原創 房小評 中國房評報道 今天

熱點城市第二批次集中供地很多地塊流拍，原因是開發商普遍很缺錢；缺錢的原因之一是銷售回款不暢；銷售回款不暢的原因之一是各地房貸額度不足。

回款，是各家開發商當下最要緊的任務。

以往，打折促銷就是抓回款最主要的方式，今年情況卻不一樣，房子賣出去，房款未必能及時收回來。

客戶首付款一般都能及時到賬，要命的是銀行按揭貸款批複和下撥速度太慢，有的地方按揭貸款撥到開發商賬戶需要半年以上。

銀行的回複是沒有信貸額度了，今年的額度已經用完，挪用明年的額度也要悠着點，每個月下達的房貸額度與等待申請的信貸需求比起來隻是杯水車薪。

給誰家先放貸，就成了關鍵問題。

銀行并不是完全按照申請時間的先後順序發放貸款，還要看開發商在當地的根基和關系。

以某省為例，如果一家銀行給本省房企1個月的貸款有5000萬元，那麼非本省的房企一個月就是1000萬元。

“賣房多也沒用，拿不到錢。”

這個現象在銷售規模比較大的省份普遍存在，尤其是東部經濟發達省份，今年上半年市場行情太好，早早用完了全年房貸額度，下半年各家房企為了回款又打折促銷，銷售量隻增不減，銀行的放貸壓力越來越大。

據悉，在分配貸款額度上各地規矩不一樣，一般會采取先保交付、保民生相關的房貸批複，其次是剛需、自住類房貸，最後才是改善類房貸。

各省金融機構面臨的問題不一樣，各地房地産市場情況不一樣，房貸額度批複的情況也不一樣，但是整體上有個特征，就是與地方關系熟稔的房企比較占優勢，尤其是本土房企。

本土企業在本地有存款和開發貸，有的在本地投資廣泛，有的在城市中心持有商業物業，銀行和本地政府對其知根知底，提供資金支持不但安全，還可以為本地經濟發展做貢獻。

對于開發商來說，當下房地産業務已經成為資金實力的比拼。在開發商資金來源當中，最能體現融資能力的是自籌資金。但是借錢的前提是有足夠的信用。

所以開發商都追求上市，獲得評級機構的各種高評級，這是做強信用的辦法，但是關鍵時候能救命的，還有一種融資，那就是民間借貸。

這種錢不但利息高，更要看企業的根基，最好是本土有産業，“跑得了和尚也跑不了廟”，知根知底，金主才敢借錢給你。于是就有了閩系房企背後的福建财團、浙江房企背後的浙江财團等等。

不要小看民間融資，它是閩系、浙系房企發展之初最重要的資本杠杆，在過去幾次房地産調控最危急的時候，這類民間借貸救了很多開發商的命。

當然這種錢也需要各類信用抵押，福建和浙江商人經常抱團，民間互保都是增信的辦法。此外，福建開發商老闆早期還喜歡在廈門買很多房子，作為民間借貸時的信用抵押，這一度是廈門房價堅挺的支撐。杭州、上海等地的房産也一度是開發商老闆們民間借貸時的最佳抵押物。

以前，房企都是在自家門口搞房地産，遇到資金困難，找民間貸款湊一湊，關鍵時候都能救命。如果離開了根據地，在全國搞開發，遇到房貸額度不足的問題，去銀行排隊等待貸款，肯定不如在根據地辦事那麼容易，有時候“矮人一頭”很正常。

之前，各大房企都是拼命加油門，都在搞全國化，都在沖刺千億，都喜歡将總部搬到上海或北京，但是有房企發現，房地産業務和地方政府緊密相連，如果距離根據地太遠，就會和根據地政府關系生疏，帶來後方不穩。

所以，藍光始終沒有将總部搬到上海，隻做“雙總部”，當公司現金流緊張時，便收縮回成都，緊緊依靠地方政府，抓緊核心資産，慢慢謀求脫困。

自從調控形勢風雲突變，疊加“三道紅線”等金融政策發力，開發商普遍發現油箱裡沒油了，接下來的問題就是在哪裡停下來加油，如何加到油。

聰明如你，肯定想到了，回到自己的根據地是最好的辦法。那裡人頭、地頭熟悉，地方政府會支持，對區域市場熟悉，能賣房，能借到錢。

所以，最近熱點城市第二批次集中供地遇冷的現象，可以給開發商們一個生存和發展的啟示：

接下來是要全國化，還是收縮回根據地？

大家都注意到，開發商已經沒有第一批次集中供地時那麼沖動，拿地必然算賬，利潤算不過來就不拿了。那麼問題也來了，北京、上海、杭州這樣的城市利潤率很低，做不做？

如果是沖規模的時代，開發商都會毫不猶豫選擇加油門沖過去，去北京、上海這樣的城市搶地，雖然利潤低，但是拿到地後不愁融資，不愁銷售，可以為公司提供巨大的現金流，讓公司繼續滾雪球式地發展。

這種隻要現金流不要利潤的增長方式，在幾個大型标杆企業爆雷後，就被開發商徹底放棄了，誰都明白再搞要規模不要利潤的增長，下一個爆雷的可能就是自己。

北京、上海拿一塊地資金動辄要幾十億元，在三四線城市都可以做好幾個項目了，再加上一線城市預售條件高，資金監管嚴格，項目的ROE可能并不如長三角的三四線城市。

很多頭部房企都有自己的根據地，發展也經曆了從根據地到全國化的過程，在追求規模的時代，開發商可以無視單個項目利潤，搞全國化，搞全覆蓋。但是接下來房地産市場規模會下台階式發展，每個企業都要去掉自己虛胖的脂肪，保持強健的體魄，才能活下去。

于是，到自己熟悉的區域，做自己擅長的業務，将是房地産企業發展的趨勢。投射到公司戰略上，就是逆全國化和區域化會成為房地産企業接下來的選擇。

鐘聲響起歸家的訊号。

是時候告别陌生的戰場，

收拾行囊，

踏上回家路。

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