今天跟大家聊聊買房選闆塊的問題。

很多人買房都遇到過這個問題，買房該怎麼選闆塊？

有些人可能會問，買房為什麼要選闆塊？在哪裡上班買哪裡不就好了。

嗯，說得很有道理。

全文完。

……

其實很多人并非一定會在公司附近買房，因為買房，最後買的是房，不然怎麼會有通勤這個東西。

而闆塊與闆塊之間，其實是一個配套不同和通勤時間長短的區别。

而且萬一有一個不錯的産品出現了，但是它并不在自己上班所在的闆塊内，那就要對闆塊進行對比了。

特别是有很多新南昌人，或者很多對樓市不是很了解的購房者，他們對南昌的闆塊劃分和認識都不是很清晰。

所以今天我們就聊聊南昌各個闆塊的優勢和弱勢，看看各個闆塊的基本情況。

PART.

01

南昌有許多個闆塊，贛江東岸有如下幾個闆塊：東湖區、西湖區、朝陽新城、瑤湖新城、蔣巷、高新區、青山湖區、青雲譜區、蓮塘、象湖新城、象湖濱江、銀三角；

贛江西岸有贛江新區、鳳凰洲、紅谷灘、紅角洲、九龍湖、經開區、新建區、欣悅湖、望悅湖、灣裡、望城、九望新城、以及新豐新城……

看着是不是眼花缭亂，在我們的小程序洪樓Plus中，其實有「闆塊選房」這個菜單：

闆塊找房

這麼多闆塊，以贛江劃分其實是以區域劃分的思路，還是不夠細。

所以我們對闆塊進行強弱劃分，一共有6大強闆塊：

鳳凰洲、紅中區、紅角洲、九龍湖、朝陽新城、高新區。

什麼是強闆塊？

就是大戶型能溢價，好品質的産品更是有明顯溢價的闆塊，說明money認可這個闆塊。

那還有什麼選的，選強闆塊就完事了啊！

嗯，有道理。

全文完……

其實不是所有人一定要買強闆塊，買房看的是一個合适的闆塊，在這個合适的闆塊裡，買合适的房子。

我們也碰到過不少這種例子，比如去灣裡改善的、去贛江新區買大平層的，不過這是另外一件事了，選産品的問題，下次再聊。

因為強闆塊有弱勢産品，弱闆塊也會有一些偏高定位的産品，不同人的需求不一樣，最終還是闆塊 産品 價格的綜合考慮。

剛需面對南昌衆多的非強闆塊該怎麼選？其實每個非強闆塊也都有自己的置業邏輯，産品、價格、生活配套……

每個剛需闆塊，也都有各自的亮點。

今天我們來聊聊它們各自的亮點和弱勢，可以當作一則剛需購房指南，也能讓大家對南昌各個闆塊稍微有點大緻印象。

PART.

