新浪樂居訊（編輯 苗苗）近日，蘇州樂居發起了一個線上調查，針對已購買或想購買園區外溢版塊的購房者群體進行調研。據調查結果統計，超過一半的人認為：購買園區外溢版塊是對房價的妥協，這隻是暫時的選擇。

5月11日晚，蘇州市政府出台了《關于進一步促進全市房地産市場持續穩定健康發展的補充意見》。規定自意見發布之日起，針對園區全區域新房限售3年、二手房限售5年。

5月16日，又出台了補充意見，自通知施行之日起，園區學區房從“五年一學位”升級成“九年一學位”。随後，官方陸續兩次再對政策做了補充，已發生實質性購房交易行為的住房，不視為“新購住房”。

Part 1｜前傳

園區樓市的調控加碼讓許多購房者對園區再生退意。實際上，在政策出台之前，對園區房價難以企及的購房者就把目光轉移到了其他區域，大家普遍稱——園區外溢。如果再精确點，可以稱之為園區湖東外溢。

往前追溯，最早的園區湖東外溢當屬尹山湖、青劍湖。

①尹山湖

尹山湖位于園區湖東往南，距離上離園區獨墅湖版塊最近，與獨墅湖無縫連接，成為許多首批園區外溢購房者的選擇。

當年的尹山湖版塊，中海獨墅島、中海雙灣花園、陽光天地、陽光城愉景灣、合景疊翠峰、九龍倉碧堤半島等項目接納了大部分在園區工作的年輕剛需族。

“2013年中海獨墅島高層開盤9000元/平，同期園區東沙湖的九龍倉年華裡差不多12000元/平。”尹山湖業主劉先生說道，當年開盤價差不多的兩個盤現在有了差距，中海獨墅島目前二手房成交均價26000元/平，樓層景觀朝向好的可以28000元/平。“但現在九龍倉年華裡都40000-50000元/平了。有些買在尹山湖的鄰居後悔當時沒買東沙湖的九龍倉。”

△尹山湖實景圖

另一位尹山湖業主周女士表示，陽光天地在2016年時還是1萬多一平，現在基本均價在26000-27000元/平，有的房源也挂到了3萬一平。“我們買過之後就開始漲了，雖然現在2萬多了，但聽說二手房成交還是不少，挺多人願意買這邊。”周女士提到，尹山湖業主整體偏年輕化，很多都在園區工作。這幾年尹山湖變化很大，地鐵2号線通了、商業也起來了（愛琴海購物公園、陽光天地購物中心等），人也越來越多。此外，獨墅湖第二通道也在建中。

△獨墅湖第二通道

回到近期尹山湖的一些新房項目，當年9000元/平的價格已是曆史，泰禾金尊府均價約28000元/平，建發獨墅灣平層成交均價約26000元/平，保利悅都整體均價約25000元/平……二手房價格更不乏3萬左右，當尹山湖門檻已經在25000-30000元/平時，園區外溢漸漸地轉移到了相對更遠的地方。

②青劍湖

青劍湖就在園區，所以隻能稱之為園區湖東外溢版塊。當年的湖東外溢，選青劍湖還是尹山湖？是一個值得思考的問題。

青劍湖位于園區湖東向北，和湖東無縫對接，據樂居調查結果統計，在“如果你是園區湖東外溢購房者，你最有意向的版塊是？”一問中，青劍湖以42.65%的占比位居第一。

它的優勢其實很明顯，青劍湖業主呂先生表示，自己購買朗詩未來街區洋房時價格大概在11000元/平，同樣是2013年，這與尹山湖業主劉先生提到的尹山湖項目中海獨墅島高層9000元/平、東沙湖項目九龍倉年華裡12000元/平差距并不大。

呂先生坦言，選擇青劍湖首先因為它是園區，而且尹山湖居住密度太大了，交通當時（尚未開通地鐵2号線）從外圍進入這個版塊隻有東方大道一條主幹道，加上青劍湖生态環境不錯，自己就選擇置業青劍湖。

目前，呂先生購買的朗詩未來街區二手房均價為35000元/平。在園區湖東湖西發展飽和後，青劍湖逐漸開始發力，星塘街北延工程将于6月底通車，屆時青劍湖到湖東僅需300秒，這對園區湖東外溢版塊而言影響重大。據樂居調查結果統計，“交通”是園區湖東外溢客群選擇置業版塊的首要條件。

此外，青劍湖目前多家房企入駐：龍湖、中海、碧桂園、首創、安居都蓄勢待發。除了龍湖地塊以外，其餘地塊樓面價都在23000元/平以上，其中最高樓面價達24105元/平。就2.3W 的“面粉”價而言，未來的“面包”價更高已是不争的事實，青劍湖未來入市新房整體均價極有可能沖擊4w 。

