随着武漢租賃政策利好的加大，新房買賣市場受到的調控壓力越來越多之時，代表着租賃市場新生力量的長租公寓發展能迎來大的機會，站上新的風口嗎？

“長租公寓”是近幾年房産市場一個新品種，是将業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，再以單間的形式對外出租的租賃方式。從2013年出現首家長租公寓後，短短四年的時間，武漢的長租公寓市場迎來了爆發式增長，如今已有20餘家企業，在運營的公寓約5萬間，集中式占比約6000間左右。

目前，在武漢比較常見的長租公寓大概可以分為5個類型，雖然除了運營的主體及房源獲取方式不一樣外，但卻都面臨這一個同樣的問題。

長租公寓

目前這類型的公寓可以分為武漢本土品牌和外來品牌兩種。基本上它們最大的優勢就是統一管理、交通便利、裝修時尚、自帶交流屬性，在90後人群中備受好評。不過因為品牌的不同價格區别比較大，另外，就算是同一個品牌下的公寓，其房源所在地段不同，租金水平也各有高低。

例如位于知音傳媒大樓後面的“魔方公寓”，緊鄰地鐵4号線漢街站，外立面被塗成橙色。該店一共6層，100多間房，面積在25-30平方米，月租在2700-2800元（包括水電、物業等全部費用），長租6個月起租，一年一簽。公寓每間房配有家電，有不同的裝修風格供租戶選擇。在一樓大廳，有門禁系統、自助售賣機和單獨的健身房。

另外，位于虎泉的武漢本土品牌“可遇公寓”，單間大小約30—40平方米，平均價格1600元/月，也是家具家電齊全，拎包入住。

在武漢，一些房地産中介也開始涉足長租公寓這一塊，例如吉家地産開發的“江寓”、我愛我家開發的“相寓”、鍊家的“自如”等。這種類型的公寓有點類似于房管服務，業主将想要長期出租的房子委托給中介，進行裝修管理出租。像吉家開發的“江寓”，在其首頁上都顯示有“單月起租、拎包入住”等特色詞語。

吉家江寓

其和“魔方”、“可遇”等相似，但兩者最明顯的差别就是，中介開發的長租公寓由于是承接業主的房屋，代其管理出租，因此基本上都是以單間房為主，兩室一廳三室一廳的戶型居多。也就是市面上比較常見的合租房，隻不過有了統一的“管家”進行裝修管理維護等。

另外，在武漢近期大力發展租房市場的背景下，不少公寓都和政府進行合作，發展長租行業，并對大學生提供一部分的“福利房”。

這類型主要是屬于專業的公寓業主和運營商開發的公寓，目前在武漢最著名的，就是位于沌口的“雅詩閣公寓”。雅詩閣是專做公寓運營開發的公司，屬于凱德中國旗下，在全球80多個國家都有分店。并且，針對不同層次的租客，其也推出了不同的子品牌。

在武漢，雅詩閣目前共運營管理着兩家服務公寓，分别是武漢馨樂庭沌口服務公寓、武漢盛捷武勝服務公寓。模式基本上都是在房地産開發前期即介入。

專業公寓

如馨樂亭沌口服務公寓，是一個兩棟7層的公寓樓，其主體物業是一個大型的住宅零售綜合體；盛捷硚口武勝服務公寓，則是作為凱德廣場武勝店的公寓部分落成。其中盛捷武勝服務公寓承擔了武漢大部分涉外高管人員的日常住宿。據悉，雅詩閣在武漢的第二家盛捷店，将于2018年再度落子于沌口。

12月20日，碧桂園正式發布了長租公寓品牌“BIG 碧家國際社區”，并宣布未來三年要提供100萬套租賃房源，并成功獲取了中信銀行、建設銀行的融資，為自身産品提供以一定的支持。當然，這并不是第一家涉足長租公寓的房地産開發企業。

長租公寓布局

萬科開發的“泊寓”、龍湖開發的“冠寓”、旭輝開發的“領寓”等，都是房企進入長租公寓行業的“試水之作”。

相對于一些公寓運營商的産品而言，房企操盤的長租公寓房源屬于集中式的，大部分都是由房企對一座單獨的樓棟進行統一的裝修、改造等。如龍湖地産旗下的“冠寓”在武漢已開發有3家門店，分别位于花山、香港路以及江發路。其在花山的公寓項目就是位于聯投青年城小區的4号樓，價格基本上為1250元/月左右。

在今年，武漢市政府發文明确，将采取“互聯網 住房租賃”等創新方式，落實國家對武漢發展住房租賃市場試點的要求。目前，包括萬科、龍湖、城投等在内的27家房企均有意向參與籌集租賃房源，其方式則很有可能是推出旗下的長租公寓。

以上4種類型的公寓，均是以居住屬性為主的，但武漢目前，也有不少的公寓項目，主打的是适合年輕人創業辦公的商務型公寓。

這類型公寓一般是位于大學生比較集中的地段，如位于光谷的“創客廣場”等，其可居住、可辦公，尤其适合大學生創業。當然，像創客廣場這類由開發商拿地開發的公寓産品，但和長租公寓相比還是有一定的不同。最主要的，就是其承讓方式是出售，而不是出租。

總結：租金高盈利難 有資本才能有市場？

作為新生産業，長租公寓在武漢及全國的發展都存在諸多瓶頸。目前，在武漢，長租公寓由于定位的是青少年人群，因此從産品來看，多為小面積單間，針對于家庭式公寓的房廳組合可謂是少之又少。并且，大部分長租公寓的租金普遍高于周邊的一般的合租房，如何盈利也成為其的難題之一。

租客之家

不過，雖然面臨這一些難題，但在政策扶持下、市場需求等一系列因素的影響下，還是有越來越多的模式湧入這塊市場。

據了解，全國房價從去年年初左右開始大幅上漲，到十一過後，30餘城加入了樓市限購的大軍。再伴随着銀行貸款利率的上浮，不少業内人士認為房地産市場進入了冰凍期。而另一面，從今年開始，中央多部門圍繞租賃房改革密集出台政策。

在此背景下，武漢出台《關于開展培育和發展住房租賃試點工作的實施意見（征求意見稿）》，明确提出，讓房地産開發、經紀和租賃企業自建或包租一定數量的屋宇，進行改造裝修後統一面向市場出租，以收取穩定租金。

雖然目前，市面上主要還是以一些自主開發個性化品牌的公寓為主。但據萬科CEO郁亮表示，由于回報率低，導緻部分企業不願意做。“從回報率來說，未來長租公寓回報率6%-8%是正常（水平）的話，但現在，能夠達到1%-2%的回報率，就已經很滿意了。”

香港路

而在這一方面，背後實力雄厚的開發商所支撐的長租公寓則似乎顯得更有優勢一些。不過，針對與開發商相比之下，資金實力欠佳以及融資難的問題，一些自主品牌，如魔方公寓、自如、新派公寓在今年也已經進行了多項嘗試，分别推出了長租公寓的ABS與類REITs産品，進行融資方案解決。另外，也有部分公寓品牌，如江寓、紅璞公寓等，與政府進行合作，拿出一部分房源作為“福利房”。

因此，在競争力越來越大的長租公寓市場，有資本才有市場，似乎也成為了一個不争的“事實”。而對于那些實力稍顯不足的企業，如何能在這塊市場上立足，也成為了不得不思考的問題

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