天津市的公産房是曆史的産物，一般位于市中心，一般房屋建築年限在1990年前。因為1990年後商品房大部分為私産。

河西區、南開區、和平區（上三區）的公産房最為熱門；

河東區、河北區、紅橋區（下三區）也有很多公産房。

一般來說，直管公産房地段優越、商圈醫院交通文體配套齊全、戶型小、公攤低、總價低。在天津二手房市場上有着一席之地。

天津公産房分為三種，一是直管公産房，由政府接管，國家經租、收購、新建、擴建的住宅，一般由政府房管部門直接管理出租、修繕。可買産權。

二是企業産，一般不能買産權和落戶。

三是公産房産權人是行政單位，分配或租給員工使用的住宅。一般可交易的是前兩種房屋，尤其第一種較為多見。因此下文中涉及的主要是直管公産房屋。

具體介紹可以關注查看我之前發布的一篇文章。

私産房、公産房、企業産、經濟适用房 | 天津四種房屋産權介紹

直管公産房的房本名為《公有住房租賃合同》，承租人擁有占有權、使用權、收益權和處分權。但是不能自行變賣房屋、變更承租人。必須通過官方途徑。

有些人會有疑問：

直管公産房明明已經是典型的老破小了，沒有電梯，樓道狹窄，又沒有充足的車位，為什麼還如此熱門呢？

中介一句話就說明白了，比如和平區某直管公産房，對應耀華中學、和平一片。光是地段就寸土寸金。上完學可以轉手。

以天津市和平區某小區為例：

地段在下圖所示的位置，緊挨濱江道，走兩步就是海河。

在2020-2021這段時間裡，天津市房價持續走低的前提下，這種老破小的直管公産房老破小不降反升。雖然總價不貴，但是均價……

小區的環境也是典型的老舊，露在外面的管道和電線杆，充滿了古樸的味道，室内環境其實也無處談起

當然這隻是一部分和平區的直管公産房，因為寸土寸金，直管公産房一般還要全款付清，所以小房間是最實惠的。這種房屋的購買對象為天津市四郊五縣或者市内學區一般的家長。除了和平區，河西區和南開區的直管公産房一樣很熱門，一般在100萬元上下可以買到，有一些還帶有居住屬性，可以陪讀。

比如我的朋友由于工作原因，在西青買了一套大房子。但是孩子到了學齡快要上初中了，覺得郊區的學校确實不滿足他的需求，因此在河西區買了一套幾十萬的公産房，讓家裡老人帶孩子去上學。一般購買上三區的直管公産，都是為了學區。

如上圖這套南開區的公産房，兼具居住屬性和學區屬性，地段交通優越，需100萬全款。

另外一種就是外來的年輕人，既剛需，又想要好點的地段和不那麼差的學區，因此需要犧牲一樣訴求：大房子。

因此，河東區、河北區成為了大部分年輕人的優選，一部分人會買相對老的私産房小區，一部分人會買公産房，約60萬左右，之後購買産權，以後換房方便交易。

一般來說，河東區的萬新村、程林莊、向陽樓、唐口；河北區的育嬰裡小學附近；是比較熱門的。相對來說，房屋周邊菜市場、學校、超市、地鐵配套還算成熟。并且有部分地鐵在建。（可能說得不是很全面，之後會專門做一期。）

人們最為關注的問題就是直管公産房過戶、交易和風險問題。

目前來說，直管公産交易上存在一些違規操作，很多人擔心遇到占壓房款、吃差價、違約等問題。

挂牌交易→房管部門審核→摘牌交接

（1）賣方備齊《戶籍同意置換公證書》、《租賃合同》、身份證、戶口本、人名章。

（2）地點：津房置換門店

（3）時間：自申請承租人簽署《調劑合同》交齊置換調劑費和置換費到賣方拿到全款，10個工作日即可完成交易。

（4）新承租人到房管站辦理産權購買手續。

（1）房屋使用權存在争議

（2）危房

（3）征收範圍内

（4）屬于非成套或成套夥用住宅房屋的

（5）國家或本市規定禁止出售的。

（1）賣方需保證房屋無拆改、糾紛和欠費，必須先到天津市公證處辦理戶籍同意置換的公證書。

（2）房款不能私下交接！！！必須通過津房置換的資金監管。私下交接如果買家跑路，可以通過法律手段維權，但是需要耗費精力。為了避免風險，一定要正規交易。

（3）直管公産購房人需要通過摘牌的形式取得購買權，也就是交摘牌意向金。

（4）辦理完置換手續後，需及時到房管站購買産權，因為置換單的有效期隻有10個工作日。

（5）公産房的交易不要相信雜七雜八的代理機構，根據《天津市共有住房變更承租人管理辦法》，津房置換是承辦直管公産房屋使用權置換業務的唯一單位。沒有之一，沒有之一！津房置換連鎖店就近尋找即可。登錄官網也可以。

（6）原承租人死亡或戶籍遷出本市，承租人的配偶、子女、父母等親屬可以申請辦理變更承租人過戶手續。

總之，買房前一定要謹慎，該看的證件不能少。不要随意聽信不知名中介的話。

小孩上學的話一定一定要讓賣方及時遷出戶口，也不要過于相信晚幾天遷出賠幾天違約金的，就讓他們立刻遷走。即使有合同，耽誤了上學也不是幾天的違約金能解決的事情。

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