在經曆了起步期、快速發展期之後，我國長租公寓市場逐漸向高質量發展期邁進。随着95後、00後等新生Z世代步入社會，新一代年輕人的租房理念和租房需求都出現了一定的變化。越來越多的年輕人接受租房的觀念，并且更注重高品質的租住環境、個性化的生活服務和智能化的配套服務。另外，城市新市民、新中産、職場精英、企業員工等群體對租房的個性化需求也引發了公寓品牌的差異化定位和多樣化布局。随着城市化水平的提升和人口流動性的增加，未來不同細分市場的租賃需求将逐步釋放，對長租公寓市場形成強有利的支撐。

因此，邁點研究院選取了方隅公寓作為品牌案例，聚焦品牌發展曆程、産品與核心競争力、品牌指數表現、創始人觀點與發展規劃等方面進行逐一分析，一起探索未來長租公寓品牌的發展與布局。

一、品牌曆程

1.1方隅商标

方隅商标見圖1。

1.2發展曆程

中駿集團旗下長租公寓品牌方隅公寓，成立于2018年。2017年，中駿集團開啟“一體兩翼“的發展戰略：以地産開發為主體、購物中心和長租公寓為兩翼。方隅作為其中”一翼“，協同置業、商業一起，共同發揮協同效應。目前，方隅業務涵蓋基金管理、資産投資、公寓開發及租賃運營，聚焦于國内一二線核心城市，為客戶提供高端公寓産品，緻力打造優質一體化租賃公寓管理平台，并為全球資本提供投資合作機會。

2021年，在諸多不利因素的大環境下，方隅并沒有放慢步伐，而是更加堅定穩健，在品牌升級、項目拓展、資産投資等方面取得重要進展。

2021年4月，由邁點網主辦的中國租賃地産MBI頒獎盛典暨高峰論壇上，方隅公寓獲得行業權威加冕，榮獲2020年度集中式長租公寓卓越運營品牌金航獎；2021年5月，方隅全面升級品牌戰略，發布“高檔一居，租方隅”的全新定位，體現了方隅公寓占據中高端公寓市場的發展決策。

二、産品與核心競争力

2.1産品及服務

方隅聚焦中高收入群體的租房痛點，抓住其重視便捷性和安全性的差異化需求，強調在公寓服務上的打造與提升。為了解決滿足中高收入群體的租住需求，基于項目的實際運營，定位中高端，布局了方隅國際公寓、方隅公寓兩大主力産品線。

方隅國際公寓定位為輕奢國際公寓，布局一線城市繁華商業中心，為追求高品質生活的客群提供溫暖精緻的居住空間；方隅公寓重點布局一二線城市及其他城市核心區位，為城市青年精英提供超越普通預期的中高端居住體驗。同時，對于不同産品線的标準戶型、功能分區、裝修風格、公區設計、軟裝搭配等，方隅都已形成标準化體系。

方隅産品線見表1。

在産品打造上，方隅延續了中駿集團的精工品質基因，對于公寓産品的裝修品質、戶型設計、公區配套、商業配套等都追求專業、極緻，打造标準化、品質化産品：

1）國際化立面設計。方隅公寓打造的産品，均采用玻璃幕牆的外立面，折射國際審美的同時，深度探尋人居舒适度。

2）社區化景觀園林。方隅公寓以人文、生态、健康為核心理念，強化品質歸家，通過多元化的戶外空間進行“景觀表達”。在方隅公寓4.0産品的設計中，在社區景觀上将更加發力，除了籃球場、意境雕塑、綠植空間等元素外，還将打造室外泳池、寵物友愛基地、戶外燒烤CLUB、社區環跑圈、mini農場等（見圖2）。

3）融合性室内設計。從外到内，一體化産品呈現。方隅公寓的室内空間設計簡約大氣，更注重私密性和安全感，為追求品質生活的年輕人提供安全、便利、健康、舒适、友好的社區生活。通過選用中性色彩裝飾，營造平和雅緻、舒緩自然的空間感。

4）全屋智能化探索。方隅打造智慧生活社區，用“人工智能 物聯網 軟件 硬件”，優化客戶的居住體驗，實現租房業務流程無人化、居住場景智能化，以及生活場景的便捷化。

如在上海會展方隅國際公寓内，打造了全屋智能控制燈光、窗簾，以及可遙控打卡變成步入式衣帽間的移動衣櫥。在不足40平的一居内實現了百平米大戶型才配備的步入式衣帽間，為很多女性客戶帶來驚喜。

2021年，方隅公寓還進行了智能門鎖功能創新。聯合HUAWEI AI PASS和海聯智能鎖，創新研發了“方隅智卡”功能，将“門卡”置入華為手機内，即可用手機遠程控制開門。

5）智能健身服務配套。方隅持續聚焦“人文、生态、健康”的産品理念，在方隅産品4.0體系中，新增設的FUNSUPER超燃健身的智能化服務也是其一大亮點。将智能健身器材及配套設備、智能系統管理端、用戶端軟件相連接，打通用戶體驗與健身房管理的雙向智能化，實現智能健身的場景化展示，為公寓用戶帶來了一整套智能健身解決方案。通過FUNSUPER超燃健身自有小程序，幫助會員逐步培養運動習慣。此外，還有智能門禁、智能儲物櫃，3D全維體測儀等用戶私享功能。

