我是蘇叔，擁有多年蘇州房産研究和投資經驗，長期持續關注蘇州地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注交流。

以下蘇州購房答疑内容，來自公衆号“蘇叔說房”的粉絲精選提問：

提問：蘇叔，你好，蘇州買房，哪個區房子升值潛力最大？普通人怎麼判斷闆塊的潛力大不大？預算目前還比較充足，應該買哪裡的房子更好？買房小白有什麼簡單易懂的購房邏輯可以遵循的嗎？有哪些點值得注意？

蘇叔：你好，闆塊與核心的距離可以一定程度上說明闆塊的潛力，目前蘇州的核心區是在發展變動的，以前是姑蘇區，園區的湖西，新區的獅山，相城區的元和，吳中的城南，現在出現了個新的核心區，他們就是新區科技城(太湖科學城)，相城高鐵新城，園區商務城，南邊太湖新城，預算夠的就買核心區範圍啦。購房者要買房，必須得知道的是闆塊真是的價值，區域的優點與短闆以及樓盤的優缺點，再來聽售樓處說了啥。其他非核心闆塊有新房集中的，一個太湖度假區，居住體驗感很舒适，價格也不算高，但是交通、商業醫療是硬傷，就業選擇也不廣；北新區(浒墅關)是高新區價格窪地，在獅山闆塊和科技城闆塊上班的群體可以考慮，要注意的就是某些盤的噪音影響可能比較大。

提問：蘇叔，你好，我想問一下相城區七月份挂地情況，有沒有條件好一點的地塊值得關注？預算有限，剛需夫婦打算置業蘇州，想在相城區買一套新房自住，相城區發展前景如何，值不值得買？

蘇叔：你好，七月份相城挂地七塊，分别在元和黃埭、渭塘、黃橋和漕湖。元和有兩塊，一個在澄陽街道春申湖路南，地理位置較好，配套完善，交通便利，但周邊環境一般，居住氛圍不夠濃郁。相城高新區元和堂兩側陸慕老街商住地塊，有二号線，教育上有元和小學，闆塊離活力島較近，未來規劃能級較高。元和二手房均價2.2萬/㎡。黃埭也有一塊地首發，渭塘鎮渭中路北河鑽石路東地塊有一宗商品住宅用地出讓，區域配套不夠成熟，不過勝在房價便宜，新房2萬，二手房均價1.8萬/㎡，居住環境一般，配套有待提高，但學區比較多。黃埭新房價格2萬/㎡左右，二手房均價1.9萬/㎡左右。相城在蘇州各區中表現一直不太顯眼，但近來開發力度加大，相城十四五規劃開始逐步實施落地，産業、教育和交通三方發力，衆多優質房企入駐，加上交通樞紐高鐵新城的快速發展，相城迎來高光時刻，未來前景可期。

提問：蘇叔，你好，想問個拆骨法的問題，樓盤的沒在價值，文章中提到不保值的因素有裝修開發商溢價，初房情節，學區，想再問一下保值因素中考慮什麼？在拆分法中基礎盤的價值是指同等區域的價值或者不同闆塊之間的價格。比如同區域下挨着的兩個盤，AB戶型通透，裝修不計，A.161平，四房，均價2.6，機動車走地下，電動車可入院，小區物業管理還行，B.143平，三房，人車不分流，機動電動車均可入院，小區物業管理差.區域價格在2.0-2.8之間，用幾個緯度去評價？自己拆的如下。不同區域之間就是基礎盤的差價？想具體問下拆分中的價值因素

蘇叔：怎樣考慮一個二手房的購買價值?

1、價格筍度。相比小區同戶型中樓層的平均價格的折扣率。

2、杠杆率。保證價格筍度9折基礎上，能否做低首付。不管用什麼貸款産品，首付不要多于35%。

3、房子所在區塊成長性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量預期的地塊，一般這樣的闆塊有較多空地，多見于近郊。它的決定性因素來自于：産業 通勤，這兩個好的話，未來回報率不會差特别多。

4、租金回報率。一般隻能做到1.5%，好的房子能做到2%以上

5、小區品質。主要是看家門外的物業配套，包括外立面、人車分流、綠化、會所泳池等。記住小區室外的部分都是自己不能幹預改變的，反而顯得更加重要。

6、戶型裝修。這一塊買得好，可以省很多裝修費用，不占用啟動資金。1-4投資打法，如果是自住記得加上5、6.

房子的價值因素是什麼？

決定房價本身的，是供求關系，供求的背後，是面積，地段，房齡，品質，配套(學區)等許多因素綜合在一起。但是，新房過10年，也會變舊房；所有的品質，都會被升級取代；物業，可以減緩衰老，到物業本身也容易造成溢價；學區，此一時彼一時，其價格甚至超過房子本身，而我們的目标是「選籌」，不能搞錯重點；品牌開發商，各家自有心頭好，你認我不認，買來萬般好，維權翻臉快，隻要你買了，品牌溢價就變現了。隻有面積，沒有喜好，沒有折舊，在無限長的的時間裡，面積終究是最堅挺的價值因素，(幾乎)不随時間流逝，不會貶值。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!