圖不重要，看文章。

本篇文章老高給大家分享一下物業這個行業。

物業公司是在住宅小區/商業寫字樓為業主提供服務的企業，有些網友們可能對物業公司的組織架構也不甚了解，所以首先給大家介紹一下物業的各個部門是幹嘛的。

以某大，某桂園，某科等大型物業公司為例，相對體制健全。

1.客服部：在物業前台坐着接待業主的、咱們作為業主在微信上添加的管家，這都屬于客服部。

2.物管部：小區門口崗亭裡的同志，園區巡邏的同志，負責安保的部門稱之為物管部，成員一般為以退伍軍人居多。

3.工程部：公共區域的燈壞了，樓道的牆磚掉/地磚翹起，人車分離的指示标線模糊了，都有這個部門負責，屬于技術工種部門，也接受業主有償室内維修。

4.環境保潔部：園區的地上有垃圾，電梯裡有垃圾，樓道不整潔，地庫不整潔等等工作都由這個部門來解決。

一般每個部門會有一個領班/主管/經理之類的負責人來統籌工作，分配工作區域，責任到人。

講到這裡大家應該對物業公司的運作邏輯有一個比較清晰的概念了，那麼接下來老高分享内容就講講大家比較關心的，關乎咱們切身利益的事情。

一、業委會的成立

成立條件需滿足二者之一：

1.入住率滿50%以上

2.入住滿2年以上，且入住率達30%以上

成立之後能幹嘛呢？

成立之後，每一筆物業費用得支出，都要得到業委會的同意，才能支出，真正意義上能夠讓我們做為業主的每一分錢都花在實處，例如：電梯都要定期維修保養，物業公司詢價一部電梯一年四檢的費用是5000元（此處僅示例，不一定準确），整個園區可能有50部電梯，那麼一年的費用就是25萬，這時候如果有業委會的話，物業公司需要向業委會遞交電梯維保企業的資質說明、詢價路徑、其他維保企業的報價，整得業委會的同意，才能将款項彙至該企業，如果這時候業主代表發出反對意見，表示隔壁小區的電梯維保費用每部每年僅需4000元，低于現有詢價20%，按同樣的服務内容來說，一年僅需20萬，那物業公司就不能與報價高的維保企業開展合作，必須另行詢價。

那如果沒有成立業委會呢？

基本物業公司會單方面決定，不會和業主商量，至于後面如果有業主問起為何費用較高，物業公司大可以說維保的材料不同，技術手段不同等差異化原因進行解釋，因為很多東西我們都是非專業人士，無法進行判斷真僞，且取證較難，因為我們都要工作，照顧家庭。

業委會在未來，老高個人認為是非常有必要存在的，隻不過要在規章制度上進行細緻化，規範化，相互制約，以防止新選出的業主代表，從“屠龍少年成為惡龍。”

二、公共區域收益

其實公共區域的收益是很多的，無良的物業公司可能直接會一筆帶過，不予答複業主，但是大型物業服務公司受監管性較多，所以會披露一部分公共收益，但是大部分都被藏起來了，另一部分被他們藏到哪裡了呢，有興趣的朋友可以留言，我可以單獨再寫一篇文章講講他們是怎麼操作的。

下面給大家做個市場化的分析。

1.電梯廣告：電梯裡的框架廣告，某衆傳媒給到投放客戶的報價是100-500/塊/月，一個電梯一般來說是3塊這樣的廣告位；至于LED屏的廣告位，某衆傳媒給的報價也是100-500/塊/月，不過大家别忘了，這樣的LED屏是滾動播放，大約10-20秒一個廣告展示，兩分鐘一輪，也有6-12個廣告展示。

各位看官老闆可自行計算這其中的營收，當然了，某衆傳媒也是要交給物業公司一些費用的，至于費用是多少，就不方便透漏啦。

2.直飲水機，這個不講太多，一句話，有場地費，且有抽成。

3.商家在小區裡做活動，收費一般幾百塊一天，長期做兒童樂園、圖書角之類的，要貴一點。

4.地庫裡的某些位置，停車也停不進去，不知道什麼時候就被物業公司圍起來當做儲藏間，以租代售了。

以上就是物業這個闆塊老高能給大家帶來的一些分享，大家瞧瞧看看圖一樂，如果覺得有用可以分享收藏起來~

今天就暫時想到這些，畢竟離開這個行業也有些年月，隻能依稀回憶起這些~

明天老高應該複工，所以明天的文章如果沒有發出，那就是後台發出，争取日更一篇~

下一篇給大家講講教育闆塊吧，從成人教育開始~

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