△青劍湖二手房均價 來源：鍊家

新房市場如此，青劍湖二手房目前均價基本已在3萬以上，相對尹山湖來說門檻更高。在衆多新房地塊的襯托下，所剩房源不多的建屋天著變成了許多人關注的“價格窪地”。

Part 2｜進行時

當尹山湖和青劍湖購房門檻逐漸走高，園區湖東外溢開始把目光投向湖東向東的甪直，甚至湖東西南方向的運東。

①甪直

甪直位于湖東往東的位置，距離桑田島僅一條吳淞江之隔。這裡出過幾個熱銷剛需盤：南山維拉、陽光城麗景灣等。今年3月，南山維拉深夜排隊認籌，開盤就售完，為甪直打響了第一炮。

随後，甪直項目旭輝和庭的入市、甪直“新地王”的誕生，又為甪直帶去不少關注度。

△榮盛甪直地塊 樓面價14263元/平

實際上，甪直作為園區湖東外溢版塊的最大優勢或許在于價格與交通。據樂居調查結果統計，配套或學區并不是最主要的因素，從另一個問題“你買在園區湖東附近的主要原因是？”可以發現，“想近距離享受湖東配套”是購房者選擇外溢版塊置業的最主要原因，其次“為了上班更方便”也是普遍想法。這與不少甪直項目一直以來主打的亮點不謀而合——盡管目前甪直在配套方面并不完善，但這并不影響它享受到更好的湖東配套。

甪直版塊目前在售新房包括旭輝和庭，該項目為改善盤，現房銷售。此外南山維拉均價15000元/平起，當前所有高層已售罄，僅剩最後6棟洋房，預計下半年開盤。

未來甪直待入市的項目還不少：路勁甫澄北路地塊、旭輝彙凱路地塊、保利海藏路地塊。這些地塊規劃都已出爐，路勁項目開始以“路勁新潮作品”入市發聲，旭輝和保利的項目預計也将今年入市。

△甪直項目一覽

從樓面價來看，甪直地價都已經上“1”字頭，接下來“奔二”不遠了。在甪直目前在售新房稀少的情況下，有一個項目紮堆的版塊在今年走進大家的視線。

②運東

吳江的運東版塊無疑是2019年蘇州新興的熱門購房版塊之一。據悉，常台高速、江陵大橋和S227省道均分布在版塊周邊，自駕便利。東環南延二期工程的投入使用更讓運東晉升為新的園區外溢版塊。

運東版塊共有10個項目，包含7個已面市項目，3宗地塊。目前已知的項目中翡翠公園、三千邑、綠地蘇州ONE都是“1”字頭，對剛需十分友好。據本站了解，有人因為尹山湖門檻變高而轉戰吳江，有人因為運東到園區方便而在此買房，和甪直版塊相似，這批購房者的選擇更多還是考慮價格和交通。

△運東版塊項目一覽 來源：克而瑞

運東版塊2萬元/平以内的項目正随着一次次開盤而減少。翡翠公園：項目近期無房可售，預計下半年才會有新加推，此前成交均價為17500元/平；三千邑：可能是版塊内價格最低的項目，有90平的高層房源總價約146.7萬，該批低總價的高層房源預計6月份入市；綠地蘇州one：當前有少量洋房在售，成交均價約19300元/平。

另一個運東熱盤四季春曉首次開盤洋房成交均價20000元/平，聯發頌棠雅庭今天（5月23日）将首次開盤，預計均價20000元/平。

接下來，運東版塊還有新希望錦麟府、大運河府待入市，均預計5月開盤。3宗地塊還蓄勢待發，值得注意的是，這些将入市的項目佳兆業地塊（樓面價12155元/平）、港中旅地塊（樓面價11556元/平）、新希望錦麟府（樓面價11556元/平）的樓面價都是“1”字頭，和甪直待入市項目極其相似，“奔二”已箭在弦上。

Part 3｜後傳

曾有業内人士稱：“蘇州1萬以下的盤可以閉眼買。”因為蘇州目前“1”字頭的房源的确太少，總價來說200萬以内的盤也已經不多見。購房門檻的變高，讓園區湖東外溢購房者的心理預期也發生了變化。

據樂居調查結果統計，在“在園區湖東外溢版塊買房，你最高能接受的總價是多少？”一問中，可以發現最高票已經是200-300萬之間。

回到最開始的問題，“你認為買房在園區湖東外溢版塊是對房價的妥協嗎？”

52.94%的人承認了這一點，畢竟能直接買園區的都買園區了，倒不用這麼麻煩買在周邊。不過值得注意的是，有47.06%的人認為這不是一種妥協，他們看好外溢版塊的發展。

寫在最後：從尹山湖到運東，園區外溢版塊選擇的變化，仿佛一部蘇州買房變遷史。不争的事實是，經過這些年樓市的變化，園區湖東外溢客群的購房門檻正在逐漸提高、購房地段也慢慢變遠了。

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