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話題導入

近年來，随着我國城鄉一體化建設進程的推進，大量農村集體土地被征收為國有。在土地征收過程中，勢必需要對農民宅基地及地上房屋進行拆遷，而拆遷工作俨然已經成為各地一項艱巨而複雜的任務。由于農村土地構成狀況較為複雜，如何合法、審慎地開展農村拆遷項目成為土地征收進程中的重要一環，而有關集體土地拆遷中宅基地及地上房屋的認定工作，責無旁貸地成為重中之重。

02

問題分析

集體土地拆遷中有關宅基地、地上房屋的認定存在哪些問題呢？

1、由于各地區認定與補償政策不統一，上位法不夠完善。

在制定補償标準時，各地區往往會結合本地區的實際特點，從有利于拆遷的角度制定更為切實可行的方案。但是，由于近些年來城市化發展速度較快，房屋、土地價值漲勢迅猛，很多地區的村民在面臨拆遷時更多地會以其他地區所頒布的惠民政策為參考。也正是因為農村拆遷工作缺乏上位法的指導，國家對此沒有頒布統一的規範性法律文件，立法進程也較國有土地上房屋征收更趨落後，所以導緻村民在面對拆遷時沒有合法、合理的預期，給拆遷工作的進度造成了極大的負面影響。

2、有關宅基地及地上房屋權屬證明文件繁雜，認定工作存在極大難度。

我國農村宅基地管理狀況複雜，尚未建立統一完善的農村房屋所有權登記制度，有關宅基地及地上房屋權屬方面的證明文種類繁多，大體包括：《集體土地建設用地使用證》、《村民宅院地使用許可證》《村民新、翻建房屋審批表》、《村民建房用地申請審批表》、《農村宅基地審報表》等等。上述證明文件在不同的拆遷項目中均多次出現，而幾項證明文件共存且記載數據相互矛盾的現象屢見不鮮。作為被拆遷人，當然要選取可以獲得更大利益的文件作為補償依據。但是，上述部分文件在形式方面存在諸多欠缺，比如有些《村民宅院地使用許可證》上，既沒有鄉鎮政府的複核簽章，也沒有區縣政府的審批意見，僅有村委會的蓋章或者時任村級領導的簽字。此種情形已嚴重違反了農村宅基地的審批條件與流程，為後續的拆遷補償工作也帶來不小的難題。

3、宅基地審批及房屋批建手續與現狀嚴重不符。

國家及本市國土部門雖就宅基地及地上房屋的審批條件有明确而具體的規定，但是綜合實際情況考慮，本市大部分農村地區，自20世紀90年代以來，基本不再新批宅基地，對于村民建房審批手續的作出也是慎之又慎。其原因主要是本市土地資源利用緊張，村鎮未來規劃調整不再用于農村住宅建設。雖然未審批，但是農村村民進行房屋建設的需求反而沒有因此而消沉，大量自建房屋在農村這片廣闊的沃土上拔地而起。對于違法建設情況較為嚴重的鄉村，在進行拆遷時往往會遇到更為艱難的阻力，在普通民衆眼裡，無論是批建房屋還是自建房屋都是他們花費金錢與物力的勞動結晶，究竟能不能得到合理、合法的補償，是被拆遷人考慮的實際問題。

4、有關宅基地及地上房屋認定工作存在諸多人為因素，容易滋生違法犯罪問題。

對于沒有宅基地或地上房屋權屬證明文件的村民，在對其進行認定的過程中，需要大量實際負責動遷的工作人員介入，許多人為因素便成為了最終左右村民錢袋子大小的重要砝碼。在一些拆遷項目中，一部分人為了能夠得到超範圍利益，不顧法規政策，私自作出與實際不符的認定結果。更有甚者，虛報瞞報，通過不法手段中飽私囊，侵占國家财産。

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話題總結

我國的《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等相關法律法規中明确規定，城市、農村進行建設必須經相關部門審批，但在農村地區長久以來并未開展農村房屋産權登記制度，導緻農村房屋建設現狀與審批程序嚴重脫節。該部分房屋被拆遷時，應綜合考慮曆史等原因，最大限度地保障被拆遷人利益。

（作者 趙曉光 律師）

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