世界上每一座偉大城市的叠變，本質都是城市闆塊的價值裂變。一座城市在發展的洪流中，最重要的要素是什麼呢？

• GDP，代表着一個地區的經濟實力、發展水平，尤其是在疫情突發背景之下，GDP也透露着一個地區的産業發展競争能力與未來發展潛力。
• 人口，人口紅利帶來的機遇是方方面面的，無論在産業、教育、消費還是服務，都令這座城市保持長久的活力。

那麼，在甯波主城區房價普遍4.5W元/㎡，外圍城區房價普遍3W 元/㎡的時代，有這麼一個區域，它可以被稱之為價格窪地，因為它所蘊含的“超級能量”，還遠遠未被發掘。

在今年的十四五規劃中，甯波首次提出打造副城：“促進慈溪城區、餘姚城區和前灣新區相向融合發展……加強三地與主城區融合聯系，打造高質量發展重要引擎和甯波都市副城”。

餘姚、慈溪、前灣新區，一直是甯波曆屆市委、市政府着墨甚重的重要闆塊。在“十三五”規劃中，甯波就曾明确提出“推進餘姚、慈溪和甯波杭州灣新區聯動發展，打造甯波都市區副中心”。

顯然，相較以往，“十四五”規劃對這片區域的謀篇布局，用力更深——事實上，對該地區的謀劃首次以專章專節的方式表述，亦可見一斑。

從“副中心”到“副城”表述之變，向外界傳達出一個清晰信号——這一區域，将成為甯波發展的“熱地”。

杭州灣新區地理位置得天獨厚。居于上海市、甯波市、杭州市、蘇州市的幾何中心，是滬杭甬經濟圈的一個中心區，是甯波市接軌上海、融入長三角的門戶地區，也是中國長三角經濟圈中最具發展潛力的戰略要地。

由于杭州灣新區地理位置的特殊性，對于交通的通達性和效率有着更高的要求。除了杭州灣跨海大橋之外，還有全世界最長跨海高鐵大橋——滬甬跨海大通道（在建）；中國第一條超級高速公路——杭紹甬智慧高速（在建）；滬嘉甬鐵路預計2024年通車、以及甯波到慈溪等多條城際鐵路（規劃），未來杭州灣将納入上海、杭州1小時交通圈。

依托于多層級的政策支持和優越的地理空間位置，杭州灣的發展地基已經夯實。在此之上，一個區域的發展動力，需要經濟基礎、人口密度、産業集聚、名企名校等多維度的協調發展。

從實打實的數據來看，杭州灣的GDP、人口、工業總産值、财政總收入、規上工業企業總數、生活配套等等都已有了非常大的發展跨越。

GDP

2020年杭州灣新區GDP約680.2億元，按可比價格，同比增6.8%，增速繼續保持全市第一。680億的數據與奉化區幾乎持平，但人口卻隻有奉化的58%，經濟活力強勁。奉化主城目前的房價已突破2萬，杭州灣的未來又會是多少？

按照發展趨勢和目标，2025年人均GDP将力争達22萬元左右，GDP目标約1760億元；2035年人均GDP力争達30萬元左右，目标約3750億元。杭州灣的經濟實力已經處于高速發展階段，并且在不斷向新。

産業

2020年杭州灣規上工業總産值1697.6億元，同比增長3.4%。地區生産總值、規上工業總産值、财政總收入年均增速分别為23.9%、18.5%、29.2%，是長三角經濟發展速度最快的區域之一。

從産業高度來看，杭州灣已經引進了26家世界500強企業，共45個項目，總投資超1600億元。吉利、大衆、聯合利華、聯想、博世、軟銀、上汽、首鋼、方太等國内外龍頭企業，中科院甯波材料所杭州灣研究院、複旦大學甯波研究院等研發平台，共同形成了高端産業集群，帶來了充沛的發展活力和創新動能，并引入了6.6萬餘人才，高層次人才達6000餘名。

人口

截止2020年，杭州灣新區常住人口約32餘萬人。雖然相較于餘姚、慈溪，還有不小的差距，但不可否認的是，4年時間，約10萬人，近43%的增長率，已經是比較可觀的，随着人口基數越來越大，如果能繼續保持這樣的高增長，人口目标實現将超額或是超前完成。

按照發展目标進度，至2025年規劃總人口為80萬人；至2035年規劃總人口125萬人，這意味着會催生大量的購房需求，對于各項配套的需求也同樣會不斷增加。

杭州灣的漲勢如何呢？從杭州灣的拍地來看，地價隻有甯波主城平均數的一半，這樣一個高能級新區，窪地效應是明顯的，如果從滬、杭、甬三地主城2.5-5.5萬/㎡的均價來看，對位處三地幾何中心的杭州灣形成了一個擠壓效應，包括環滬的嘉善新房價格已經到達約1萬9/㎡，花橋最高還沖擊過3萬/㎡，就連最近的餘姚、慈溪都在沖擊2萬/㎡的單價，杭州灣的上漲空間值得期待。

但是杭州灣一年下來也有15-20%的漲幅，對于杭州灣市場來說，長持要比短線更合适。杭州灣新區是甯波直屬的新區，對比周邊均價，未來房價到達3萬以上才更合理，而這也隻是時間問題，和杭州灣共同成長的人終将會看到這一天。

房産投資玩的是長線，信奉的是「長期主義」。隻要底層邏輯不變，也就是人口和經濟是長期維持正向增長的，就不怕房價會跌下來。

在杭州灣新區買房，越早越好，投資者一定要果斷。現在杭州灣新區為了招商引資，引進人才，新區限價嚴格，這是杭州灣新區房價低、不限購的根本原因；但是随着城市發展進程的快速推進，随着導入人口的越來越多，杭州灣新區房價暴漲是遲早的事情。好房是搶來的，不是買來的，保持行動力和嗅覺，槍聲一響，馬上沖到前面，後面都是擁擠和踩踏，“前面吃肉，後面喝湯，最後的韭菜陪跑”。

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