須靠産品說話，産品不行就會被購房者PASS。所以開發商不遺餘力地提升産品配套，戶型也較之前有了很大程度的提升。

當時，不論是輕奢豪宅，還是豪宅産品線，都是對于産品力的高度提煉，開發商要靠産品打天下。

随着西甯樓市的回暖，特别是南北川的強勢崛起，開發商開始賣“預期”。

“預期”是建立在政府規劃和配套的前景基礎上的，開發商樂此不疲地講區域前景和發展，購房者也在激烈讨論哪個區域發展好。

最典型的就是南北川互相diss。

曾經有個職業顧問在北川上班，後來又到南川上班，有次遇到了我，專門給我說：南川就是比北川強。

強不強的我不知道，但賣哪的房子說哪好是真的。

這個階段，買房就是買區域未來，比如北川河新區，最終萬達廣場落地，展示了區域的美好未來，南川亦是如此。

到了今天，開發商開始賣地價。

細心的人會發現，Mr.Liu在南北川拿地的文章中，刻意減少了對于樓面地價的表述，特别忌諱“最高”“溢價”這樣的詞彙，因為Mr.Liu認為市場對于“樓面地價”的解讀有些畸形，不宜再展開解讀了。

現在市場上有個邏輯——地價高則房價高，成本決定一切。

這在此前是有效的，而今地價倒推房價的理論正在逐漸失效。

套用今年《蘇州房地産行業座談會會議紀要》上的一句話：政府沒義務保證開發商每塊地都不賠錢。

總而言之一句話，購房者不能盲目地追逐“樓面地價”。

什麼因得什麼果

開發商賣什麼就吸引什麼樣的購房者。

開發商賣産品，就會吸引注重産品品質的購房者，最終購房者就看産品品質是否合格；

開發商賣預期，就會吸看重區域發展潛力的購房者，最終購房者看區域能夠真正繁榮；

開發商賣地價，就會吸引看重房價上漲的購房者，最終購房者看樓盤房價會不會大漲。

産品和預期，産品掌控在開發商手裡，開發商用心就是好産品，很容易實現；預期掌控在政府手裡，政府合理規劃并加大市政投入，區域崛起隻是時間問題。

地價，地方政府和開發商可以掌控，房價卻無法完全掌控。

影響房價的因素過于龐雜，從整個經濟環境、金融政策到區域經濟、市場供給等都可以影響房價走勢。

當開發商去宣傳“樓面地價”的時候，購房者對未來房價抱有很多預期，期待着新地塊的樓面地價刷新房價。

如果達不到呢？購房者就直接砸售房部，衆多城市的經驗告訴我們，這事必須警惕。

開發商過分宣傳房價預期，以後未必是個好事。

從買方市場到賣方市場

開發商從賣産品、賣預期，到賣地價，本質是什麼？

西甯樓市正在由買方市場轉變為賣方市場。

開發商不論是賣産品還是賣預期，都是從購房者角度出發的，實質就是——房子可以給予購房者怎樣的未來生活。

賣地價則完全是開發商思維——地價漲了，房價也要漲。

産品品質如何？戶型設計如何？都不重要了，重要的是地價漲了開發商要漲價。

今年一直有朋友托Mr.Liu去幫着要房源、要折扣。說實話這事擱去年還可以試試，今年完全沒戲。

因為現在是賣方市場了。

你覺着去買房是照顧人家生意，但人家覺着是給你賺錢的機會。

事實也證明，購房者的議價權已經很低，開發商不愁賣，愛買不買。

最值得關注的是，在很多開發商設計産品的天平上，地價成本已經壓倒了購房者的産品追求。

令人激動的産品配套和戶型設計似乎少了些。

對此，Mr.Liu也期待着開發商提供更具競争力的産品，滿足西甯購房者對于“高品質生活”的追求。

最後總結一句，購房要保持“穩中有漲”的預期，少看什麼“樓面地價”，應該回歸到對産品本身的關注，多買入“白馬股”，而不是“妖股”。

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