買了房，辦了證，本是高興的事，但佛山禦堡國際商務中心（下稱“禦堡國際”）的業主卻滿臉愁容。原因是他們的不動産權證上寫着“商服辦公”“到期無償收回”等字樣，業主認為寫字樓被當作公寓住宅賣，隻是一個有不動産權證的“長租房”，受到開發商的刻意隐瞞及欺騙。

開發商回複本刊，現場已公示該項目為農村集體經營性建設用地産業載體——國家為盤活農村集體土地流轉，提升土地利用效率的試點之一，為非住宅用地，業主均已簽署有顯著标識和說明的告知函及合同，實屬知情，已對部分業主進行起訴。

“這就是别墅區了”，視頻中，淡黃色矮層建築群的兩邊種了棕榈樹，道路整潔幹淨，“公寓那邊都是享受别墅區的條件”，銷售向一行準業主解釋道。但這段業主看房時錄下的分享視頻卻成為了如今維權的證據之一。

58歲的池阿姨：“本以為買了個養老公寓，卻變成不能居住且34年（到期時間2053年）後就會被收回的辦公室。”

廣州打拼的陳小姐：“現在loft裝修到一半不知道該不該停，可不住就虧了：加上裝修超260萬，相當于每個月要花6000多元付房租。”

90後丘小姐：“我和家人、親戚、朋友借了10多萬交首付，自己貸款24萬，傾盡所有想給自己一個蝸居，卻不料不動産權證是個無償收回的‘租賃證’。”

業主們向本刊展示已拿到手的不動産權證，顯示權利類型為“集體建設用地試用期，房屋（構築物）所有權”，權利性質為“集體土地出讓，市場化商品房”，用途為“商服用地，辦公”——即辦公用地，非住宅，不得居住。

業主表示，“購買時，銷售稱與國有建設用地同價同權，6米層高不限購不限貸，可找禦堡國際開發商理論為何變成寫字樓，就全推卸給銷售，再去問銷售，銷售又把我們微信拉黑”，盡管業主們手上不乏銷售承認可以商住的微信聊天記錄，“但找不到他們人了，即使找到就說已經辭職或被炒了。”

這些銷售的朋友圈大多已不可見，但從業主提供的截圖可以發現，2017年至2018年，廣佛多家地産銷售及中介曾熱推禦堡國際，宣傳文案包括公寓、商住、商墅、地鐵産權loft、複式别墅、聯排商業别墅、商務别墅等。如“不限購、不動産，廣東交界一河之隔，金融高新區千燈湖C區，廣佛唯一6米層高别墅13000送裝修，周邊地價15530價格窪地筍盤”等。除此之外，該樓盤的促銷海報，投放的報紙廣告、自媒體、公衆号等也有“與國有建設用地同權、同價”“産權證辦理與國有用地商品房一緻”“商業住宅兩用”等字句。

從國外回來打算在禦堡國際養老的黃老伯等業主提供了大量樣闆房的照片和視頻，裡面放置了沙發，被隔出來的二層有榻榻米，衛生間洗手盤上還放置了類似洗漱用品的裝飾。

池阿姨告訴本刊，她當初買了3樓頂層，是因為銷售說送天台，還可以幫她種植花卉，“我想着過幾年和老伴在這裡能種種東西，孩子在廣州過來也方便，能享受天倫之樂”，她買了2套準備打通，“樣闆房裝修的非常宜居，銷售當初說可以住人的，現在卻不能住，還要孩子幫忙背負重額房貸，太無奈了。”

“戶型圖上還清楚的畫了床”，陳小姐說道，“加上銷售說有産權，到期可以續費，簽的是商品房預售合同，誰會起疑不能住呢？”

本刊發現，樣闆房中貼有“非交樓标準”，合同補充協議也有關于宣傳資料及樣闆間的說明：售樓書、廣告、宣傳單張、戶型圖及模型中的有關内容、數據并非實際施工數據，僅供參考；樣闆間僅作為商品房空間布局、裝飾裝修和家具擺放的示意，并非交樓标準或買賣合同之樣品。

