剛剛

蘇州2022首批集中供地土拍完美落幕

15宗地塊全部出讓成功

11宗底價成交4宗溢價成交

獅山、星洲西地塊破中止價

園區車坊、平江新城地塊溢價成交

兩天總吸金234億元

最高溢價率14.98%

拿地房企：大悅城、建屋、招商局、蘇高新、蘇州恒泰、相城城投、蘇州保障性住房建設、天鴻偉業、中鐵建、太湖城投、天健、吳江城投

蘇州2022年首場土拍

釋放了什麼信号？

一、信心正在修複、價格企穩

這場土拍備受關注，因為這是蘇州2022年的首場大型土拍，也是限購限售新政放寬後的首次試煉，其結果将直接影響全年的樓市走向。

這次15宗地塊全部順利成交，11宗底價，無流拍，4宗溢價中有兩宗破中止價（獅山永和村，湖東旺墩路）。

每宗涉宅用地設置最高限價，也限制了溢價率，最高也才15%，穩住了地價，也就穩住了後期的商品房價格，符合“穩地價、穩房價、穩預期”的要求。

二、對購房來說，市場底到了。

土地市場一直都是樓市的風向标。

蘇州這次土拍對購房者最大的意義，就是幫他們找到了市場底。

地産黑鐵時代，房企都勒緊褲腰帶過日子，現在土地的成交價大概率就是最低價，以後再也不能有這麼平易近人的價格了。

地價底，一定程度上可以理解成是市場底。

房企不用在高地價和控房價之間左右為難，也不用為了降低成本而縮手縮腳，反而有了更多做品質的空間。

而且未來房價會更合理，配套好，産品好，價格還合适，絕對是寶藏無疑。

所以，地價控得好，對房企、對購房者來說，是雙赢。

再者，蘇州樓市新政已經出台，限售限購全部放松，對市場會有一定的助力作用。這次土拍時間太緊，看不出來效果；等到下次，可能土拍就是另一番局面了。剛剛回複！蘇州樓市新政執行細則！限購 限貸 限售超詳細解答！

房觀建議大家盯緊這批地塊項目，是個抄底的機會。

三，國企央企主力，民企竟然沒有一家！

此次土拍，之前傳報名參與競拍的房企有20多家，除了國企之外，像星河，旭輝，綠城，金地等民企都有意向。

但在正式開拍之後，都是央企或者蘇州本土國企拿地，民企竟然一個都沒有。

雖說這次政策寬松，保證金下調，同時付款周期大幅延長，較之前寬裕了不少，對房企來說比較友好，可緩解企業資金調度壓力。

但在經曆了去年的市場重壓之後，不少房企的信心在緩慢修複，心有餘而力不足。

四，核心區地塊價值依舊堅挺

此次土拍，成交樓面價最高為31046元/㎡，最低不過萬，說明蘇州各闆塊之間的價值差異十分巨大，而核心區地塊價值依舊堅挺。

獅山永和村地塊，破中止，溢價率12.5%；園區湖東旺墩路地塊，破中止，溢價率15%。

由此可見，獅山與園區核心，仍舊是當前蘇州樓市價值高地。

昨日土拍地塊具體情況可查看昨日文章，超穩！吸金94.92億！7宗涉宅地全部成交！蘇州2022第一批集中拍地首日結束！今日土拍地塊具體内容如下：

蘇園（2022）02号

園區星洲西地塊

1、成交結果：招商局競得園區星洲西地塊，成交總價36.16億元，成交樓面價31046元/㎡，溢價率15%。

2.地塊位于鐘園路和津梁街交彙處，整體體量不大，占地約5.8萬方，建面10萬方，容積率1.6-2.0，旁邊就是星洲小學、湖畔天城，湖東知名豪宅中海上華琚，周圍銀行總部林立，頗有點“蘇州華爾街”的味道。

地塊規劃條件：

根據地塊要求規劃為6幢塔樓不低于10層的高層、小高層産品，其中項目145㎡和160㎡以下房源占比20%，剩下的可能打造200-300平的城市大平層！

并且後期為全裝修住宅，按住宅總建築面積計算，住宅裝修成本不低于3000元/平方米，标準還可以。

此外，有低于160平的戶型，這也就意味着，這宗地塊會有人才優購房！優先購買的特權可以炫起來了！

蘇地2022-WG-7号

園區婁葑地塊

1、成交結果：建屋競得婁葑7号地塊，成交總價9.99億元，成交樓面價20500元/㎡，溢價率0%。

2.這次要挂的這宗地在東興路幼兒園北邊，占地2.2萬方，容積率1.8-2.2，靠近常台高速和文萃小學，東邊還有一個在規劃的鄰裡中心，整體配套上較為成熟，生活便利。

目前，婁葑的新房市場基本上斷供，目前闆塊内在售的隻剩下了新希望錦麟芳華和朗詩和風熙華，這兩個盤就隻剩下尾盤，現在整個片區售價3.25w/㎡，未來地塊項目售價，預計和這個大差不差。

地塊規劃條件：

項目打造不低于6層的産品，建築高度限高80米，外立面以暖色調為主。

并且未來住宅小區内需設有不小于150米的景觀步行道，至少2處運動場所，和1處不少于500㎡的兒童活動場所。

蘇地2022-WG-6号

吳中郭巷地塊

1、成交結果：天鴻偉業底價競得吳中郭巷6号地塊，成交總價9.7億元，成交樓面價15500.06元/㎡，溢價率0%。

2.郭巷6号地塊位于獨墅湖西，通達路東、林家潭路北，西側緊鄰在建中的地鐵7号線林家潭站。出讓面積28473.5㎡，容積率1.3-2.2，建築面積62641.7㎡，為住宅用地。

