天津市的公産房是曆史的産物,一般位于市中心,一般房屋建築年限在1990年前。因為1990年後商品房大部分為私産。
河西區、南開區、和平區(上三區)的公産房最為熱門;
河東區、河北區、紅橋區(下三區)也有很多公産房。
一般來說,直管公産房地段優越、商圈醫院交通文體配套齊全、戶型小、公攤低、總價低。在天津二手房市場上有着一席之地。
天津公産房分為三種,一是直管公産房,由政府接管,國家經租、收購、新建、擴建的住宅,一般由政府房管部門直接管理出租、修繕。可買産權。
二是企業産,一般不能買産權和落戶。
三是公産房産權人是行政單位,分配或租給員工使用的住宅。一般可交易的是前兩種房屋,尤其第一種較為多見。因此下文中涉及的主要是直管公産房屋。
具體介紹可以關注查看我之前發布的一篇文章。
私産房、公産房、企業産、經濟适用房 | 天津四種房屋産權介紹
直管公産房的房本名為《公有住房租賃合同》,承租人擁有占有權、使用權、收益權和處分權。但是不能自行變賣房屋、變更承租人。必須通過官方途徑。
(二)有些人會有疑問:
直管公産房明明已經是典型的老破小了,沒有電梯,樓道狹窄,又沒有充足的車位,為什麼還如此熱門呢?
中介一句話就說明白了,比如和平區某直管公産房,對應耀華中學、和平一片。光是地段就寸土寸金。上完學可以轉手。
以天津市和平區某小區為例:
地段在下圖所示的位置,緊挨濱江道,走兩步就是海河。
在2020-2021這段時間裡,天津市房價持續走低的前提下,這種老破小的直管公産房老破小不降反升。雖然總價不貴,但是均價……
小區的環境也是典型的老舊,露在外面的管道和電線杆,充滿了古樸的味道,室内環境其實也無處談起
當然這隻是一部分和平區的直管公産房,因為寸土寸金,直管公産房一般還要全款付清,所以小房間是最實惠的。這種房屋的購買對象為天津市四郊五縣或者市内學區一般的家長。除了和平區,河西區和南開區的直管公産房一樣很熱門,一般在100萬元上下可以買到,有一些還帶有居住屬性,可以陪讀。
比如我的朋友由于工作原因,在西青買了一套大房子。但是孩子到了學齡快要上初中了,覺得郊區的學校确實不滿足他的需求,因此在河西區買了一套幾十萬的公産房,讓家裡老人帶孩子去上學。一般購買上三區的直管公産,都是為了學區。
如上圖這套南開區的公産房,兼具居住屬性和學區屬性,地段交通優越,需100萬全款。
另外一種就是外來的年輕人,既剛需,又想要好點的地段和不那麼差的學區,因此需要犧牲一樣訴求:大房子。
因此,河東區、河北區成為了大部分年輕人的優選,一部分人會買相對老的私産房小區,一部分人會買公産房,約60萬左右,之後購買産權,以後換房方便交易。
一般來說,河東區的萬新村、程林莊、向陽樓、唐口;河北區的育嬰裡小學附近;是比較熱門的。相對來說,房屋周邊菜市場、學校、超市、地鐵配套還算成熟。并且有部分地鐵在建。(可能說得不是很全面,之後會專門做一期。)
(三)人們最為關注的問題就是直管公産房過戶、交易和風險問題。
目前來說,直管公産交易上存在一些違規操作,很多人擔心遇到占壓房款、吃差價、違約等問題。
1. 直管公産房交易手續:挂牌交易→房管部門審核→摘牌交接
(1)賣方備齊《戶籍同意置換公證書》、《租賃合同》、身份證、戶口本、人名章。
(2)地點:津房置換門店
(3)時間:自申請承租人簽署《調劑合同》交齊置換調劑費和置換費到賣方拿到全款,10個工作日即可完成交易。
(4)新承租人到房管站辦理産權購買手續。
2. 以下幾種公産房不可購買産權,買之前一定看清楚。(1)房屋使用權存在争議
(2)危房
(3)征收範圍内
(4)屬于非成套或成套夥用住宅房屋的
(5)國家或本市規定禁止出售的。
3. 風險問題。買房前,一定要知道的事情(1)賣方需保證房屋無拆改、糾紛和欠費,必須先到天津市公證處辦理戶籍同意置換的公證書。
(2)房款不能私下交接!!!必須通過津房置換的資金監管。私下交接如果買家跑路,可以通過法律手段維權,但是需要耗費精力。為了避免風險,一定要正規交易。
(3)直管公産購房人需要通過摘牌的形式取得購買權,也就是交摘牌意向金。
(4)辦理完置換手續後,需及時到房管站購買産權,因為置換單的有效期隻有10個工作日。
(5)公産房的交易不要相信雜七雜八的代理機構,根據《天津市共有住房變更承租人管理辦法》,津房置換是承辦直管公産房屋使用權置換業務的唯一單位。沒有之一,沒有之一!津房置換連鎖店就近尋找即可。登錄官網也可以。
(6)原承租人死亡或戶籍遷出本市,承租人的配偶、子女、父母等親屬可以申請辦理變更承租人過戶手續。
總之,買房前一定要謹慎,該看的證件不能少。不要随意聽信不知名中介的話。
小孩上學的話一定一定要讓賣方及時遷出戶口,也不要過于相信晚幾天遷出賠幾天違約金的,就讓他們立刻遷走。即使有合同,耽誤了上學也不是幾天的違約金能解決的事情。
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