對此，業主認為“先是把我們騙過去，最後才說有這種條款，真是‘啞巴吃黃連’了”。

2015年佛山市南海區人民政府下發《農村集體經營性建設用地入市管理試行辦法的通知》，第七十三條，單位或個人取得農村集體經營性建設用地用于建設住宅或類似住宅的居住用房，或将地上已有的其他用途用房改為居住用房的，由區住建、國土、規劃等部門依照相關規定進行查處。

另外，根據《關于加強非住宅用地管理的意見》等規定，禦堡國際不準在商業、酒店、辦公及配套建築内建設公寓、酒店式公寓、公寓式辦公、SOHO辦公及配套建築内建設公寓、酒店式公寓、公寓式辦公、SOHO辦公、産權式酒店等有居住功能形式的用房，不得以商品住宅、公寓等有居住性質名義進行違規宣傳、銷售。項目建設的商業、辦公、配套設施用房等非住宅建築物在使用過程中不得改為住宅用途。

而佛山市南海區國土城建和水務局于2018年9月6日對禦堡國際進行暗訪，發現其現場銷售人員在口頭推介商品房時，存在對房屋使用期限屆滿後的處理方式陳述不真實的情形，對其扣除誠信扣分10分并要求其自查整改。

但在此之前就購買的業主表示委屈，“樓盤已經銷售過半了”。

梗在業主心裡的還有不動産權證上的一段話：土地出讓年限屆滿後，土地及地上建築物、附着物由集體土地所有權人無償收回。出讓期滿，若土地所有權人整體出租或出售建築物的，在符合有關法律法規及政策的前提下，且在同等條件下，權屬人享有優先權。

業主們買房時關注點多集中在能否拿到證和是否可以續期。“買房子的時候銷售也淨是強調可以續期、有不動産權證、網簽全國統一的合同樣式、續簽不會超過5位數等等”，池阿姨告訴本刊，“我看公示和合同，都寫着到期不去申請續費才會失效，這是符合邏輯的，誰料到試點的不動産權證卻得先被‘無償收回’，那不就是長租房嗎？”

業主陷入深深不安，“為什麼試點的産權證多了這麼一段話？” “這種不動産權證拿出來，誰願意接手？”……

▲合同（禦堡國際業主提供）

還有業主認為簽合同時被套路。一封提交給佛山政府的信函寫到，“交到業主手裡的合同卻全都有明顯的重新裝訂痕迹、業主合同版本互不相同、反複被拆訂，網簽日期與合同簽訂日期颠倒、業主在簽合同時都沒看到合同裡有無償收回的表述，而在後來到手的合同裡，在不同頁面卻竟有4處提到無償收回，而十分巧合的是，在合同裡有6處業主簽名按手印的頁面上，偏偏全部避開了有無償收回這麼至關重要表述的頁面。開發商在購房者已經交納房款後、在收樓前突然要求我們補簽一份告知函，以此作為購房者知道到期無償收回的證據，在處于弱勢并已交納房款的情況下，業主們無奈隻好簽名。”

簽了合同的确是業主維權的“不利好因素”，多家行政部門複函不予處理。2019年3月4日，南海區國土城建和水務局回複業主，未發現建設單位存在違法違規銷售或合同無效的證據，經律師調解未果，雙方歧義較大，建議通過司法途徑解決。其中，禦堡國際回複行政部門關于合同反複裝訂的痕迹，是因為“在簽訂合同後，為業主日後辦理契稅方便，免費複印合同”。

陳小姐于2018年9月繳納首付。2019年4月26日，她上午交完契稅、維修基金，下午才被通知去簽署紙質合同，此時離她繳納農商行按揭已過去6個月。“我收樓拿鑰匙時才簽的合同，根本沒有機會看到那些關鍵的提醒。”

▲合同備案證明短信（禦堡國際業主提供）

根據多位業主提供的談判錄音顯示，不同的開發商相關負責人都強調業主不該隻看廣告、隻聽銷售一面之詞，認為合同、告知函上白紙黑字有提示且業主簽了字，開發商已經盡到了應有的責任。

