法拍房，顧名思義就是通過司法進行拍賣的房屋，這些房屋因為欠債等原因而被法院執行拍賣。法院會發出《拍賣公告》，委托電商平台等機構拍賣房屋。很多人看重了房屋出賣價格低，紛紛競标。但真的拍下之後，因為忽略或沒注意到一些問題，非常容易在交易過戶中産生糾紛，花更多冤枉錢。

一、法拍房的主要法律風險

1、法拍房最主要的風險就在于房産交易、過戶中的稅費承擔問題。從糾紛情況來看，也是産生糾紛最多的。這裡的稅費=稅 費。

（1）一般包括的稅費：

稅：契稅、個人所得稅、增值稅，此外還有土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、地方教育附加稅等。

費：登記費、按揭服務費、擔保費、評估費、公證費等，房屋拍賣過程中，有相當一部分在物業公司長期欠賬，包括物業費、水電費、暖氣費、燃氣費等。

（2）哪一方稅費承擔存在較大不确定性：

雖然有些稅種，稅法規定出賣方是納稅義務人，但因為本身出賣方就是因為欠款等問題被強制執行的房産，本身已經沒有償還能力，其主動繳納稅費的意願不強。所以如果想要過戶成功，可能最終還是由法拍房的購買者來承擔。

此外，繳納稅款可能會因為房屋取得方式、土地性質等情況，上述的繳納的稅款就會有不同。比如普通住宅和商用房屋、是否有涉及繼承、贈與的情況等會導緻個别稅費繳納差别非常大。

二、如何降低法拍房的風險

1、關注了解法院拍賣公告以及委托拍賣平台的所有信息

（1）先了解自己是否具有購買法拍房的資格。

如果沒有資格，拍成功後毀拍的，保證金可能不退，如果後續成交價低于原價，還會承擔原拍賣傭金及實際産生的費用。

（2）關注法拍房的相關信息

1)關注權證情況：有無所有權證，房屋所有人是不是隻有被執行人

2）房屋用途及土地性質：是住房、商品房還是其他性質的，這裡面主要會涉及到過戶、稅費繳納的問題。

3）是否有抵押：需處理完畢抵押貸款才能過戶

4）是否有租賃：有租賃，買賣不破租賃，租賃到期後才能騰退房屋。暫無申報，不代表沒有實際租賃。

5）是否有鑰匙、房屋被占用的情況：可能存在有人居住、無法騰空的情況，即使法院有法院強制執行文書，實際去要求騰空操作也存在困難。

6）房屋戶口是否在執行範圍内---不在執行範圍内，就會比較麻煩。需要去戶口當地派出所處理戶口事宜，可能存在戶口遷出困難。

7) 關于稅費的承擔及承擔比例問題：有的法院公告稱：标的物交付手續由買受人自行辦理，所有涉及的稅費及辦理權證所需要費用按法律規定辦理。雖然有些稅種為賣方為繳稅義務人，但一般會由買受人實際承擔稅費，委托會計事務所等專門機構核算具體的稅費承擔數額。

8) 欠繳的物業、水、電、氣供暖費等由誰承擔。

9)是否存在優先購買權人--如存在優先購買權人，同樣價格，優先購買權人有優先購買權。

2、一定要實地走訪了解該房源具體情況

公告的房源圖片僅供參考，需實地看房，包括但不限于地理位置、房屋結構、附屬設施、房屋實際用途、裝修情況、周邊配套、物業服務、水電氣、小區環境等。向小區物業、了解是否有拖欠物業費、取暖費、水電氣費等情況。如果房屋破壞狀況比較嚴重，未來可能需要大量維修費用。向鄰居了解是否有經常催債或者其他影響正常居住的情況。

3、對于稅務繳納的問題，最好咨詢專門的會計人員，結合自身購房資格及房源基本情況，了解在房産交易過戶中各稅種繳納比例。

4、如有意向購買，多聯系法院、稅務部門、房産交易部門，了解具體的政策和情況。

以上是對于法拍房可能存在風險的簡單介紹，希望可以對有需要的朋友有所幫助，歡迎批評指正！

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