原創首發 | 金角财經（ID: F-Jinjiao)

作者 | 林石

編輯 | 角爺

前天，是鄭州720水災一周年，線上、線下都可以看到人們的悼念。

算起來，這已經是鄭州最近一個月至少第三次“出圈”了。

前兩次，一次是村鎮銀行的儲戶們，被“雖遠必朱”；一次是爛尾樓停貸潮中，鄭州以超三十個爛尾項目奪得全國第一。

再遠一點，還有5月份的“鄭州120延誤救治大學生”。

沒有一次是好事。

作為聞名遐迩的“國際鄭”、第二批國家中心城市，“中原崛起”的頭羊。

鄭州，何以爛尾如斯？

破舊立新

在中國有一種城市，叫火車拉來的城市。

鄭州，原本隻算是一座默默無聞的小城，直到平漢與隴海兩條鐵路的到來。

所以到了1954年，哪怕河南坐擁開封、洛陽兩座古都，卻終究是把省會選在了鄭州。

理由，就是交通優勢。

但省會也隻是一省的中心，如果河南都混不好，又何談鄭州呢。

從改革開放之初的沿海，到90年代末的西部大開發，原本群雄逐鹿的中原之地，卻在那些年出現了塌陷之勢。

那是2001年。

這一年，美國的GDP占到了全世界的31.6％，而中國隻占4％。

在國内，經濟學家吳敬琏的“股市賭場論”引發了一場社會大論戰，中國正在為重返WTO做最後的準備。

另一邊，鄭州開始了自己悶聲求發展的路。

2001年2月，《河南省政府工作報告》出台，其中明确指出：要把鄭州建成全國區域性中心城市，加快鄭東新區開發。

二者的邏輯是，河南想要崛起，必先發展鄭州；鄭州想要發展，就得起新城。

從無到有的鄭東新區，源自河南圖片網

當時的鄭州，頗有一種敢為天下先的味道。

在鄭東新區的設計上，鄭州打破常規采用了國際招投标模式，向世界頂級水平的17家規劃設計單位發出邀請，日本建築大師黑川紀章的設計最終脫穎而出。

鄭東新區的規劃面積達150平方公裡，而彼時的鄭州市當時的中心城區面積才隻有137.5平方公裡。

新區還将按照國際發達城市的标準來進行統一規劃，水、電、氣、暖、通信等管網提前預設，基礎設施地下部分一步到位，基本保證50年不挖溝破路。

可以說，這是一個徹徹底底的新鄭州。

為什麼鄭州要另起爐竈？

城改大潮

不破不立，這是鄭州的想法。

原話是這樣說的：鄭州中心城區規模偏小，而且受隴海、京廣鐵路交叉分割，拓展空間受到制約，與近億人口大省和新興工業大省省會城市的地位和建設全國區域性中心城市的目标遠不相适應。

說直白點，鄭州的城市化進程太慢了。

這個火車上拉來的城市，1954年才被定為省會，城市裡滿是城中村與村民。

2002年，鄭州市祭城鎮，源自河南圖片網

何去何從？

第一條路當然是招商引資。2001年，中國入世，鄭東新區的目标本身就包括物流中心、區域性金融中心、企業總部基地、現代服務業基地、現代制造業基地等内容。

第二條路也是明擺着的——房地産。

2003年，國務院18号文首次明确，房地産業“已經成為國民經濟的支柱産業”，一改當時有關部門對房地産行業發展不斷警示泡沫、緊縮信貸的嚴厲措辭。

對于想要建設全國區域性中心城市的鄭州來說，則是城改。

城改大潮，就這樣順理成章地席卷整個鄭州。

2003年，鄭州市政府出台了《鄭州市城中村改造規定（試行）》，宣布将于2003年11月1日起啟動“城中村”改造工作。

當時的鄭州，無論是政府還是村集體均無舊改經驗，如今我們認為是“傳統”的政府主導城改模式、村集體主導城改模式行不通。

于是燕莊、西史趙、西關虎屯等第一批城中村改造項目通通選擇了開發商主導的城改模式。

最終，燕莊蛻變曼哈頓廣場、西關虎屯華麗轉身時尚聚集地新田360廣場、西史趙搖身一變普羅旺世——無一不是當時地标式的建築。

開發商賺到了錢，村民住上了big house，政府收獲一個嶄新的鄭州（還能有收入），這種三方共赢的好事，上哪找去？

2018年的鄭州祭城

嘗到了甜頭的鄭州，開始加速自己的野心。

2007年，《進一步規範城中村改造的若幹規定》出爐，宣布了城中村改造的全面開始。到了2012年，鄭州228個自然村有170餘個獲批改造。

2014，鄭州各區向城中村發起了最後一波攻勢，全面啟動剩餘城中村改造——四環以内城中村全部列入改造計劃。

一個嶄新的鄭州，即将如期而至。

房價瘋狂

2016年，是鄭州發展史上濃墨重彩的一筆。

這一年，國家發改委發布的《促進中部地區崛起“十三五”規劃》中，鄭州與武漢一同，被列為國家中心城市。

所謂國家中心城市，就是指居于國家戰略要津、肩負國家使命、引領區域發展、參與國際競争、代表國家形象的現代化大都市。

此前，國家中心城市僅有北京、天津、上海、廣州、重慶、成都。

論GDP，2016年鄭州的GDP為0.79萬億，列全國大中城市第18位，排序靠前而無緣國家中心城市名号的，還有蘇州（1.54萬億），杭州（1.10萬億），南京（1.05萬億），青島（1.00萬億），長沙（0.93萬億）等。