對此，業主并不同意，稱簽署合同時未見過含有“無償收回”的告知函等文書。池阿姨稱，前往行政部門檔案室調檔發現，一堆文件中沒有告知函。

本刊緻電給多位曾接手并成功售賣過禦堡國際的銷售，部分按掉了電話，還有幾位接通但裝作未聽過禦堡國際樓盤，僅有少數銷售願意提起當時的情況。

一位鍊家的銷售表示時過境遷，已不記得禦堡國際銷售時的細節，但問及是否可以住人，她答道“是公寓，可以住的”。

一位從廣州調往禦堡國際幫忙的銷售則還記得“公示欄”在廁所附近，沙盤旁邊，“隻要是我接手的都會帶過去看公示，這個肯定會做的，顧客看不懂的我們也都會講解，告知這是試點項目，說清楚産權為40年及續期條件等”，但她也表示一年多過去了，有些細節記不清楚，“不了解‘無償收回’這些字眼、告知函及合同的具體内容，這些都是開發商的事，我隻負責接待”。她還表示禦堡國際售樓現場的地産中介、銷售不少，人也比較雜，有些中介會做活動，周末人比較多。

禦堡國際開賣分區的總控負責人之一告訴本刊，當時禦堡國際請了兩家代理公司，一家是2016年服務了6、7個月的置炜，另一家是自2013年起服務了4、5年的世聚。銷售帶客到售樓處，交由代理負責銷控、簽約、收錢、複核等。他沒有否認事後有業主因為“被隐瞞”而上門投訴的情況，但他表示與自己團隊無關，“我們經手的肯定會詳細講解清楚禦堡國際試點的種種情況，不評價其它團隊的行為。”對于不動産權證到期“無償收回”及“辦公”性質不能住人的情況，該負責人認為“40年後的事誰也不好說，買了辦公室住人又有什麼不可以呢？”挂了電話後，他又撥回電話，向本刊強調了業主簽署了合同、告知函等文書，還介紹了中大相關機構入駐産業園的情況。

開發商相關負責人及代理銷售認為在售樓現場公示了《認購需知》：“該項目為農村集體經營性建設用地産業載體項目（商服），不準在商業、酒店、辦公及配套建築内建設有居住功能形式的用房，土地出讓年限屆滿後無償收回，若出租或出售的，權屬人享有優先權”等内容，與業主簽署的《商品房買賣合同（預售）》、告知函等文書上有明确提示，認為業主是知情的。

“得先将告知函備案，合同才能備案，這是我們主動向行政部門提出的流程。”禦堡國際總經理楊丹接受本刊采訪時表示，作為國家重要的試點項目，常有各地、各界人士前來調研，故對整個項目的流程包括對外的代理銷售方面把控更是嚴格。

關于銷售被反映虛假宣傳的情況，楊丹回複道，禦堡國際與正規代理簽有合同，工作人員有備案且經過培訓。在銷售過程中有發現第三方銷售、中介未經審核擅自發布文案、擅自承諾等現象，“如我們曾接到大量電話咨詢禦堡國際是否每平方5000元，随後查詢到是外地某銷售在微信群裡散播的虛假信息。”他表示，禦堡國際二期在銷售方面将會管控更加嚴格。對于業主質疑合同有貓膩，他表示網簽合同無法修改，均是現場直接打印，至于戶型圖上印有床鋪，他表示為第一版打印錯誤，未進行宣發。

“我們自持了75000平方物業，也是禦堡國際的業主，對于産權等各方面問題也在積極彙總，與各部門反饋與商議，還是有部分業主理解并願意與我們一起将試點項目做好。而某些業主的行為已經幹擾到産業園的正常運行，對此，我們已将證據做好公證向法院提起了訴訟”，楊丹告訴本刊。