除了在産品端标準化外，方隅公寓在運營管理方面也在逐步向精細化、标準化方面發展。方隅公寓作為中駿集團戰略的核心業務闆塊，搭載人工智能系統，打通包括居住、辦公、健身、健康、醫療、教育在内的聯動關系，滿足未來智慧生活的全方位需求。通過數字化手段提升運營效率，提高服務質量，逐步獲得了客戶和市場端的良好口碑，也帶來了穩定的出租率。

用戶運營方面，方隅已經實現了多渠道觸達，包括方隅官網、方隅APP、小程序等。APP建立了成熟的會員體系，滿足用戶線上看房，随時預約，一鍵簽約、房租繳費、水電費充值、保潔、報修、了解活動等需求，享受公寓住戶定制的權益，解決産品運營痛點，提升用戶體驗。

拓客方式方面，方隅采取線上與線下相結合的多樣傳播方式。線上主要利用網絡資源，通過自有會員體系，将線上營銷引流至各區域、項目，動員老帶新，以便更有針對性地引流對應圈層的客戶群體。除了傳統的線上端口，也積極拓展小紅書、抖音等新的傳播渠道；線下主要是媒體活動，路演等。

服務配套方面，方隅公寓提供多元化服務配套。除了提供健身房、書吧、會議室、快遞櫃等公區配套服務外，方隅公寓還提供24h管家、智能門鎖、人臉識别、WiFi、駐場維修、公區保潔、住客活動等專業的公寓服務。此外，方隅還提倡打造寵物友好的空間社區，為攜帶寵物的住戶提供配套服務，不僅在社區内配備防走失天使眼、萌寵糞便箱，以及手套、紙巾等寵物日常消耗品，還會針對性地為出差住戶提供寵物看護服務，以保證寵物與空間的雙向友好。

2.2核心競争力

方隅公寓中高端的差異化定位是其市場競争力提升的重要因素。在重資産發展的模式中，方隅後來居上，憑借其特色的“基金管理 資産投資 公寓開發及租賃運營”商業模式，品牌規模快速擴張。瞄準菁英人群藍海市場，差異化布局中高端産品線，打造高品質居住空間。

2.3經營狀況

盡管入局較晚，方隅公寓持續高速發展。截止2021年底，方隅公寓現已布局全國22個城市，在管項目57個，管理房源近40000間。其中，重資産項目集中在上海、北京、杭州等一、二線城市，并且借助中駿集團的資源優勢，在其他城市開展委托管理業務。

除了依托中駿集團的資源優勢，作為一個全新的闆塊，方隅公寓在資本運作方面也持續發力，為闆塊長期穩定發展提供保障。2018年與基彙資本成立方隅開發基金，總投資2.3億美金股本規模；2020年3月與中東主權基金、Proprium Capital Partners成立方隅開發基金，總投資4.7億美金股本規模；2021年12月與知名投資機構KKR成立投資平台，達成合作。

截至2021年年底，方隅公寓重資産項目占比超70%，對應重資産價值180億元人民币。

三、MBI品牌指數表現

四、創始人觀點與發展規劃

4.1發展規劃

在未來發展中，方隅公寓在規模、資本和方向上都作出了進一步規劃，宣布在全面升級品牌戰略的同時，加速擴張，計劃到2025年完成資本資産管理規模600億元、公寓管理租金規模100億元。同時，把握市場機遇，推進保障性租賃住房和市場化租賃住房雙軌發展，為人民的安居樂業貢獻力量。

4.2創始人觀點

方隅控股CEO陳堅表示，随着中國經濟從高速增長階段轉向高質量發展階段，人民的美好生活需要日益增長，職住平衡、安居樂業的需要也更受關注。加快發展保障性租賃住房是國家解決民生問題的重要方針，滿足新市民、青年人和城市基本公共服務群體的居住需求。但健全完善多層次的租賃住房供應體系，市場化的租賃住房也必不可少。城鎮化2.0時代，加速産業爬坡，構建完整産業鍊需要高精尖人才的支持， 品質更高、更省心的租賃住房能夠成為吸引和留存這些人才的有力抓手。保障性租賃住房和市場化租賃住房雙軌發展，相得益彰，将共同為人民安居宜居的需要做出貢獻。

方隅定位中高端品質公寓，目前大部分産品是市場化租賃住房，不排除未來進入保障性租賃住房領域的可能性。自2018年成立始，便堅持重資産發展模式。目前在管的近4萬間房源中，約70%是重資産。作為一體化租賃公寓管理平台，方隅不但通過自身的資産負債表，也會聯合中駿、其他基金投資人投資不同階段的公寓資産，包括勾地和存量收購。方隅希望為全球資本提供投資合作機會并形成循環投資，為投資人兌現豐厚回報，也希望通過疊代産品、完善服務，不斷提高人民租住幸福感。

2021年行業的機構化進程持續加快，更多的機構投資者湧入帶來更多純公寓資産的孵化，這将促進機構買賣市場的活躍與成熟。方隅憑借“基金管理 資産投資 公寓開發及租賃運營”的商業模式，取得了一定的先發優勢。2021年方隅新增重資産超過1萬間，并與衆多國内外機構投資者達成合作。2022年也期待憑借該優勢，繼續加快擴張步伐。

以上為《中國住房租賃品牌發展報告（2021～2022）》節選内容，白皮書電子版已于近期發售。邁點研究院期待與您一起回顧和展望行業發展，共同見證與交流品牌發展态勢。

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