寫這篇文章用了十四萬條成交數據、涉及天津七個城區、2400多個小區，最終濃縮為10張圖表，包括天津主城六區 海教園五年間的成交量與房價走勢、2022年各城區二手房成交套價和面積的中位數、不同戶型成交概況、各區成交量最高的小區等，方便大家一眼就能看出天津各城區、各戶型、最主流的成交套價和面積。

從上圖可以看出：①長期以來，天津主城二手房成交均價一直在2.8~3.1萬/平之間上下波動，漲跌幅度也就10%左右，市場其實是一個橫盤的狀态，21年成交量大增，今年又冷回來了......

②受制于數據平台的天然限制，我無法确定成交量是否貼合市場實際，但可以看出疫情之前，一般每年3~5月是天津二手房成交量最高的時期。

③2021年9月天津房價猛漲了一截，均價突破3.4萬/平，原因是當年8月中旬天津出台了高考新政，以前是有戶籍就行，現在不單要求戶籍、還必須有天津本地三年高中學籍才能參加天津高考。新政狠狠刺激了一波主城二手房市場，因為天津最好的高中基本都在主城，同時天津中招和北京一樣也是鎖區的，想上主城區的優質高中、必須有城六區或海教園的學籍，而買房是落戶籍、拿學籍最普遍的方式。

④這兩年市場受疫情影響很大，比如今年5月天津成交量明顯下跌，疫情過後6、7月成交量大增。經常有人說天津樓市不行了，非常冷清，房價暴跌什麼的，但是數據證明天津主城樓市還是比較活躍的，雖然整體房價沒明顯漲幅，但也不至于說房價暴跌......

從上面兩張圖表，大家可以輕松看出天津主城六區現在最主流的成交套價、面積和戶型。

①和平、河西、南開是天津房價最高的三大城區，尤其是和平區，在售房源占比遠低于成交占比，說明該城區二手房市場非常活躍、甚至可以說供不應求，但和平區成交以200多萬、30平左右的一室戶型為主，想買套品質好、面積大的次新房很難，主流兩室成交300多萬，三室就奔着600萬去了，和平的房價可以說津門第一、均價六七萬、偶爾有單價十幾萬以上的房源成交，某種程度上可以比肩北京的二三流學區房。

②河北、河東、紅橋的市場存在感相對就很薄弱了，尤其是河北區，在售房源占比遠高于成交占比，說明該城區買的不如賣的多，但河北區也是天津主城房價最低的城區，均價2萬/平左右，一室主流成交套價才71萬，兩室120萬，三室199萬，這房價和石家莊差不多了。

③海教園是一個很特殊的存在，一塊位于津南區的飛地，它的特殊在于：主城之外的郊區，隻有海教園的學籍有報考主城高中的資格，四舍五入海教園約等于主城第七區。再加上房子都很新，所以它也是一個被中介和新天津人熱烈“追捧”的地域。

最後，給大家看一下天津主城各區二手房成交量前五的小區，以及它們各自的劃片學校。

這篇文章是很嚴謹的數據分析文，對我而言，意味着開始填補京津冀學區房最後一塊拼圖；對讀者而言，方便家長們初步摸清天津主城學區房的大緻市場表現，有譜的朋友心裡先估一下預算。

天津和北京學區房的某些邏輯是很像的，比如中招鎖區，又比如小升初學區制派位，但差異也很大。關于天津的入學條件和方式，以及各城區詳細的學區房調研，下個月開始陸續更新。慢工出細活，我會和北京石家莊一樣，将天津每個小學的所有劃片小區對着招生簡章和貝殼地圖一個個找完，所以您别着急，先點贊關注占個坑......

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