濱州地處黃河三角洲高效生态經濟區、山東半島藍色經濟區和環渤海經濟圈、濟南省會城市群經濟圈“兩區兩圈”疊加地帶，是山東省的北部門戶。轄區面積9600平方公裡，全市人口392.25萬人。現轄濱城區、沾化區、鄒平市、惠民、陽信、無棣、博興四縣一市二區三個經濟開發區，是黃河三角洲區域内最大的行政區。

最近幾年濱州經濟發展趨緩，城市轉型和經濟發展壓力較大，經濟增長乏力。2018年全市GDP總量2640.52億元，增速為1.5%。GDP總量在山東省排名第 14位，增速排在山東省的末位。另外2019年開年一季度經濟增速出現負增長（-4.08%），經濟在省内的落後地位不言而喻，城市轉型時期的發展壓力越來越大。因此，濱州的“弱”，弱在經濟總量不足、弱在産業結構老化、弱在創新轉化不夠、弱在政策創新與技術創新缺乏支撐。

第一，鄒平是濱州市最南端的一個縣級城市。鄒平市轄11個鎮、5個街道和1個國家級經濟技術開發區，常住人口80.82萬人，總面積1252平方公裡。鄒平曆史悠久，資源豐富，也是曆史上有名的齊魯上九縣之一，是一座曆史文化古城。

第二，鄒平區位優越，地處濱州、濟南和淄博三個城市之間。鄒平位于濱州南端，東接淄博，西鄰濟南，南依膠濟鐵路，北瀕黃河，濟青高速橫穿全境26公裡，距濟南國際機場62公裡，距青島240公裡。交通非常的便捷。

第三，鄒平于去年實現撤縣設市。2018年7月2日，經國務院同意後，民政部以民函〔2018〕105号文批複山東省，同意撤銷鄒平縣，設立鄒平市。開啟了以市為治的城市發展新紀元，這座千年古城煥發出新的生機與活力。

第四，鄒平是經濟強縣，對濱州的經濟發展貢獻較大。2018年鄒平GDP862.2億元，占濱州市位GDP總量的32.65%，對濱州市的經濟總量貢獻較大。

第五，鄒平也是全國的經濟百強縣。

依據2018賽迪縣域經濟研究中心發布的《2018年中國縣域經濟百強研究》及“縣域經濟100強（2018年）榜單”，濱州鄒平市上榜百強縣名單，位列第90位。縣域經濟的百強評選也是綜合考評縣域的經濟實力（經濟規模和發展水平）、增長潛力（投資強度與創新活力）、富裕程度（收入水平和消費水平）、綠色水平（宜居程度與節能環保）做出的評判。

鄒平發展定位瞄準要在全省的新舊動能轉換中當标杆、争一流。鄒平魏橋創業集團位列世界500強第185位，創新集團和西王集團位列中國民營企業500強第106位和152位。鄒平規模以上工業企業達到252家，實現總産值3337億元，鋁業、服裝業等五大産業集群占比達到了83.5%。因此，鄒平的“強”，強在經濟規模、強在産業集群、強在民營企業、強在創新實力。

第一，鄒平二手房均價居濱州市之首。

2018年底，濱州住房均價為7709元/平米，排在山東省第10位，房價水平與經濟發展和居民收入水平出現倒挂。鄒平目前均價9372元/平，居濱州市7個縣區（四縣一市二區三個經濟開發區）首位，比第三名濱城區（8457元/平）高出915元/平，比第二名博興縣（8939）高出433元/平。

第二，和同為百強縣的東營市廣饒縣相比較，比廣饒縣城房價高出2000多元/平米（5月二手房均價）。

廣饒在百強縣中的排名為28名。2018年，廣饒縣經濟總量達932.06億元，穩坐東營各區縣（市）龍頭的位置，不過廣饒縣的增速僅為3.6%，位居全市倒數第一，同樣存在經濟增速下滑嚴重的問題。房價方面，5月份，廣饒7302元/平米，鄒平9354元/平米，差距2052元/平。

從兩個百強縣居民可支配收入的方面比較，廣饒縣2017年城鎮居民人均可支配收入達到39891元，鄒平城鎮居民人均可支配收入 33557元，由此可見鄒平房價高于廣饒但是可支配收入略低于廣饒，可見鄒平房價真的是不低了。

第三，分析鄒平房價高企的原因，主要有以下幾點。

一是，鄒平地處濱州、淄博、濟南三城之間的位置，受周邊地級城市房價上漲的波動影響比較大。尤其是跟随着2017年-2018年濱州城區房價的快速上漲，鄒平房價也經曆了一輪快速的上升；二是，鄒平這幾年快速的城鎮化進程，城區人口集聚能力逐步增強，提前釋放了部分購房需求；三是，這幾年大量的棚戶區改造以及舊城區的改造項目，大幅度增加了市場供給，同時也釋放了購房需求；四是，鄒平非常注重城市規劃建設工作，城市面貌改善明顯，城區的公共設施配套逐步完善，提高了城市的宜居度和吸引力；五是，大企業聚集的鄒平，城鎮居民收入一直處在相對較高的水平，大家購房意願比較強烈。綜合以上原因，鄒平房價已在高位。

我認為總的趨勢是高位震蕩，同時具備下調空間。一是，鄒平目前城市人口相對穩定在80萬左右，但是随着城鎮化的穩步推進，縣城人口集聚力持續增強；二是，鄒平經濟發展、新舊動能轉換面臨轉型壓力，經濟負增長，2018年經濟增速為為-4.9%，可持續發展問題突出；三是，目前三四線城市面臨處在整體盤整回調區間，整個濱州市房價也在回調盤整，二手房市場下調明顯，一手房市場在盤整，而鄒平跟随整體大環境進行橫盤調整也是趨勢和預期；四是，鄒平樓市具備高位風險，2019年應當做好樓市的穩定工作。鄒平是濱州市以及黃河三角洲地區縣級城市發展的排頭兵，與三四線城市一樣，樓市健康穩定發展也是縣級城市房地産發展的首要任務；五是，由于鄒平整體經濟實力很強，居民收入有保障，城鎮化進程穩步推進，購房剛需相對穩定，因此不會出現大起大落。

總之，我們期待濱州經濟的騰飛，期待鄒平房價的理性回歸！也祝願大美濱州擁有更加美好的未來！

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