本刊前往禦堡國際，發現售樓中心已換新址，二期已搭施工圍欄或将動工。産業園内的房屋為獨棟小洋樓造型，每棟三層，每層挑高約6米，可自行間隔成兩層，小部分一樓貼有房東電話及出租信息。目前可見有藥店、月子中心、珠寶、裝潢、便利店等少量企業入駐，個别企業入駐整棟樓，其餘多在一樓開鋪。少量外立牆拉有橫幅，園區整體略顯清淨。

本刊進入其中一棟觀察發現，二樓擺放有辦公用途的工位隔闆長桌，裝修風格簡潔，疑将作為企業辦公室。三樓則隔成兩層，裝修成帶有客廳、房間、廚房等住宅樣式的歐式風格，站在頂樓發現個别天台有加蓋現象。本刊咨詢園區内某入駐企業員工是否知曉業主與開發商之間的矛盾，他表示“很常見，但鬧不起來”，問及原因，“聽說是銷售虛假宣傳吧。”

禦堡國際由佛山市鈞堡投資發展有限公司開發建設，推廣名為南海禦堡國際産業園。國家為盤活農村集體土地流轉，提升土地利用效率，在包括佛山南海區在内的33個行政區進行農村集體經營性建設用地入市試點。其中，禦堡國際是南海區首批試點項目之一，宣傳稱與中山大學國際生命健康創新中心等多個技術中心共建南方生命健康産業基地。

楊丹介紹，目前，在農村集體土地流轉上取得較大突破的有江西試點的土地置換分配、上海試點的金融配套增加信譽度、廣東禦堡國際試點的分拆銷售等方面。在先行先試的探索中，楊丹坦言，會面臨類似“如何做到真正同權同價”“向銀行等金融機構解釋試點項目尋求按揭貸款合作”等諸多問題。他介紹，禦堡國際與中大方面于去年年底簽完協議，今年相關辦公樓便會進行改造、裝修以便中大相關機構入駐。

據悉，原國土資源部在總結農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點經驗的基礎上起草了土地管理法修正案（征求意見稿），向社會公開征求了意見，于2017年8月報送國務院。目前，草案已經國務院常務會議讨論通過。

佛山南海區麗日廣場早些年同為“三舊改造”也發生過上述類似情況，曾推出過1700套“公寓”，但因未公示房産将被村委會“無償收回”及将辦公性質的房産當作住宅用途的商品房售賣受到責令，麗日廣場的業主最終可與佛山市麗日東方房地産開發有限公司辦理合同撤銷。

但禦堡國際與之前“住宅變辦公樓，最後同意退房”的麗日廣場不一樣，它在公示、樣闆房和合同等方面做的較為完善。

宏觀嘗試，微觀調試，試點新政下産生的問題業主該如何面對？

前成都市某區法院法官、法律從業者郭小明接受本刊采訪時表示，農村集體建設用地的流轉目前正處在改革試點的“深水區”，除非經過國家征收和征用後進入市場，否則是與憲法和法律相抵觸的。因此，在符合法定條件的前提下，禦堡國際的集體建設用地使用權隻能按照合同約定的出讓期限進行使用。如果業主在購房之前受到開發商或者銷售的虛假宣傳而造成重大誤解，甚至有明顯的欺詐行為，而業主簽訂的合同也未對相關注意事項進行顯著标識和說明，那麼業主是可以行使合同撤銷權的。

北京市盈科(廣州)律師事務所高級合夥人律師馬錦林告訴本刊，在本案中，從開發商與業主簽訂的《商品房買賣合同》内容來看，對于該房屋的性質、土地權屬狀況等内容均已通過相應的條款進行了明确約定，禦堡國際實際亦不存在故意隐瞞該房屋、土地的真實權屬性質從而使得業主在重大誤解或受欺詐的情況下簽訂該《物業租賃合同》的情形，業主并不符合可以主張法定解除該合同或撤銷該合同的條件，若想退房，業主們還需要與開發商公司進行友好協商，雙方确認一緻解除該合同。

一個試點項目的成功離不開多方面的聯動，試點項目所呈現的問題，也應由業主、開發商、多部門聯動探讨解決。

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