周邊生活配套以尹山湖為主，較為成熟。市場方面，周邊最近成交為2020年5月15日，新希望以14.3億競得的湖西映月項目，樓面價17668元/㎡，當前精裝高層備案均價28393元/㎡。

地塊規劃條件：

根據地塊規劃條件，項目建設戶型不得低于100㎡，總戶數不大于570戶。

蘇地2022-WG-8号

園區斜塘地塊

1、成交結果：中鐵建多輪競價競得斜塘8号地塊，成交總價19.7億元，成交樓面價21658.7元/㎡，溢價率3.14%。

2.斜塘8号地塊位于已經斷供許久車坊闆塊，五年時間隻有去年年底中海新競了一宗地塊。這宗地塊以總價13.62億元，樓面價是22990元/㎡，溢價率14.95%。

現在待拍地塊位于朝前路西，容積率1.6-2，土地面積45550.05㎡，後期預計将會打造高層、小高層産品。

并且根據車坊的規劃來看，目前闆塊還有多宗住宅地塊待出讓，也許今年将會陸續拿出來賣。目前園區核心幾乎沒有地了，房觀基本斷定未來兩年的新房基本上集中在婁葑、車坊、勝浦這三個地方。

地塊規劃條件：

根據地塊規劃，住宅建築不低于6層，建築高度限高80米，外立面以暖色調為主，與周邊整體環境相協調。

同樣小區内部景觀，需設有不小于150米的景觀步行道，至少2處運動場所，和1處不少于500㎡的兒童活動場所。

蘇地2022-WG-4号

吳中太湖度假區地塊

1、成交結果：太湖城投底價競得吳中太湖度假區4号地塊，成交總價13.28億元，成交樓面價8382.83元/㎡，溢價率0%。

2.太湖度假區的這塊地位于孫武路南、普濟路西，出讓地塊總面積79195.2㎡，容積率1.3-2周邊都是招商拿下的地，蔚然錦繡、蔚然璀璨，現在地塊由太湖城投競得。

太湖度假區在去年5号線開通之後，一度成為了蘇州熱門的剛需闆塊，目前衆多項目都是1字開頭，性價比還是很高的。

地塊規劃條件：

該地塊為商住混合地塊，其中商業規劃面積為800-1000㎡，需沿鐘馬路集中布置。

住宅部分總戶數不大于1400戶，戶型不低于90㎡，未來剛需可以考慮入手。

蘇地2022-WG-5号

吳中木渎地塊

1、成交結果：合潤底價競得吳中木渎地塊，成交總價10.5億元，成交樓面價11530.8元/㎡，溢價率0%。

2.木渎的這塊地位于中澳廣場附近，凱悅街東，丹鳳路南，出讓面積45671.6㎡，容積率1.3-2，地塊距離金鑫大運城和花樣城不遠，去紅星美凱龍和山姆也僅需10分鐘左右，目前闆塊内新盤不多，最低均價在2.5w/㎡左右。

地塊規劃條件：

同樣為商住混合地塊，未來商業計容面積為2800-4600㎡，為零售商業、餐飲，需要布局在地塊南側。

住宅部分建設總戶數不大于805戶，戶型面積不低于100㎡，并且設置總計容面積5%的人才公寓。

周邊配套比較成熟，未來入市後又是一宗大家想要搶的地塊。

WJ-J-2022-001号

吳江太湖新城地塊

1、成交結果：天健競得吳江太湖新城001地塊，成交總價30.7億元，成交樓面價9383.45元/㎡，溢價率0%。

2.吳江太湖新城的的這塊地，已經經曆了兩年的時間沉澱，也就是本地人常說的城南地塊，目前地塊的起拍樓面價隻有9383.45元/㎡，未來地塊的入市很有可能會是倒挂神盤，并且可能是闆塊内價格最低的新盤。

地塊規劃條件：

地塊出讓分為A區和B區，共計178286㎡，超大體量下也有不同的規劃，根據地塊規劃條件，A區需建設租賃住宅，且裝修成本不低于1500元/㎡，B區為商住混合地塊，其中商業部分面積需不低于3000㎡，且B區住宅裝修不低于1000元/㎡。

WJ-J-2022-002号

吳江盛澤地塊

1、成交結果：吳江城投競得吳江盛澤002号地塊，成交總價8.77億元，成交樓面價8006.67元/㎡，溢價率0%。

2.盛澤的這塊地位于舜湖西路北，泉州路東，福州路西，和田西路南，也就是即将入市的星悅蘭庭的西邊，地塊出讓面積60839.39㎡，容積率1.8。

星悅蘭庭是去年中銳以總價96111.35萬元的成交樓面價9594元/㎡競得，現在它旁邊的這塊地不知道中銳會不會再次拿下，給自己組個團。

地塊規劃條件：

地塊内成品住宅比例50%，并且裝修不低于1000元/㎡。

蘇州的首次土拍兩天都已經正式結束，整體趨勢還是比較穩的，核心位置的地塊都溢價成交，資金壓力大的民企隻能保持沉默。

但随着政策的放松，市場信心的恢複，期待更多的房企在後面的土拍中拿地進場。

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