論行政級别，國家官宣的8個國家中心城市，鄭州是唯一的省轄市，其他都是副省級及以上城市。

看似不夠格，卻獲此殊榮，鄭州無疑又迎來了一個發展契機。

如今的鄭東新區

與此同時發生的，卻是鄭州房地産上演最後的瘋狂。

七點半，售樓處開門，一群人湧入；八點半正式開售，不到一個小時内全部售罄。

這是當時很多鄭州樓盤開售的經典場景。

最後一批城中村改造的村民們，碰上了棚改貨币化安置，手握現金，全款買房，隻能算是拆遷戶們的基本操作。

更著名的一幕是2016年7月8日的鄭紡機地王事件。

這塊起拍價6.3億元的地塊，成交價25億元，溢價率将近300%，創下了當時鄭州市單價和總價雙地王——折合樓面價1.34萬元/平方米，比地塊周邊樓盤的房價還要高。

這一事件對鄭州房價的刺激立竿見影。

樓盤紛紛宣布漲價，有的翻倍隻用了兩個月時間——2016年7月均價8000多元/平方米，9月份已經漲到1.5萬元/平方米。

此後的兩年，鄭州房價可謂高歌猛進。

直到2018年，鄭州房價開始進入三年橫盤期。

留住年輕人

城改大潮過後，還給了河南一個嶄新的鄭州。

也留下了一地雞毛。

首先是房價三年不漲反跌，原因并不複雜，拆了很多房子，但建了更多房子。

克而瑞的數據顯示，2021年鄭州主城區存量商品房約1389萬平方米，去化周期23個月，郊區存量高達1495萬平方米，去化周期長達43個月。

貝殼研究院鄭州分院提供的報告認為，大鄭州的廣義庫存成交周期需8.3年才能去化完畢。

鄭州，密密麻麻的樓盤

全河南的人都在為鄭州的房價出一分力，但如果河南人也不買了呢？

新市長倒是很樂觀：

之前沒有疫情時鄭州每年人口淨流入40萬，住房需求非常旺盛。今年鄭州計劃出台政策每年吸引大學生20萬留鄭，這些留鄭大學生如果三年内買房，需求總量預計超過1000萬平米；鄭州還計劃出台支持政策鼓勵外來務工人員在鄭州買房，未來兩年這一需求總量也在2000萬平米左右。

僅此兩項推算，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉。

大學生三年内買房，看起來有點誇張，但也點出了鄭州的心思：

留住年輕人，留住高端人才。

問題是，今時今日，還能留得住嗎？

一個城市想要留住人才，就必須要讓人對生活有信心，對未來有期盼。

這恰恰是鄭州如今最缺的。

爛尾的不隻是房子

鄭州的爛尾，不是一天建成的。

2021年的鄭州水災，徹底撕開了鄭州房地産行業的遮羞布。

水災過後，河南本土最大的房企建業集團發出一份公告，其中内容就包括懇請協調有關市縣區，盡快償還拖欠款項逾50億元。

這錢是怎麼欠的？

城改大潮期間，由開發商主導的模式意味着，本該由政府承擔的拆遷款将先由開發商進行支付，後期再由政府給予土地返還款。

根據經濟觀察網的報道，這一比例通常為成交價款的65%。但實際拆遷過程中，開發商支付的成本卻可能是成交價款的兩倍。

而且最關鍵的是，這部分返還款還不一定能及時拿到，甚至連簽訂拆遷改造協議時繳納的動辄數億元保證金，也常常被拖欠多年。

這就意味着，開發商承擔的成本要比一般的項目開發成本要高得多，這些成本最終都要折算到商品房的售價上。

2016年以前，一切都不是問題——因為所有人都深信，房價會一直漲下去。

一旦房價不再支撐得起漲價的預期，問題便逐一爆發。

最先躺平的是房企，但最受傷卻是被鄭州吸引而來的年輕人。

前不久，一對鄭州買房的小夫妻因為買了“爛尾樓”上了熱搜，從2021年11月貸款買房，到如今面臨爛尾，這對年輕人用日常的視頻記錄了這一路走來的辛酸。

很多人看完之後如此形容：半年前他們的眼光還是那麼的明亮，如今他們眼裡已經沒有光了。

而鄭州高新區的永威金橋西棠社區，被稱為鄭州最高學曆樓盤，附近4公裡内有4所大學，1057戶業主中包含72名博士、320名碩士，這些年輕人眼裡可能也早已失去光芒。

在知乎上，關于鄭州的讨論，熱度較高的帖子中，有一篇是“為什麼提到鄭州，有些人會感到絕望？”

在這篇帖子的最後，有句話是“每一件事的發生都很意外，都不是必然的”。

但願吧，曾經冉冉升起風光無限，在經曆一場水災之後，接連出現太多匪夷所思的事件，如今回頭看看，似乎也說不清楚到底是意外還是必然。

參考資料：

1.經濟觀察網《大救市！為什麼是鄭州？》

2.一财網《棚改的高峰與退潮：貨币化安置政策成拐點》

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