02

今年南昌比較火的剛需闆塊：

青雲譜、經開。

青雲譜

優點是地理位置比較好，在城市中心，去各個地方通勤比較方便。

教育也和市區接壤，可以考市區的高中，話說人本來就是市區。

最近面貌的改變也很大，特别是廣州路一帶，路網、高架、公園都在進行中，居住體驗不錯，觀感也好。

而且那邊基本是保利主場，風險小比較穩。

老洪都也能作為配套之一，生活成本也比較低，還是蠻舒服的。

前段時間的地鐵規劃公示也有它。

但弱勢是整體的上限不會太高，廣州路總部經濟帶的故事似乎也不怎麼講了……

未來的面貌也主要看新的公園和路網規劃，可以形成局部比較體面的面貌，類似于經開的雙港西。

和老洪都無縫銜接，老城的氣息和煙火氣也會兼而有之。

闆塊均價：1.1w

經開區

經開也是熱門之一的闆塊，主要是贛江西岸的非強闆塊真的不多，剛需想在這邊置業，經開的地理位置還是更容易接受一點。

經開有自己兩個比較适宜的居住闆塊——經開西&黃家湖。

面貌新，路新修的，再加上旭輝中央公園和旭輝廣場，更有居住闆塊的氣息了。

不過整體面貌還是工業氣息比較濃，然後據說偶爾有味道飄來飄去……

闆塊均價：1.1w

然後繼續聊聊其他幾個非強闆塊，從城東開始吧：

東湖區

東湖區目前主要的居住闆塊在青山湖西岸。

優點是地理位置好，處在市中心，而且還有地鐵四号線。

旁邊也規劃了商業，湖景很美，最重要的是湖邊的休閑生活真的很舒服。

夏天傍晚的青山湖畔實在太讓人惬意了，水域寬廣，休閑配套有步道、騎行道、體育場，最近很火的飛盤也經常在那邊組局。

弱勢是規劃和基礎建設兌現較慢，本來是有強勢基因的，不少南昌人還是有青山湖畔優居的夢，但現狀不是很給力。

比如曾經的城市陽台，進度較為緩慢。

商業用地，也部分調規。

雖然不是什麼特别大的問題，但這會影響未來整個闆塊的上限，也降低了不少人的預期，中規中矩吧。

目前均價1.7w左右。

青山湖區

說實話，這個闆塊在樓市裡的存在感不高，主要的原因是因為沒有一個集中開發的地方。

我們之前寫過一篇《散裝的青山湖》，感興趣的可以看下。

反正闆塊存在感不是很高吧，個别樓盤的知名度其實都大過闆塊知名度了，而且和高新區的分界很多人也經常弄混淆。

優勢是在主城區吧，闆塊亮點不多，主要看個别樓盤。

瑤湖新城

瑤湖新城的客戶群體主要是高新區需求外溢導緻的，因為高新區供應不太多，加上價格對剛需不是那麼友好，想在高新，那隻能外溢過來了。

瑤湖新城的優勢……雖然是新城、開發晚，但那邊一直很難給人面貌好的印象。

地鐵一号線東延，湖東邊的公園在建設，路網在優化。

随着未來高新産業的發展，長線也許是有發展的。

但弱勢有點明顯，就是闆塊太邊緣了，不能否認它基本就是南昌東邊的邊界了。

而且這種邊緣導緻它的客戶地緣性太強，除了從高新區外溢過來的人群，還有哪……撫鄱餘萬？

這邊的需求隻能靠高新區的産業發展去帶動，而且教育不夠強，其他配套也偏弱，人口導入不是很快，還需要時間。

闆塊均價：9000左右

象湖新城

象湖新城開發得比較早，産品設計也早，很多超級大盤，而且有不少低密産品。

煙火氣很濃，入住率很高。

弱勢是産品設計過時，人車不分流，加上很高的入住率，不少業主都跟我們吐槽停車很折磨。

加上當初對房子品質和物業的要求都不高，跟現在人的需求相悖。

大量的存量房源，也導緻近幾年價格一直疲軟，有錢人慢慢離開，進入剛需循環。

目前是一個合格的睡城，在當前樓市的存在感也不是很高，喜歡平價低密産品人也許可以考慮一下？

未來的價格，大概率還要持續走低。

闆塊均價：9000

象湖濱江

起點很高，規劃之初，是一江兩岸的絕唱之一，毗鄰朝陽新城、對望九龍湖，超高層，濱水公園，總之原本的定位比較高。

當前新城的模樣初顯，全新的路網，也迎來了地鐵。

但是目前其他配套的兌現的速度不是那麼快，價格也從最初的1W 回落到現在動不動8000起送車位的優惠政策。

最低7000起的也不是沒有……

房價回落了下來，不知道這是不是大家想看到的。

闆塊均價：9000

銀三角

如果真的不是這次盤點，真的快遺忘這個闆塊了。我們接觸了不少客戶，發現有在那邊置業需求的人也不是很多。

我也不知道咋說了，反正那邊現在聽說挺魔幻的。

PART.

02

城東聊完了，再來聊聊城西。

經開我們前面講過了，先講講灣裡吧。

灣裡

灣裡最近的成交量還行，便宜到性價比很高。

怎麼說呢，我有好幾個朋友說要不去灣裡買套大洋房算了……

均價才8、9K。

而且入住率也上來了，灣裡的學位也出現了緊張的情況。

環境好這點毋庸置疑，空氣清新，周末去山上玩也方便，去CBD上班也方便。

而且前段時間不還規劃了地鐵嘛……

長線看，灣裡還是有發展的。

目前的弱勢是教育暫時沒有跟市區打通。

産品之間的差距比較大，剛需和改善之間的斷層比較大，純改産品也不多。

其次是配套不夠豐富，商業也是鴿了又鴿……

對沒有車的人，或者不會開車的人來說不友好，沒有車真的有點寸步難行了。因此不少人對它的心理距離比較遠。

醫療資源也不多，老人養老對于醫療的需求還是挺大的。

然後再講講新建。

新建基本占據了城西剛需闆塊的半壁江山。

欣悅湖

先講講欣悅湖闆塊吧，目前的優點是面貌新，配套基本成型了，而且離紅谷灘近。

公園、學校都建好了，整個闆塊比較洋氣，而且土地基本全部出讓掉了，剩下的就是等交付、入住。

弱勢就是隸屬新建區，教育沒有和市區打通。

順便一提，當初這裡本來是群雄割據、互相交戰，各家開發商拿地、開發，場面火熱，但是打着打着對手就忽然一個個消失了……

現在闆塊裡聲音比較大的也就剩下金地都會之光、保利紫雲、桂語江南了。

順便一提，金地賣的是準現房，桂語江南已經是現房了。

闆塊均價：1w左右

望悅湖

望悅湖也是新建區的一部分，定位就是剛需闆塊，沒有什麼特别大的預期。

一共也沒幾個新盤，市場上的聲音也不是很大，一直以來讨論比較火熱的話題就1個：

萬達什麼時候開？

盤也不多，一個大盤躺下了，還剩下萬科聯發四季光年、文演中心、金茂悅。。

闆塊均價：1.1w左右…………

望城

望城開發得也基本成型了，跟九龍湖楓西緊密相連，還擁有了地鐵四号線。

入住率不是很高，但個别小區入住率相當高。

目前好像沒什麼新的供應，該躺下的也躺下了，這個闆塊不是均價多少的問題，不在于銷售而在于交付。

九望新城

九望新城是遠期目标，很遠的那種，在樓市裡的存在感很低。

在很多買房人的心中可能也沒有一席之地……

我覺得是先可以放一放，這個城市不用着急把框架拉到那麼大。

目前整個闆塊的路和公園都修建了，今年年初我們還去寫過一次闆塊的面貌：

《一年後，我又飛了這座新城》

主要也是打造成一個産城融合的闆塊，因為望城那邊的産業基地滿了，隻能向這邊外溢，先發展發展産業吧。

遠期是對接九龍湖的，但目前與九龍湖的動線沒有打通。

感興趣的話可以自己開車去轉一轉，估計很多人都想不到南昌這麼大……

以上就是南昌各個非強闆塊的大緻輪廓了，希望對你的選房有所幫助。

當然，最快捷的方式就是找巴老師，把你的需求告訴他，讓他給你幾個合适的選項。

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